都市計畫法 第 64 條
- 1.都市更新處理方式，分為下列三種： 一、重建：係為全地區之徵收、拆除原有建築、重新建築、住戶安置，並得變更其土地使用性質或使用密度。 二、整建：強制區內建築物為改建、修建、維護或設備之充實，必要時，對部分指定之土地及建築物徵收、拆除及重建，改進區內公共設施。 三、維護：加強區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況。
- 2.前項更新地區之劃定，由直轄市、縣（市）政府依各該地方情況，及按各類使用地區訂定標準，送內政部核定。
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重點摘要都市計畫法第64條把都市更新分三種：重建（徵收拆除重蓋）、整建（強制改建補強）、維護（加強管理保持現狀），由地方政府劃定報內政部核定。
Q · 我家被劃進都市更新，是不是一定要被拆掉重蓋？
依都市計畫法第64條，都市更新處理方式分三種：重建是全地區徵收、拆除、重新建築並安置住戶，可變更土地使用性質或密度；整建是強制區內建物改建、修建、維護或補強設備，必要時才部分徵收拆除；維護則只加強土地使用與建築管理、改善公共設施，不動既有建物。被劃進更新地區不等於被拆，要先確認屬於哪一種處理方式。
白話解讀
前一條政府劃定了更新地區，下一步問題是：到底要怎麼更新？這條給出三種完全不同的命運。第一種「重建」：你的房子會被徵收、拆掉、重蓋，住戶整批安置，土地用途可以變更，容積率可以調整，這是命運大翻轉等級的處理。第二種「整建」：政府強制要你改建、修建、維護或補強設備，必要時還會徵收部分土地和建物拆掉重建，這是「住戶要動手翻新」的等級。第三種「維護」：政府不動你的房子，只是加強土地使用和建築管理、改善公共設施，這是「保持現狀加強管理」的等級。三種處理方式對住戶的影響從天翻地覆到幾乎無感都有。決定權在誰？依第二項，劃定權在地方政府，但訂定標準要送內政部核定。換句話說，這是一場地方政府與中央政府的雙層決策，沒有住戶投票機制。
法律定性
都市計畫法第64條為都市更新處理方式的分類規範，將更新地區的處理方式分為重建、整建、維護三種：重建係全地區徵收、拆除原有建築、重新建築並安置住戶；整建係強制區內建築物改建、修建、維護或充實設備；維護係加強土地使用及建築管理以保持良好狀況。更新地區之劃定由地方政府依地方情況訂定標準後送內政部核定，構成中央與地方雙層決策機制。
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Q1重建、整建、維護三種，我可以選嗎？▾
你不能單方面選，但可以在公告與公開展覽期間提出意見，影響地方政府的最終決定。重建是政府主導、徵收後重蓋；整建是住戶被要求自行改建或政府部分介入；維護是只加強管理不動建物。三種對應的補償、容積調整、權利變換規則都不同。如果你的住處狀況其實不差只是外觀老舊，爭取整建或維護往往更有利。
Q2第二項說劃定標準要送內政部核定，這對住戶有什麼意義？▾
意義很大。地方政府不能憑空訂一個劃定標準就應用，必須先把標準送中央審查。如果你發現地方政府適用的劃定標準從未送內政部核定，這就是程序瑕疵，可作為訴願或行政訴訟的理由。實務上各縣市劃定標準歷經多次修訂，最新版本是否真有送核定、是否仍在效期，是住戶律師會主動查的事，一個程序瑕疵就可能讓整個更新計畫被撤銷。
Q3重建可以變更土地使用性質和使用密度，這對我影響大嗎？▾
影響非常大。使用性質變更可能讓住宅區變成商業區或反過來，徹底改變鄰里環境。使用密度就是容積率，變更後同面積土地可蓋更多樓地板面積，影響房屋價值與生活品質。重建計畫書件中關於使用性質與密度變更的條款，是利益分配的關鍵節點，務必看清楚。容積率提高對開發商可能是賺與不賺的分界，對你則是補償金多寡與換屋面積大小的決定因素。
Q4都市更新有哪三種方式？▾
重建、整建、維護。重建徵收拆除重蓋、整建強制改建補強、維護只加強管理不動建物，影響程度從天翻地覆到幾乎無感。
Q5重建、整建、維護差在哪？▾
重建會徵收拆除並可變更容積、整建須住戶配合改建常自費、維護不動建物只加強使用管理，三者補償與負擔完全不同。
Q6什麼叫更新地區劃定標準？▾
地方政府依地方情況訂定、用來判斷某地區該劃為何種處理方式的客觀標準，必須送內政部核定才能適用。
Q7都市更新跟都市更新條例差在哪？▾
都市計畫法64條是更新方式的母法分類，都市更新條例則細緻化重建整建維護的定義與權利變換等具體機制。
Q8我家被劃都更怎麼辦？▾
先確認屬重建、整建或維護 → 查劃定標準是否送核定 → 盤點自身權益 → 公展期提書面異議 → 把握30日訴願時效。
Q9都更整建要花多少錢？▾
整建多由住戶被強制改建、補強，常須自費翻修，且拿不到重建型的完整補償，另要計入停業期間收入損失。
Q10怎麼確認劃定標準合法？▾
向地方都更主管機關調閱適用的劃定標準，確認是否已送內政部核定、是否仍在效期，未核定即構成程序瑕疵。
Q11對都更處理方式不服怎麼救濟？▾
公展、公告期內提書面異議，更新計畫公告後30日內提訴願；依釋字742號個案性變更可提行政訴訟。
Q12整建 vs 重建哪個對住戶有利？▾
若房屋結構良好只是老舊，爭取整建或維護常更有利；重建雖可能換新屋，但分配公平與容積爭議常拖延多年。
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