建築法 第 102-1 條
- 1.建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間；其防空避難設備因特殊情形施工確有困難或停車空間在一定標準以下及建築物位於都市計畫停車場公共設施用地一定距離範圍內者，得由起造人繳納代金，由直轄市、縣（市）主管建築機關代為集中興建。
- 2.前項標準、範圍、繳納代金及管理使用辦法，由直轄市、縣（市）政府擬訂，報請內政部核定之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要建築法102-1允許建商在施工困難或符合一定標準時，繳代金代替實建停車空間，由政府代為集中興建。
Q · 為什麼新房的停車位常常要另外加錢買？
依建築法第102條之1，建築物原應附建停車空間，但施工有特殊困難或符合一定標準時，建商可繳納代金代替實際興建，由地方政府代為集中興建。建商藉此把法定附建數量壓到最低，再規劃可獨立過戶的「自行設置停車位」高價單售，這就是新建案停車位常需另購且越賣越貴的法律根源。
白話解讀
你買新房，發現停車位要另外加幾十萬甚至幾百萬，這件事在台灣已經被當作常態。但很少人知道，這個常態的源頭就藏在這條法律裡。建築法原本要求建商蓋房子要附帶停車空間（建築技術規則訂出每多少坪要附幾位）和防空避難設備。但 102-1 條開了一個側門：如果施工有特殊困難、停車空間在一定標準以下、或建案位於都市計畫停車場一定距離內，建商可以「繳代金」代替實際興建，由政府代為集中興建。代金通常遠低於實際蓋一個停車位的成本。建商繳完代金，原本「附建停車空間」的義務消失，他就有空間另外規劃「自行設置停車空間」高價單獨賣給住戶。這就是為什麼你的新房停車位要另外買、而且越賣越貴的法律根源。
法律定性
建築法第102條之1為停車空間及防空避難設備之代金制度規範：當建築物依法應附建之停車空間或防空避難設備，因施工特殊困難、停車空間在一定標準以下、或建案位於都市計畫停車場用地一定距離內時，起造人得繳納代金代替實際興建，由直轄市、縣（市）主管建築機關代為集中興建。
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Q1為什麼新房的停車位要另外加錢，不是包在房價裡？▾
因為建商利用建築法102-1條的代金制度，把原本法定附建的停車空間數量壓到最低，繳代金給政府，騰出空間多蓋可獨立買賣的自行設置停車位高價單售。法定停車位是全體住戶共用、通常無法單獨過戶；自行設置可獨立買賣，價格自然飆高。看建造執照上停車位申報分類，法定數量遠低於戶數的建案，幾乎都用了代金制度。
Q2我買到的停車位是法定還是自行設置怎麼分辨？▾
看權狀和買賣契約。法定停車空間通常登記在共用部分（公寓大廈管理條例第58條規定不得讓售予特定區分所有權人以外之人），不會給你獨立權狀；自行設置可登記為主建物或附屬建物，有獨立建號。實務上請建商出示建造執照副本看停車位申報類別，再去地政事務所查謄本確認。
Q3建商繳代金後政府真的有蓋集中停車場嗎？▾
理論上代金應專款專用，由縣市政府代為集中興建公有停車場。實務上許多縣市代金累積金額龐大但實際興建的停車位有限，曾被審計部與監察院多次糾正。如果你住的社區停車位嚴重不足，可查當地代金專戶使用情況，這也是民意代表問政常見題目。
Q4新房停車位為什麼要另外買？▾
因建商用建築法102-1的代金制度把法定附建壓到最低，再蓋可獨立過戶的自行設置車位高價單售。
Q5停車代金是什麼？▾
起造人繳金錢代替實際興建應附建的停車空間，由地方政府代為集中興建的制度。
Q6法定停車位和自行設置差在哪？▾
法定通常登記共用部分、不可單獨過戶；自行設置可登記獨立產權、自由買賣與抵押。
Q7什麼情況建商可以繳代金免蓋停車位？▾
施工確有特殊困難、停車空間在一定標準以下、或建案位於都市計畫停車場用地一定距離內。
Q8怎麼確認我買的停車位是哪一種？▾
請建商出示建造執照副本看申報類別，再到地政事務所查權狀與謄本比對。
Q9發現停車位糾紛怎麼反擊？▾
調閱建造執照核准內容，比對廣告與登記，不一致可向公平會檢舉廣告不實。
Q10預售屋停車位與廣告不符可以解約嗎？▾
依消費者保護法相關規定主張不實廣告或瑕疵，並保留證據協商解約，個案請洽律師。
Q11社區車位不夠想查代金怎麼做？▾
向當地建管機關查當年建造執照代金繳納紀錄，並查代金專戶實際興建情況。
Q12法定停車位 vs 自行設置 哪個有保障？▾
自行設置有獨立產權保障與轉售價值；法定為共用部分，僅能約定專用，賣不到獨立價格。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 法定停車空間 | 自行設置停車位 |
|---|---|---|
| 產權登記 | 通常登記為共用部分，無獨立權狀 | 可登記獨立建號，有獨立產權 |
| 能否單獨過戶 | 原則不得讓售予區分所有權人以外之人 | 可自由交易、單獨抵押 |
| 成本歸屬 | 成本內化於房價 | 建商另外定價高價單售 |
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