桃園簡易庭102年度桃簡字第1182號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 102年度桃簡字第1182號

原告

陳振哲

訴訟代理人

陳鄭權律師

訴訟代理人

何豐行律師

被告

綠意開發股份有限公司

法定代理人

許燈城

訴訟代理人

楊金順律師

複代理人

董家均律師

被告

陳振賢

　　　　　　陳振徵

　　　　　　陳振聖

　　　　　　陳月娥

　　　　　　陳月鳳

　　　　　　陳菊

上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國103年8 月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，為民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所明定。準此，原告起訴時訴之聲明第2 項請求：被告陳振賢、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳、陳菊應將坐落桃園縣桃園市○○段000 地號、權利範圍公同共有10000 分之40之土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記予原告。嗣於本件審理中，將上開聲明變更為：被告陳振賢、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳、陳菊應於原告給付新臺幣（下同）432,486 元時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，經核與上開規定相符，自應予准許。

二、簡易訴訟程序之言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，法院得依職權由一造辯論而為判決，民事訴訟法第433 條之3定有明文。經查，被告陳振賢、陳振徵、陳月娥、陳月鳳、陳菊經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，亦無民事訴訟法第386 條各款所列情形，是就上揭被告部分，依職權由原告一造辯論而為判決。

貳、實體事項

一、原告主張：兩造均為坐落桃園縣桃園市○○段000 地號土地（下稱872 地號土地）之共有人，原告與被告陳振賢、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳、陳菊（以下合稱被告六人）於民國99年11月7 日因繼承而取得系爭土地。詎被告陳振賢未經原告同意，於100 年7 月28日將系爭土地出售予被告綠意開發股份有限公司（下稱被告綠意公司），並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。惟觀系爭買賣契約，除被告陳振賢係本人簽名外，其餘皆由被告陳振賢代理，系爭買賣契約應不生效力。嗣經原告表示未曾授權或同意出售系爭土地後，被告六人竟於102 年5 月27日通知原告，係以多數決出賣系爭土地，每坪售價15萬元。原告旋即於同年5 月31日向被告六人指定之訴外人游翠雲表示，願意以相同條件行使土地法第34條之1 第4 項之優先承購權，購買系爭土地。惟因被告綠意公司於同年6 月6 日亦以存證信函表示行使民法物權編施行法第8 條之5 第3 項之優先承買權，惟其不符該條要件，然被告六人仍拒不將系爭土地售予原告並為所有權移轉登記，已損害原告權益。為此，爰依上揭規定提起本訴，並聲明：㈠確認原告就系爭土地有優先承購權存在。㈡被告六人應於原告給付432,486 元時，將系爭土地所有權移轉登記予原告。

二、被告陳振徵、陳月娥、陳月鳳、陳菊未於言詞辯論期日到場，然提出書狀表示：同意被告陳振賢全權處理系爭土地與被告綠意公司之買賣等語。被告陳振賢雖到場，然未作何陳述。被告陳振聖則稱：伊有授權被告陳振賢替伊簽約、出賣系爭土地等語。被告綠意公司則以：被告六人確有授權被告陳振賢出賣系爭土地，渠等得以多數決之方式將系爭土地賣予被告綠意公司。又被告綠意公司為桃園縣桃園市○○段0000號建號、權利範圍為全部之建物（下稱系爭建物）所有權人，亦為872 地號土地之共有人，是被告綠意公司就872 地號土地本得主張土地法第34條之1 第4 項之優先承購權。且依系爭建物專有部分面積比例計算，被告對系爭建物坐落之基地即872 地號土地之應有部分應為10000 分之338 ，然目前僅有10000 分之298 ，尚缺10000 分之40，顯有應有部分不足之情形，是被告綠意公司亦得依民法物權編施行法第8 條之5 第3 項規定就系爭土地主張優先承買權，且係優先於其他共有人等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、法官於103 年4 月24日言詞辯論期日，偕同兩造整理爭執及不爭執事項，並諭知將依判決格式修正或刪減文句：

㈠不爭執事項：

⒈兩造均為872 地號土地之共有人，原告與被告六人於99年11月7 日因繼承而取得系爭土地；被告綠意公司係於94年1 月起，即為872 地號土地之共有人。

⒉被告綠意公司為系爭建物之所有權人、權利範圍為全部，系爭建物為地上4 層、地下1 層之透天房屋。系爭建物坐落於872 地號土地、目前對應之基地權利範圍為10000 分之298。

