桃園簡易庭九十年度桃簡字第九О三號

臺灣桃園地方法院桃園簡易庭民事判決　　　　　　　　九十年度桃簡字第九О三號

原告

台灣省私立甲○○○教養院

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

吳武川律師

被告

乙○○

右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

壹、原告方面：

一、先位訴之聲明：

（一）被告應將附表所示之房屋返還原告。

（二）被告應給付原告新台幣一百一十五萬二千元，及自民國八十九年九月十四日起至遷讓返還房屋之日止，按年給付原告新台幣一百一十五萬二千元。

（三）願供擔保請准宣告假執行。

二、備位訴之聲明：

（一）被告自民國八十九年九月十四日起至遷讓返還房屋之日止，按年給付原告新台幣九萬六千元。

（二）願供擔保請准宣告假執行。

貳、事實摘要：

一、原告方面

（一）先位聲明部分：原告主張被告於八十八年九月間與原告就附表一所示房屋簽訂租賃契約，租期一年，自八十八年九月十四日起至八十九年九月十三日止，約定大興路三九一巷二、六、八號三戶每戶每月租金為新台幣（下同）一萬四千元；大興路三八一巷十一、十三號二戶每戶每月租金為一萬二千元；大興路三九三、三九五號二戶每戶每月租金為一萬五千元，即每年應給付租金一百一十五萬二千元，現租期屆滿，原告不擬再租予被告，並請求被告應將所承租之房屋返還予原告。又租期屆至後，被告仍無權占用或由其占有輔助人繼續占有房屋，獲取相當於租金之利益，並造成原告之損害，亦應賠償原告按每月租金額計算之損害金，爰依租賃契約、侵權行為及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，請求法院判決如先位聲明。

（二）備位聲明部分：若被告主張其對系爭房屋仍有租賃關係存在，亦應按月給付原告租金，自八十九年九月十四日起，每月九萬六千元等語，

二、被告方面被告則以：伊前向原告承租如起訴狀就附表所示房屋，租期自八十八年九月十四日起至八十九年九月十三日止，惟前開租約未於簽約時交付被告，致租期屆滿時，被告並未察覺尋求續訂租約，嗣於八十九年十月發覺後，隨即寄上支票四紙，面額共計一百一十五萬二千元，以支付八十九年九月十四日至九十年九月十三日之租金，詎原告拒絕受領於同年十一月二十七日以存證信函寄回前開支票，並令被告於十日內騰空交還房屋，惟本件租期屆滿後，被告仍為租賃物之使用、收益，原告未即為反對之表示，卻於兩個月又十四天即同年十一月二十七日，寄回支票表示不續租，本件租約已生默示更新之效力，原告先位聲明第一項請求被告返還房屋自無理由，原告先位聲明第二項及備位聲明第一項租金之請求，因被告早已備妥相當於一年期租金總額一百一十五萬二千元欲給付原告，開庭時亦多次表示另立新約、給付租金，故原告此部分請求顯然欠缺訴之利益、其權利無保護之必要等語，資為抗辯。

叁、法院之判斷：

一、原告主張兩造於八十八年九月間就附表一所示房屋簽訂租賃契約，租期一年，自八十八年九月十四日起至八十九年九月十三日止，約定大興路三九一巷二、六、八號三戶每戶每月租金為一萬四千元；大興路三八一巷十一、十三號二戶每戶每月租金為一萬二千元；大興路三九三、三九五號二戶每戶每月租金為一萬五千元，總計每年應給付租金為一百一十五萬二千元等之事實，業據提出與其所述相符之租賃契約書影本七件為證，且為被告到庭所不爭執，堪信應認原告此部分之主張為真實。

二、至被告雖辯稱：租期屆滿後，被告仍為租賃物之使用、收益，原告未即為反對之表示，卻於兩個月又十四天即同年十一月二十七日，始寄回支票表示不續租，本件租約已生默示更新之效力等語，則為原告所否認，是本件首應釐清者，厥為兩造間之租賃關係，是否已因租期屆滿而消滅？按民法第四百五十一條規定出租人於租賃期屆滿後，須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益，而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意思。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院五十五年台上字第二七六號判例參照）。是於租約上表示租期屆滿後是否繼續出租雙方另行議約或續租應另訂契約者，其目的在於阻止續約，並非當然繼續租賃之意，且若出租人不與承租人成立新租約，乃係表示不欲繼續出租予承租人之意思。本件兩造間之房屋租賃契約書第七條（7）均規定：「本契約有效期間至民國八十九年九月十三日止，到期未續訂契約時，雙方同意自動解除租約。」等語，揆諸前揭判例意旨，該條文約定之目的乃在於阻止續約，避免因該租約更新為不定期租賃，而原告迄未與被告重新簽訂租約，顯係不願繼續出租予被告，即認已表明不再續租予被告，況被告亦自承於系爭租約租期屆滿後，欲交付八十九年九月十四日至九十年九月十三日之該年度租金予原告，為原告所拒，自難謂原告未即時為反對續租之意思表示，是被告此部分之抗辯，即屬無理由，而應認本件租賃關係，已於八十九年九月十四日因租期屆滿而終止。

三、次按承租人於租賃關係終止應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文，系爭租賃契約既至八十九年九月十四日即已屆滿而消滅，故原告依上開規定，自得請求被告將系爭房屋返還予原告。再按無法律上之原因，而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第一百七十九條分別定有明文，無權占有他人房屋，可以獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例可稽。查被告承租系爭房屋之租金，總計每年為一百一十五萬二千元，而租約業因期限屆滿而消滅，惟被告迄未將租賃物返還，已如前述，則原告自得請求被告自八十九年九月十四日起至遷讓房屋之日止，按年給付原告一百一十五萬二千元相當於租金之不當得利。

四、從而，原告本於租賃契約之法律關係訴請被告返還系爭房屋；暨依不當得利之法律關係請求被告自八十九年九月十四日起至遷讓前開房屋之日止按年給付原告相當於每年租金一百一十五萬二千元計算之損害金，核屬正當，為有理由，均應予准許。又本院已准許原告先位之訴，自毋庸再就備位之訴併予裁判，併此敘明。

五、本件係因房屋定期租賃爭執所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，惟被告陳明願供擔保免為假執行，核無不符，爰酌定相當之擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，均於判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條，判決如主文。

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