臺灣桃園地方法院107年度簡上字第34號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 107年度簡上字第34號

上訴人

財團法人桃園市私立啟新社福會

上訴人

特別代理人 葉國堂

訴訟代理人

丁俊和律師

被上訴人

陽光大地三期管理委員會

被上訴人

特別代理人 黃蘭英

訴訟代理人

謝佩君

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國106 年11月29日本院中壢簡易庭106 年壢簡字第479 號第一審簡易判決提起上訴，本院管轄之第二審合議庭於107 年7 月12日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人；無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人；選任特別代理人之裁定，並應送達於特別代理人；特別代理人於法定代理人或本人承當訴訟以前，代理當事人為一切訴訟行為；但不得為捨棄、認諾、撤回或和解，民事訴訟法第51條第1 至4 項定有明文。查上訴人法定代理人黃清結，前經本院以100 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第292 號執行命令，諭知其於本院99年度訴字第1143號訴訟確定前，不得行使上訴人之董事長職權及權限，本院99年度訴字第1143號判決雖經臺灣高等法院於民國106 年3 月7日以105 年度上更㈠字第53號判決廢棄，惟當事人仍不服，而於106 年4 月19日上訴最高法院，是本事件尚未確定，足認黃清結確有無法代理上訴人之情事。就此，原審前經黃清結之聲請，而以106 年度壢簡聲字第107 號裁定選任葉國堂為上訴人之特別代理人，則葉國堂以上訴人特別代理人代表上訴人為本件訴訟，應予准許。另上訴人以被上訴人於106年9 月23日所召開之106 年度第二次區分所有權人會議之召集程序及決議，違反公寓大廈管理條例第30條、第31條及第32條之規定，提起撤銷決議及確認決議無效之訴，認當日所選出被上訴人之主任委員黃蘭英非合法選任，嗣於106 年11月14日原審審理時，被上訴人聲請選任黃蘭英為其特別代理人，經原審當庭准許，上訴人亦無異議進行訴訟，是被上訴人經選任黃蘭英為特別代理人，程序上亦無不合。

貳、實體事項

一、被上訴人起訴主張：上訴人所有坐落於桃園市○鎮區○○路000 巷0 號、同巷號2 樓、同巷號5 樓之3 號、同巷號6 樓之2 號、同巷3 弄6 號5 樓之2 號、同巷弄號5 樓之3 號、同巷弄號6 樓之2 號、同巷弄4 號等8 間房屋（下稱系爭房屋），係屬被上訴人社區之住戶，應按時繳交管理費。詎上訴人截至105 年11月止積欠管理費，共計新臺幣（下同）25萬2580元，竟以被上訴人未善盡管理職責，致管理費遭被上訴人前任主任委員侵占為由，拒繳管理費。然管理費遭社區前主任委員侵占，與管理費繳交無關，上訴人不應以任何理由拒繳管理費。再依法律規定，如承租人不繳納管理費，依法應由系爭房屋之區分所有權人繳納，是上訴人主張應由承租人繳納管理費，於法不合。又上訴人稱未見過住戶管理規約（下稱系爭規約），惟被上訴人於84年間成立即已發放住戶規約，且於區分所有權人會議時再對有需求之住戶發放，上訴人不得以此為由拒繳。另上訴人出租系爭房屋時，從未主動告知被上訴人或社區保全，關於承租者資料、合約內容、承租狀況，造成被上訴人管理困難，而催繳管理費會先以口頭、通知單等方式通知住戶，有拖延或拒繳者，則會通知所有權人（口頭告知、存證信函）。社區保全雖曾告知訴外人即上訴人秘書宋小姐，系爭房屋承租人未繳管理費之事實，惟訴外人宋小姐均要求被上訴人向承租人收取，或以上訴人內部高層人事異動等語推拖而拒繳管理費，致管理費不斷積欠，上訴人應負所有責任等語。爰依住戶管理規約及公寓大廈管理條例之規定，提起本件訴訟等語。

二、上訴人抗辯及上訴理由略以：

（一）被上訴人社區管理組織早已失去功用，除未管理修繕社區之公共設施外，先前上訴人所繳納之管理費用亦曾遭私吞，此有鈞院98年度審易字第1431號刑事判決可參。而上訴人所有坐落被上訴人社區之房產，皆有繳納管理費（上訴人因未見過規約，故一直以來皆依被上訴人所述繳納），僅於上訴人所有之房屋出租予他人，或由他人占有使用之情形，方由該他人繳納管理費，此為社會常理，並為被上訴人明知，且被上訴人前亦直接向系爭房屋之使用人收繳管理費用。另由系爭規約第3 章管理經費第1 條第2 、3項明載：「前項住戶應繳費用按其面積所佔比例計算…」、「前條費用以住戶為繳費義務人，如租用人欠繳或拒繳，則由區分所有人負責繳納」等語，可知被上訴人收取管理費之運作方式。再依系爭規約記載與被上訴人所提系爭房屋管理費積欠明細表所示，皆有載明系爭房屋之住戶姓名、使用房屋及欠租期間，且系爭房屋之住戶亦有零星繳納管理費，益證兩造間確實存有房屋出租或由他人占有使用者，應由住戶繳納管理費之約定。

（二）系爭房屋先前分別由訴外人張進榮、姜敏雄、黃農、彭武富及陳昌隆等人使用或占用，為被上訴人明知。但被上訴人於上開住戶使用系爭房屋期間，皆未向訴外人張進榮等人收取管理費，嗣上開住戶搬離後，被上訴人始要求上訴人給付系爭房屋於訴外人張進榮等人使用期間之管理費，實屬無據。是本件訴訟請求上訴人繳交管理費，係屬故意侵害上訴人之權利，當屬權利濫用等語置辯。