⒊100 年7 月28日，被告綠意公司與被告陳振賢作成土地買賣契約書，買賣標的包含系爭土地，兩造對於系爭買賣契約之形式上真正不爭執，乙方（即出賣人）部分除被告陳振賢親為簽名外，其餘出賣人（即原告、被告陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳、陳菊）部分皆係由被告陳振賢以蓋章、加註「代」方式為之。被告綠意公司已支付上揭土地買賣之價金予被告陳振賢，至於原告部分則為被告陳振賢、陳振聖、陳月娥、陳菊以提存方式為之，系爭土地尚未為所有權移轉登記。

⒋102 年5 月27日，被告陳振賢、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳、陳菊以台北光復郵局第718 號存證信函，通知原告系爭土地之出售條件，委由游翠雲地政士辦理相關事宜。

⒌102 年5 月31日，原告以桃園南門郵局第460 號存證信函通知游翠雲，願意行使系爭土地之土地法第34條之1 第4 項之優先承購權。

⒍102 年6 月6 日，被告綠意公司以台北西松郵局第983 號存證信函，向被告陳振賢、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳、陳菊主張其有民法物權篇施行法第8 條之5 之優先承買權。

㈡爭執事項：

⒈被告得否主張民法物權篇施行法第8 條之5 第3 項之優先承購權？

⒉原告請求確認就系爭土地有土地法第34條之1 第4 項之優先承購權，並請求被告陳振賢、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳、陳菊應於原告給付432,486 元時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，有無理由？

四、得心證理由：

㈠系爭買賣契約應屬有效成立。

⒈土地法第34條之1 第4 項所規定之優先承購權，為形成權之一種，係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有效成立為前提，倘該買賣契約係屬無效，或買賣行為被撤銷而不存在時，即無共有人優先承購權發生之可言（最高法院98年度台上字第734 號、83年度台上字第271 號、77年度台上字第166 號判決意旨參照) 。次按無權代理人以代理人名義所為之法律行為，經本人承認者，對本人即生效力。所謂承認為代理權之補授，由本人以意思表示為之，即生承認之效力（最高法院85年度台上字第1380號判決意旨參照）。準此，系爭買賣契約是否有效成立為原告得否主張系爭土地之優先承購權之先決問題，若系爭買賣契約確屬無效，原告亦無從依系爭買賣契約之相同條件，向被告六人就系爭土地主張土地法第34條之1 第4 項所規定之優先承購權。

⒉經查，原告與被告陳振賢、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳、陳菊等六人因繼承而公同共有系爭土地、渠等潛在應有部分比率各為七分之一，且兩造對於系爭買賣契約之形式上真正不爭執，已如前述。而原告就系爭買賣契約為無效一節，僅以其母即被告陳菊得到庭證述未同意出賣系爭土地為由，認被告陳振賢係無權代理其他共有人出賣系爭土地。惟查，被告陳菊、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳業於本件審理中表示同意被告陳振賢全權處理與被告綠意公司之系爭土地買賣等語，有渠等於103 年7 月23日提出之聲明書附卷可稽（本院卷第336 至337 頁）。且經被告陳振聖到庭具結陳稱：伊有見過系爭土地買賣契約書，是100 年間要把繼承的土地賣給被告綠意公司時的契約；當時伊有要賣，伊也有授權被告陳振賢替伊簽約，據伊所知其他人的印鑑證明都是本人親自去辦的；渠等提出聲明書是要證明當初的確有同意由大哥（即被告陳振賢）代為處理等語，有本院103 年6 月27日、8 月8 日之言詞辯論筆錄可佐，足見被告陳振賢簽立系爭買賣契約時，確有得到其他繼承人之授權。復依土地法第34條之1 第5 項準用同法第1 項之規定，被告陳振賢、陳菊、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳，即得以多數決方式將系爭土地出賣予被告綠意公司，是認系爭買賣契約為有效成立。又縱原告主張被告陳振賢斯時係無權代理簽立系爭買賣契約一節為真，然此亦因被告陳菊、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳於本件審理中，以出具聲明書之方式，承認授權被告陳振賢全權處理系爭土地買賣事宜，即無礙於系爭買賣契約有效成立之事實，併此敘明。

