臺灣桃園地方法院89年度訴字第386號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 89年度訴字第386號

原告

甲○○○

訴訟代理人

陳適庸律師

複代理人

羅紀雄律師

複代理人

吳原智

複代理人

丙○○

被告

陳龍湖公會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

郭豐文律師

上列當事人間請求請求同意租地重建事件，於民國94年9 月27日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告應就坐落桃園市○○段北門埔子小段90之2 地號土地，給付原告土地登記名義人出具之使用同意書並同意原告建築房屋。

二、被告應自民國88年9 月27日起至上開土地使用同意書出具之日止，按月給付原告新臺幣（下同）16,640元。

三、第2 項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、坐落桃園縣桃園市○○○段北門埔子小段90之2 地號土地（下稱系爭土地），為被告所有但登記於他人名義，原告對系爭土地有不定期之基地租用權，並按月繳交租金24,960元。而原告所有坐落系爭土地上之房屋（下稱系爭房屋），已有數十年歷史，年久失修不適居住，原告為整建系爭房屋，於86年9 月13日函請被告出具地主名義之土地使用同意書，使原告得為重建或整建，但被告已於89年9 月27日發函拒絕，致原告無法申請建築執照。

二、租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務。又一般基地租賃，承租人欲建築何種房屋，固非出租人所得過問，故原告請求被告出具地主名義土地使用同意書，使原告得依政府許可之設計圖施工，被告即負有同意之義務。

三、被告於88年9 月27日發函拒絕出具地主名義之土地使用同意書，原告就系爭土地之使用價值無法和租金取得相當之平衡，而有減損使用價值之情，原告自得依債務不履行之法律關係請求損害賠償，其金額之計算以原告應繳之租金之2/3 計算即16,640元【計算式：24960 ×2 ÷3 ＝16640 】，應屬適當。

四、對被告之抗辯陳稱：

㈠臺灣高等法院83年度重上更㈠字第103 號民事判決理由欄中已明確記載被告為系爭土地之所有權人。

㈡桃園縣政府府工建字第0930315984號函，僅說明原告所有坐落於系爭土地上之房屋無須申請建造執照，無須檢附土地使用同意書，非謂原告欲在系爭土地重新建造房屋、無須申請建造執照及無需檢附土地使用同意書，前開桃園縣政府函亦說明，原告就現有建物申請合法建築證明，免據土地所有權人出具之土地使用同意書，但與原告欲於系爭土地上重新建造房屋是否需申請建造執照及檢附土地使用同意書，並不相關，故被告不得據前開桃園縣政府函而認原告在系爭土地重新建造無須申請建造執照及無需檢附土地使用同意書。

參、證據：提出臺灣高等法院83年度重上更㈠字第103 號民事判決影本1 份、存證信函影本1 份、證明書影本9 份、建築設計圖、地上權設定契約書影本1 份、土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書影本1 份、契稅課徵明細單影本2 紙、房屋買賣契約書影本1 份、建築執照影本1 紙、律師函影本1紙、桃園縣政府府工建字第0940056965號函影本1 紙、建築執照設計申請書影本1 紙為證。

乙、被告方面：

壹、聲明：

一、如主文第1 項所示。

二、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

貳、陳述：

一、系爭土地所有權人共有190 多人，由各共有人或其祖先提供系爭土地以祭祀先祖陳龍湖為目的，組成陳龍湖公會，故系爭土地非被告所有，依民事訴訟法第40條第3 項之規定，被告雖有當事人能力，但就系爭土地僅有管理之權限，並無出租或處分之權利，自無同意建築房屋權，縱出具土地使用同意書予原告，原告亦不能持該同意書向建築主管機關申領建築執照，原告顯屬欠缺權利保護要件，而無起訴之必要。

二、被告非系爭土地之所有權人，無權出具土地使用書及同意建築房屋，有權出具土地使用同意書及同意建築房屋者為系爭土地之所有權人，共190 多人，原告列被告為被告請求同意建築，顯屬當事人不適格。又原告訴請被告給付土地登記名義人出具使用同意書，未經系爭土地所有權人同意以前，是屬給付不能，原告之請求，亦有不法。