三、被上訴人提起本訴，並聲明：上訴人應給付被上訴人25萬2580元。上訴人則請求駁回被上訴人之訴。原審判決上訴人應給付被上訴人25萬2580元，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：請求駁回上訴。

四、查系爭房屋為上訴人所有，迄至105 年11月止，共積欠管理費25萬2580元等情，有存證信函、系爭規約、建物登記第一類謄本、被上訴人會議紀錄、系爭房屋管理費積欠明細表8份為證（見原審卷第6 、7 、44- 56、58-63 、65-80 、161-169 頁），並經原審調取系爭房屋之建物登記公務用謄本核閱無誤（見原審卷第186-193 頁），兩造就此亦不爭執，，堪信為真實。

五、被上訴人主張系爭房屋之管理費共計25萬2580元應由上訴人繳納，為上訴人否認，並以前詞置辯。茲析述如下：

（一）查系爭規約第3 章第1 條約定：「一、管理委員會執行第二章第七條各項業務及共用部份之重大修繕、改良，得向住戶收取管理費。二、前項住戶應繳費用按照其使用面積所佔比例計算之，面積認定以所有權狀之記載並加計公共設施所應持分之總面積為依據。三、前條費用以住戶為繳費義務人，如租用人欠繳或拒繳，則由區分所有權人負責繳納。」（詳原審卷第47-48 頁），是社區房屋之管理費原則上應由住戶繳納。然上開約定並未排除房屋之區分所有權人繳納管理費之義務，且公寓大廈管理條例第21條亦規定「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，管理費係由區分所有權人或住戶繳納，衡諸房屋所有權人縱將房屋出租予他人使用，仍得藉由收取租金而獲利，是由房屋所有權人為管理費之繳納義務人，要與公平原則無違。上訴人固認依系爭規約第3 章第1 條第2 、3 項及兩造間之約定，如系爭房屋有出租予他人或由他人占有使用之情形，應由住戶繳納管理費云云，然上訴人就此僅提出系爭規約及系爭房屋管理費積欠明細表為據，而系爭規約第3 章第1 條第1項至第3 項之約定，並未排除系爭房屋區分所有權人繳納管理費之義務，已如前述，而系爭房屋管理費積欠明細表上固有記載承租人之姓名等節（見原審卷第16 1-169頁），然此至多僅足認被上訴人曾向系爭房屋之承租人收取管理費，尚無從認定兩造間有約定排除上訴人繳納系爭房屋管理費之義務，是上訴人此部分抗辯，尚不足採。

（二）上訴人抗辯被上訴人俟住戶張進榮等人搬離系爭房屋後，始要求上訴人給付系爭房屋於訴外人張進榮等人使用期間之管理費，有權利濫用之嫌云云。然權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當（最高法院100 年度台上字第463 號判決意旨參照）。經查，系爭規約第3 章第1 條第3 項原即記載如住戶未繳納房屋管理費，則由區分所有權人負責繳納（見原審卷第48頁），依規約之約定，上訴人本即知悉其係最終繳納系爭房屋管理費之義務人；況系爭房屋租賃關係之始末，上訴人最為清楚，上訴人身為系爭房屋之所有權人，本應掌握承租人是否有欠繳管理費之情形，被上訴人僅為社區管理委員會，除非上訴人事先向被上訴人通知系爭房屋之租賃期間，否則依常理，被上訴人本不可能知悉系爭房屋之租賃關係是否終止，而上訴人迄未舉證兩造間有排除上訴人給付系爭房屋管理費之約定，亦未證明被上訴人明知系爭房屋之租賃期間，而故意俟系爭房屋之承租人搬遷後，始向上訴人收取管理費等情，則揆諸前揭說明，被上訴人向上訴人請求給付管理費，尚難認有違誠信原則而有權利濫用之嫌。

（三）上訴人另抗辯被上訴人之管理組織已喪失功用，不僅未管理修繕社區之公共設施，且社區管理費遭前社區主委侵占云云。惟管理費係為公寓大廈共有部分修繕、管理、維護所需，並非為支付管理委員會管理之報酬，而管理委員會則係依區分所有權人賦予之權力管理社區事務，兩者間並無對待給付關係。區分所有權人對於管理委員會執行管理事務如有爭執時，應依規約或於區分所有權人大會時提出討論以謀救濟，尚不能因此而拒繳管理費。故上訴人前揭抗辯，縱屬實在，亦不得據此為拒絕給付管理費之理由。

（四）末查，被上訴人於原審106 年8 月1 日審理期日，當庭以起訴狀繕本送達作為催繳管理費之催告乙節，有言詞辯論筆錄可稽（見原審卷第94頁反面），而起訴狀繕本係於106 年5 月8 日送達於上訴人，有送達證書1 紙存卷可憑（見原審卷第19頁），足認被上訴人已定相當時間催告上訴人給付，而上訴人遲至本件言詞辯論終結前仍未給付管理費，則被上訴人請求上訴人給付管理費25萬2580元，自屬有據。

六、綜上所述，被上訴人依系爭規約及公寓大廈管理條例第21條之規定，請求上訴人給付25萬2580元，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴判決，並依職權宣告被上訴人得假執行，且酌定相當擔保金額准許上訴人預供擔保後得免為假執行，均無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求為廢棄，為無理由，應駁回上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。