㈡被告不得主張民法物權篇施行法第8 條之5 第3 項之優先承購權。

⒈稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799 條第1 項、第2 項分定明文。復依98年7 月23日修正施行之民法物權編施行法第8 條之5 第2 項、第3 項規定：「民法物權編修正施行前（即98年7 月23日之前），區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5 項規定之限制。」「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」而究上開條項之立法理由，乃係為解決民法「物權編修正施行前」，區分所有建築物之專有部分與其基地之權利有分屬不同一人所有或分別設定負擔之情形時，特明定基地出賣時基地應有部分欠缺或不足者之其他區分所有人，以及專有部分出賣時無專有部分之其他基地所有人，有依相同條件優先承買之權利，俾貫徹建物與基地同屬一人所有之立法意旨。至上揭條文修正施行後，因區分所有建物登記實務已有法律加以規範，若仍有區分所有建築物之專有部分之所有權人，其基地應有部分不足民法第799條第4 項所定之比例者，因現行登記狀況均係基於當事人之合意而移轉基地所有權，應認此係當事人間依民法第799 條第4 項所為之「另有約定」，並完成登記之結果，該專有部分之所有權人自無從依民法物權編施行法第8 條之5 第3 項之規定，向其他出賣基地應有部分之共有人主張優先承買權。

⒉經查，系爭建物為坐落在872 地號土地、地上4 層、地下1層之透天房屋，權利範圍全部、為被告綠意公司所有，此為兩造所不爭執。次查，系爭建物係於99年11月11日由被告綠意公司取得使用執照、同年12月2 日開工，100 年9 月30日竣工之32棟集合式住宅之其中一棟，有桃園縣政府（100 ）桃縣工建使字第桃01267 號使用執照及被告綠意公司提出之系爭建物照片為憑（本院卷第223 頁、第229 至237 頁）。又系爭建物與其他棟建物共有桃園市○○段0000號建物（即附屬停車空間、發電機房、污水機房等九項公共設施），亦有桃園市○○段○0000號建號建物登記第二類謄本、100 年11月8 日桃園縣桃園地政事務所建物測量成果圖附卷可稽（本院卷第224 至226 頁），足認系爭建物與相連之其他棟建物間，確實存有不許分割獨立之共用部分（即1680號建物之公共設施），且各有其單獨所有權、構造上及使用上可獨立之專有部分，而合於區分所有建築物之定義。然查，被告綠意公司自94年起即為872 地號土地之共有人，至100 年7 月28日簽立系爭買賣契約前，就872 地號土地之應有部分權利範圍達14400 分之13753 ，有其民事答辯三狀可佐（本院卷第220 頁）。是系爭建物顯非屬民法物權編施行法第8 條之5 第2 項、第3 項所規範，民法物權編修正施行前（即98年7 月23日之前），區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔之情形。又系爭建物與其他31棟建物既為被告綠意公司於99年12月間起造、100 年9 月間竣工，則各棟建物對應於坐落基地即872 地號土地之應有部分，顯係被告綠意公司於處分其他棟建物之前業已決定、分配，或是與其他棟建物之所有權人協議後並完成登記之結果，而屬民法第799 條第4項但書之「另有約定」之情形。是被告綠意公司辯稱本件情形雖於民法物權編修正施行後，亦得類推適用民法物權篇施行法第8 條之5 第3 項，而就系爭土地主張優先承買權，洵無可採。

㈢原告請求確認就系爭土地有土地法第34條之1 第4 項之優先承購權，並請求被告六人於原告給付432,486 元時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，亦無理由。

⒈土地法第34條之1 第4 項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地（最高法院72年台抗字第94號判例意旨參照）。

⒉被告綠意公司自94年1 月起，即為872 地號土地之共有人一節，為兩造所不爭執，則被告綠意公司與被告六人訂立系爭買賣契約，購買系爭土地（即872 地號土地之應有部分、權利範圍10000 分之40），係屬872 地號土地共有人向另一方共有人（被告六人）買受應有部分之情形，而非被告六人將872 地號土地賣予原非872 地號土地共有人之第三人，其他872 地號土地之共有人得依土地法第34條之1 第4 項主張優先承買權之情況，且被告綠意公司買受系爭土地後，872 地號土地之共有關係更得以簡化。揆諸上揭判例及土地法第34條之1 之規範意旨，原告即無從對被告六人主張土地法第34條之1 第4 項之優先承購權。

五、綜上所述，原告訴請確認就系爭土地有土地法第34條之1 第4 項之優先承購權，並請求被告六人於原告給付432,486 元時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。