都市計畫法 第 5 條（都市計畫之依據）
都市計畫應依據現在及既往情況，並預計二十五年內之發展情形訂定之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要都市計畫法第5條規定，都市計畫須依據現在與既往情況，並預計未來二十五年發展情形訂定，確立計畫年期制度。
Q · 都市計畫是依據什麼訂出來的？可以管多久？
依都市計畫法第5條，主管機關訂定都市計畫不能憑空想像，必須同時參酌「現在」與「既往」的土地使用、人口、產業狀況，並預測「未來二十五年內」的發展情形。這個二十五年就是「計畫年期」，搭配第26條每3至5年通盤檢討一次的機制，讓土地使用既有可預測性，又能定期跟上現實變化。
白話解讀
你家附近那塊空地為什麼蓋不了高樓？你想買的那塊農地為什麼永遠變不了建地？答案不在地政事務所的櫃台，而是在一份你從沒看過、但決定你家未來 25 年長相的文件裡：都市計畫。這條法律規定，政府畫都市計畫的時候不能拍腦袋，必須看「現在」、看「過去」，還要預測「未來 25 年」這個地方會長成什麼樣。為什麼這個對你重要？因為你買的房子、你開的店、你看上的那塊地，命運都被綁在這份 25 年的預測上。預測準了，你的土地升值；預測錯了，或都市計畫該檢討卻沒檢討，你的房子可能困在違章邊緣 20 年沒人管。重點來了：都市計畫不是畫完就結束的，依法應該每 3 到 5 年通盤檢討一次。你知道你住的那區上次通盤檢討是什麼時候嗎？大多數人不知道，但這個答案直接影響你房子的命運。
法律定性
都市計畫法第5條為計畫擬定的時間基準規範，要求都市計畫須依據現在及既往情況，並預計未來二十五年內之發展情形訂定，確立「計畫年期」制度。其核心在於把都市計畫定位為一份具有期限的預測性文件，而非永久固定的地圖，因此須配合定期通盤檢討，使土地使用兼顧穩定性與變遷彈性。
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Q1都市計畫多久變一次？我可以要求政府變更嗎？▾
都市計畫法第26條規定主要計畫每3-5年通盤檢討一次，細部計畫檢討期限由地方政府另定。除通盤檢討外，因情勢變遷也可個案變更，但個人單獨申請變更幾乎不可能成功，最有效時機是通盤檢討公開展覽30天內提意見書，意見須具體並附理由與證明文件。
Q2我的地被劃為公共設施保留地30年沒被徵收，怎麼辦？▾
這正是111年憲判字第13號判決處理的核心問題。長期被劃為保留地卻不徵收，已被認定有違憲疑慮。實務上可申請按公告現值徵收、申請容積移轉，或主張相關補償保障。因涉及複雜的補償計算與個案差異，建議委任熟悉土地法與行政法的律師評估。
Q3都市計畫書我可以去哪裡看？怎麼看懂？▾
可透過內政部「全國土地使用分區資料查詢系統」線上查詢，或向地方政府都發局申請都市計畫書圖。重點看四欄：計畫年期、最近通盤檢討日期、土地使用分區、容積率與建蔽率。其中住一到住四容積率差異很大，同一條街兩邊分區不同房價就差一大截。
Q4都市計畫法第5條在規定什麼？▾
規定都市計畫要依現在、過去狀況並預測未來25年發展訂定，確立計畫年期制度。
Q5計畫年期跟通盤檢討差在哪？▾
計畫年期是25年的預測範圍（第5條）；通盤檢討是每3-5年一次的調整程序（第26條），一個是時間框、一個是修正機制。
Q6什麼是公共設施保留地？▾
都市計畫劃定供未來公共設施使用、但尚未徵收取得的私有土地，長期未徵收即生違憲爭議。
Q7都市計畫跟區域計畫、國土計畫差在哪？▾
都市計畫最貼近地塊管制，區域計畫是其上位指導，國土計畫是最上位並逐步取代區域計畫。
Q8怎麼查我家土地的都市計畫年期？▾
上全國土地使用分區查詢系統，或向都發局申請都市計畫書圖，看計畫年期與最近通盤檢討日期。
Q9計畫過期了怎麼要求政府檢討？▾
確認計畫逾25年或長期未檢討後，書面請求主管機關啟動通盤檢討，不處理可提訴願。
Q10公共設施保留地長期沒徵收能拿到多少補償？▾
依徵收當期公告現值計算，不同年度差異可達數百萬，另可評估容積移轉，建議委任律師試算。
Q11怎麼判斷建商說的土地會變更是不是話術？▾
請對方說出通盤檢討啟動時間與變更草案編號，答不出來九成是話術。
Q12通盤檢討 vs 個案變更哪個對個人有用？▾
個人單獨申請個案變更幾乎不會成功，通盤檢討公開展覽提意見才是有效途徑。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 項目 | 都市計畫 | 區域計畫 | 國土計畫 |
|---|---|---|---|
| 規範文件 | 都市計畫法（含主要/細部計畫） | 區域計畫法 | 國土計畫法 |
| 層級定位 | 最貼近地塊的使用管制 | 都市計畫上位指導 | 最上位國土功能分區 |
| 計畫年期 | 預計未來25年（本條） | 依個別計畫定 | 長期國土願景 |
| 與民眾關係 | 直接決定地能蓋什麼 | 間接 | 間接但逐步取代區域計畫 |
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