臺灣桃園地方法院民事簡易判決

原告

阿姆斯壯社區管理委員會

法定代理人

林靈谷

被告

張英昌

訴訟代理人

林敏惠

張文正

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國112年8月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第176條分別定有明文。本件原告起訴時，法定代理人原為林慶堂，嗣後變成為林靈谷並具狀聲明承受訴訟（桃簡卷65、73頁），揆諸前揭說明，核無不合，應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張：原告係阿姆斯壯社區（下稱系爭社區）依公寓大廈管理條例合法成立之管理委員會，被告為系爭社區內門牌號碼桃園市○○區○○○街000巷0弄0號（下稱系爭建物）之所有人，應依社區規約繳納管理費，詎被告自民國110年7月1日起至111年3月31日止均未繳納管理費，累積欠繳金額達新臺幣（下同）27,000元，經原告多次催繳後仍拒絕繳納，爰依系爭社區規約，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告27,000元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：系爭建物為獨門獨戶單獨所有之建物，不適用公寓大廈管理條例之規定。又社區內之道路係由桃園區公所養護，社區內之守衛崗哨、聯誼室、社區大門、圍牆、門柱等設施均係違章建築，故系爭社區不具有公寓大廈管理條例第53條及公寓大廈管理條例施行細則第12條有關得準用公寓大廈管理條例之要件，故所謂之「阿姆斯壯社區管理委員會」並非公寓大廈管理條例第3條第9款所謂之「管理委員會」，至多僅能認屬有名稱及代表人之非法人團體，被告已於109年12月向原告表示拒絕繳納管理費而有退出該團體之意思，故自不再負有繳納「管理費」之義務等語抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保為假執行。

三、得心證之理由

㈠原告主張被告自110年7月1日起至111年3月31日間，未向原告繳納阿姆斯壯社區之管理費一節，業據提催繳存證信函、催繳通知單為據（司促卷5至6頁），且為被告所不爭執（桃簡卷119頁反面），堪信屬實。

㈡被告抗辯「阿姆斯壯社區管理委員會」並非公寓大廈管理條例第3條第9款所謂之「管理委員會」，有無理由。

⒈社爭社區係於77年間建成交屋，實際使用範圍包含桃縣建管使字（77）0941號使用執照及桃縣建管使字（77）0942號使用執照之全部範圍，98年5月1日上開二使用執照範圍內之住戶共同召開第一次區分所有權人大會決議依公寓大廈管理條例成立社區管理委員會並向桃園縣政府（現已改制為桃園市政府，以下均依新制稱名）報備，並經桃園市政府於98年5月26日以府工使字第0980199822號函就原告申請報備一事同意備查（下稱系爭同意函），有卷附桃園市政府建築管理處函文可佐（桃簡卷23至48頁），此部分事實首堪認定。

⒉公寓大廈管理委員會成立之要件：

⑴公寓大廈管理委員會之成立，係依公寓大廈管理條例第28條第1項、第26條第1項、第53條、第55條第1項等規定之一，經由召集區分所有權人會議，並依同條例第31條所定人數及區分所有權比例之出席、同意而決議為之，屬於私權行為，其依同條例施行細則第8條及報備處理原則第3點、第4點規定程序申請報備（報請備查），係為使主管機關知悉，俾便於必要時得採行其他監督方法之行政管理措施，核與管理委員會是否合法成立有別。故申請案件文件齊全者，由受理報備機關發給同意報備證明，僅係對管理委員會檢送之成立資料作形式審查後，所為知悉區分所有權人會議決議事項之觀念通知，對該管理委員會之成立，未賦予任何法律效果；同理，主管機關所為不予報備之通知，對於該管理委員會是否合法成立，亦不生任何影響（最高行政法院109年度判字第689號行政判決、最高行政法院103年9月份第1次聯席會議決議統一之法律見解參照）。

⑵基此，系爭同意函固有「茲據阿姆斯壯社區管理委員會依公寓大廈管理條例之規定申請報備經查合於規定同意備查」之記載（桃簡卷23頁反面），然此函文對原告社區管理委員會之成立與否，不生任何影響，更不拘束本院之認定。原告是否合法成立，仍依視其是否符合公寓大廈管理條例相關規定而定。

⒊系爭社區並非「公寓大廈」，無從直接適用公寓大廈管理條例成立管理委員會

⑴公寓大廈管理委員會之成立，應依公寓大廈管理條例第28條第1項、第26條第1項、第53條、第55條第1項等規定之一辦理。上開規定中，第28條第1項之規定適用於一般公寓大廈、第26條第1項之規定適用於非封閉式之公寓大廈集居社區、第53條適用於多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區、第55條第1項則適用於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈。換言之，關於公寓大廈型之社區，可依上開條例第28條第1項、第26條第1頁或第55條第1項之規定成立管理委員會；關於非公寓大廈型之社區則應依上開條例第53條之規定準用公寓大廈管理條例成立管理委員會。