三、原告於租得系爭土地之初，即建有一樓磚造房屋，原告已於70年間將原有之一樓磚造房屋完全拆除，未經被告同意，違章加蓋二層鋼筋混凝土樓房，面積達130 ㎡以上，建蔽率達百分之百，原告已違反租賃契約，且原告加蓋二層鋼筋混凝土樓房堅固耐用，無因故滅失之情形，實無重建房屋之必要。另所謂不定期租賃契約，必非代表永遠存續而不終止之契約，雖不定期限，但法理上應以契約目的已完成為其期限，系爭土地出租予原告時，雖未言明租期，應認雙方當事人之真意定有租至房屋不堪使用時為止之期限，故原告請求被告給付土地所有權人登記名義人出具同意書，同意原告建築房屋，是無理由。

四、所謂租賃契約，依民法第421 條第1 項之規定係當事人約定，一方以物租予他方使用、收益，他方支付租金之契約，被告已依約將系爭土地交予原告建屋使用，並無債務不履行之事實，原告不得依債務不履行，向被告請求損害賠償。兩造間之租金問題，經鈞院以81年度訴字第698 號調整租金事件，由法院斟酌當地繁榮程度，比較附近租金多寡、承租人使用土地之狀況及價值等因素，歷經三審而確定，且鈞院於81年間審理該案時，原告已建有二層鋼筋樓房使用，法院為判決時應已就系爭土地使用價值和租金多寡為相當平衡之判斷，原告迄今仍使用同一房屋，使用狀況無變化，使用價值無減少之可能，不因被告於88年9 月27日發函不同意原告重建而使原告之使用價值減少，無法和租金取得相當平衡，原告無向被告請求損害賠償之理由。兩造租金已經上開判決確定，對原告已有既判力，除再以其他途徑依法請求調整租金，不容原告以本訴否認前開調整租金事件確定判決之既判力，要求實質上減付租金，故原告依債務不履行請求損害賠償，依法不合。又原告自88年9 月27日至今之租金尚未給付予被告，縱原告可請求損害賠償，其損害仍未發生。另原告請求之損害額以應繳之租金金額2/3 計算，顯無依據。

五、依土地法43條之規定可知，依土地法所為之登記，有絕對之效力，被告實非系爭土地之所有權人。被告於臺灣高等法院83年度重上更㈠字第103 號民事判決，僅是以系爭土地管理人之地位主張，有當事人能力而起訴請求調整租金，非以系爭土地所有權人起訴請求，該判決之訴訟標的為調整租金，非確認所有權存在，故該判決所載之理由，就系爭土地所有權之記載，對兩造並無既判力，原告不得據此主張系爭土地為被告所有。

參、證據：提出監察院（88）院台內字第881900882 號函影本1份、土地登記謄本1 份為證。

丙、本院依職權調閱本院81年度訴字第698 號民事卷宗及臺灣新竹地方法院86年度重訴字第25號民事卷宗，並向桃園縣政府函詢：㈠被告是否為祭祀公業，及系爭土地之承租人若欲就該土地上所有之建物進行重建，出具租地使用同意書之資格為何，㈡原告是否能憑據被告出具之土地使用同意書，向其請領建築執照，並訊問證人戊○○、丁○○。

理由

甲、程序方面：

一、按當事人之適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之。又當事人是否適格，依原告起訴主張之事實定之，非依審判之結果定之，最高法院著有26年渝上字第639 號判例、69年度台上字第1333號判決意旨可資參照。本件原告起訴主張伊向被告承租系爭土地，而依租賃之法律關係請求被告給付土地登記名義人出具之土地使用同意書，依上說明，即無當事人不適格之情，被告辯稱其非土地所有權人，無權出具土地使用同意書，故本件以其為被告顯屬當事人不適格云云，即無可採。