⑵所謂公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，此觀公寓大廈管理條例第3條第1款自明。系爭社區係由多數具有獨立產權之建築物組合而成，此觀阿姆斯壯社區向桃園市政府申請報備時提出之所有權人名冊中，各門牌之區分所有權比例均記載100%即可確定（桃簡卷27頁反面至28頁）。故系爭社區本質上並非「公寓大廈」，因此無從適用公寓大廈管理條例第28條第1項、第26條第1項或第55條第1項之規定成立管理委員會。

⒋系爭社區不符公寓大廈管理條例第53條所訂得準用公寓大廈管理條例之要件

⑴多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣 (市) 主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，公寓大廈管理條例施行細則第12條亦有明文。系爭社區包含數棟各自獨立使用之建築物，須符合上開規定，始可準用公寓大廈管理條例之規定。

⑵系爭社區包含2宗建造執照之範圍，並非同一宗建築基地，故不符公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款之要件。

⑶系爭社區屬都市計畫範圍內之「住宅區」，不屬於非都市土地，此有桃縣建管使（77）字第0941號使用執照及桃縣建管使（77）字第0942號使用執照在卷可憑（桃簡卷42、44頁），故系爭社區亦不符公寓大廈管理條例施行細則第12條第2款之要件。

⑷原告固主張系爭社區曾經桃園市政府認定屬共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，並提出系爭同意函以為佐證。然公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款既以「其他經直轄市、縣 (市) 主管機關『認定』其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」為要件，其適用自應有地方主管機關「認定」之行政處分為其依據。易言之，不論特定區域內之多數建築物事實上是否就共同設施之使用與管理具有整體不可分割性，然在地方政府主管機關依法作成認定之行政處分生效前，該區域內多數各自獨立使用之建築物仍無從依公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款準用公寓大廈管理條例之規定。

⑸系爭同意函在行政法上之性質僅為觀念通知而非行政處分已如前述，故該函對外不發生任何法律效果，不能認為桃園市政府已依系爭同意函認定原告社區屬共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區。且本院釐清此節，經函詢桃園市政府確認該府對阿姆斯壯社區是否曾經認定屬於共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，獲桃園市政府回函表示「未曾就阿姆斯壯社區針對公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款作出認定」（桃簡卷121頁），故原告主張自己得依公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款準用公寓大廈管理條例之規定，並不可採。

㈢被告退出原告社團之意思表示，應屬有效

⒈社員得隨時退社。但章公程限定於事務年度終，或經過預告期間後，始准退社者，不在此限，民法第54條第1項定有明文。又所謂非法人團體設有代表人或管理人者，必須有一定名稱及事務所或營業所，並有一定之目的或獨立之財產者，始足當之（最高法院64年度台上字第2461號裁判意旨參照）。

⒉經查，系爭社區於98年5月1日所為之區分所有權人會議及決議，雖未符公寓大廈管理條例之規定，不得依公寓大廈管理條例第38條第1項具訴訟當事人能力，惟當日由系爭社區有參與開會之區分所有權人所組成之組織，有代表人（即主任委員）及名稱（阿姆斯壯社區公寓大廈管理委員會），所收受之管理費則為該組織之財產，故應得認屬由參與者共同成立之非法人團體（下稱系爭組織），應類推適用民法社團總會之相關規定。被告曾出席上開會議並在會議中無異議通過成立管理委員會，此有系爭社區於98年5月1日會議紀錄及簽到表可佐（桃簡卷26、28頁反面），應認被告確實自98年5月1日起加入系爭組織。

⒊又「阿姆斯社區公寓大廈管理委員會組織及管理辦法」中並未對組織成員之退出設有特別規定，故各成員應得隨時退出。而被告於110年6月即向原告表示拒繳管理費及退出系爭組織等語（桃簡卷154頁反面），原告對此並無爭執，應認被告於向原告表示退出系爭組織時即發生退出之效力，而被告退出系爭組織後，自不需再依阿姆斯壯社區公寓大廈管理委員會組織及管理辦法第5節之規定負擔向原告繳納管理費之義務。準此，被告所辯，即屬有據。

四、綜上所述，原告依系爭社區規約，請求被告應給付原告27,000元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經本院斟酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依同法第436條之19規定，確定訴訟費用額為1,000元由原告負擔。