二、次按，確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則（最高法院92年度台上字第315 號判決意旨參照）。本件兩造就系爭土地前因調整租金事件而涉訟，嗣經臺灣高等法院以83年度重上更㈠字第103 號判決確定（下稱本件前案），依該判決之記載，兩造於該訴訟中對於被告是否具當事人能力及兩造間有無租賃關係爭執甚烈，於審理後臺灣高等法院認定：被告係由系爭土地（按，本件系爭土地僅係該訟爭土地之一）之共有人為會員組成，定名為陳龍湖公會，召開會員大會以選舉產生管理人，以祭祀其先祖陳龍湖為目的，以系爭土地由公會管理並收取租金為其獨立之財產，為民事訴訟法第40條第3 項所定之非法人團體，有當事人能力，且被告於該訴訟中主張系爭土地之出租人為全體共有人，僅由其代理云云，亦不為採信，而認定兩造間確有不定期租賃關係存在，有兩造不爭之本件前案判決書影本1 件附卷可參（見本院桃簡卷第5-18頁），並經本院依職權調閱該訴訟事件全部卷宗無訛。而本件前案判決就上開兩造間有無租賃關係之重要爭點所為之判斷，並無顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形，是依上說明，兩造於本件自不得作相反之主張或判斷，應認被告確為系爭土地之出租人無疑。況出租人原不限於所有權人，且系爭土地係由原告向被告承租亦為兩造所不爭執。又被告再於本件自承系爭土地之所有權人即為被告公會之當然成員（見本院卷第71、278 頁），足認被告雖非系爭土地之所有權人，原告就此所為之主張不足為採，惟系爭土地全體所有權人與被告公會之全體會員，則無二致，已可認定。再者，原告如欲於向被告承租之系爭土地上建築房屋，須有土地所有權人出具之同意書始得為之乙節，亦有桃園縣政府府工建字第0940056965號函影本1 紙附卷足憑，並經證人即先後任桃園縣政府工務局建管科技士丁○○、戊○○到庭證述明確（見本院卷第231 、244頁），故原告以承租人之地位對出租人即被告提起本件訴訟，縱被告確非土地所有權人，惟基於其出租人之地位，並非不能推出其有提出系爭土地之使用同意書之義務，本件即非無權利保護要件。至於被告是否有給付不能之情，要屬訴有無理由之問題，不可混為一談，是被告另辯稱：其僅有管理之權限，並無出租或處分之權利，自無同意建築房屋權，故原告本件起訴顯屬欠缺權利保護要件云云，亦無可採。

三、再按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條亦有明文。原告雖以93年8 月20日之民事更正聲明狀將原訴之聲明第1 項之請求被告出具土地使用同意書變更為請求被告給付系爭土地登記名義人出具之使用同意書，惟伊起訴之事實、對象及訴訟標的均無變更，核屬更正事實上或法律上之陳述，尚無訴之變更或追加之情，是被告辯稱：其不同意原告以上開書狀所為之訴之追加云云，尚有誤會，亦不可採。

四、又按，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262 條第1 項、第4項定有明文。本件原告起訴時請求被告出具土地使用同意書之土地原包含與系爭土地同小段93-6地號土地，嗣於本院90年6 月12日行言詞辯論程序時，當庭撤回該93-6地號土地部分之訴（見本院卷第69、70頁），被告到場未為同意與否之表示，亦未於10日內提出異議，依上規定，視為同意原告之撤回，是此部分即生訴之撤回之效力。以上均先敘明。

乙、實體方面：

一、本件原告主張：系爭土地係伊向被告所承租，伊享有不定期之基地租用權，並按月繳交租金24,960元。而伊所有之系爭房屋則係坐落於系爭土地上，伊為整建系爭房屋，曾於86年9 月13日函請被告出具地主名義之土地使用同意書，使伊得為重建或整建，但被告已於89年9 月27日發函拒絕等之事實業據提出本件上述之前案判決書影本及存證信函影本各1 件為證（見本院桃簡卷第19、20頁），且為被告所不爭執（其中關於被告辯稱其非出租人云云，不足為採，業如前述），堪信屬實。

二、原告復主張：系爭房屋已因年久失修而不適於居住，伊雖勉強維護，使合於堪用程度，惟相較於該地段之經濟活動與原告所付之高額租金之價值，顯不相當等語，乃依基地租賃之法律關係，請求被告給付系爭土地登記名義人出具之使用同意書，同意重建，並引最高法院51年台上字第2987號判例、71年度台上字第3915號判決為依據，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠按租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務。又租地建屋，除有特別約定外，承租人欲建何種房屋，非出租人所得過問。最高法院固分別著有51年台上字第2987號判例、71年度台上字第3915號判決要旨可參。惟按，租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。最高法院亦著有85年度台上字第790 號、87年度台上字第2475號判決可資參照。因此，土地法有關租用基地建築房屋之規定，固然意在保護基地承租人之利益，然所有權乃憲法所保障之基本權利之一，無論係土地法或民法之相關規定，均應無使土地所有權人在一旦同意出租他人建築房屋時，即無從再請求返還土地之意旨，並進而認為在承租人承租土地建築房屋之情形，於原建築之房屋已經滅失之情形下，租賃期限仍未屆至，承租人仍可無限期地使用土地。否則，因有民法451 條之設，不僅土地所有權人其所有權能將有永遭剝奪之危險，且因此之故，勢將降低土地所有權人將土地出租他人建築房屋之意願，非但不利土地之利用，且將不能達成上開保護基地承租人利益之目的。參諸上開51年台上字第2987號判例之基本事實為租用基地所建之房屋遭火焚燬而滅失（見本院卷第156 頁），故於適用上開判例時，應限於租用基地所建之房屋，於期限未屆至前，即因租地建屋當事人意料外之事由而滅失之情形，而不包含該房屋因時間之經過致不堪使用之情形，因當事人並未預期租賃契約於所建房屋因故滅失時即告終止，故應認雖地上所建之房屋「因故」滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建。本件為不定期限之租地建屋契約，已如前述，則依上開說明，應認依契約之目的，探求當事人之真意，應解為租賃關係至原告所有之系爭房屋不堪使用時消滅。如原告欲申請於系爭土地重建房屋，則限於系爭房屋出於兩造意料外之事由所致之滅失，始得為之，如係因年久失修而不堪使用，即無適用之餘地。

㈡經查，原告主張本件系爭房屋應予重建之事由，為系爭房屋因年久失修而不適於使用，又依原告於本件之主張與舉證，系爭房屋並無滅失之事實，則依上說明，原告引用上開最高法院51年台上字第2987號判例請求於系爭土地重建房屋，顯屬無據。至於系爭房屋之使用現況是否與伊所繳納之租金相當，則屬租金是否應予調整之問題，而與系爭房屋是否應予重建無涉，附此敘明。

㈢次查，原告所有之系爭房屋係於64年間購自訴外人呂建壹，於購買時系爭房屋為本國式磚造平房，僅有地面層，建物面積共計28.16 坪（約93.09 平方公尺）乙節，有原告提出之買賣所有權移轉契約書影本、房屋買賣契約影本各1 件在卷可查（見本院卷第38、39、42、43頁），而依本件前案判決所認定原告之租用面積為130 平方公尺，已有擴大使用系爭土地之情，且原告自承於系爭房屋上增建二樓違建房屋，並因而招致桃園縣政府主管機關欲將違建部分拆除等語（見本院卷第278 頁），是被告抗辯原告於系爭房屋有違建等語，即非無據。則系爭房屋縱然因此遭主管機關拆除違建部分，亦係出於可歸責於原告自己之行為所致，而與上開說明所謂「因故」滅失之情不相符合，原告亦不得以此主張被告應同意伊於系爭土地重建房屋。

三、綜上所述，原告主張系爭房屋因年久失修而不適居住，伊得依最高法院51年台上字第2987號判例、71年度台上字第3915號判決之意旨，於系爭土地上重建房屋云云，因系爭土地並無「因故滅失」之情，洵無足採。從而，原告基於租用基地建築房屋及債務不履行之法律關係，請求被告應就系爭土地給付原告土地登記名義人出具之使用同意書並同意原告建築房屋；及被告應自88年9 月27日起至上開土地使用同意書出具之日止，按月給付原告16,640元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事第二庭審判長法 官 劉克聖