公寓大廈管理條例 第 21 條

不可以。水電是住戶基本生活權利，管委會擅自斷水斷電可能構成強制罪或妨害自由罪。管委會合法的工具就是公寓大廈管理條例第 21 條：寄催告函然後告上法院。實務提示：遇到威脅斷水斷電可反過來提告管委會，通常會立刻收斂。但欠繳事實仍要面對，兩件事獨立處理。

依公寓大廈管理條例第 24 條，區分所有權之繼受人要遵守原區分所有權人的一切權利義務，包含未繳清的管理費。實務提示：買房前一定要請仲介或代書向管委會調閱該戶繳費紀錄，買賣契約明確約定積欠費用由賣方清償，否則交屋後將收到催繳。

法律無明確金額，實務上法院多認為「兩期以上」或「金額足以影響社區運作」即算相當金額。管委會不能隨意認定，須在規約明確規定。實務提示：社區規約若未寫清楚此門檻，下次區分所有權人會議應提案訂入，避免管委會權力過大或過小。

建立管委會對欠費住戶的訴訟工具：逾二期或達相當金額且催告無果，可直接訴請法院命給付。

法律無明文，實務上兩期管理費（數千到一兩萬）即達門檻。規約建議明訂具體數字。

公寓大廈為共用部分修繕、管理、維護目的所設專款，由區分所有權人按比例負擔。

屬定期給付之債權，5 年消滅時效（民法第 126 條）。基於區分所有權成立，非契約債權。

整理繳費紀錄 → 寄存證信函催告 → 期限內未付聲請支付命令或起訴 → 取得執行名義 → 強制執行。

積欠本金 + 法定遲延利息年息 5%（民法第 233 條）+ 規約若有違約金可加計 + 訴訟費用對方負擔。

聲請費 500 元起，依債權金額遞增。較一般訴訟便宜很多，是管委會首選工具。

存證信函掛號收據是最強證據。另留繳費通知副本、會議紀錄、電子郵件等補強證據。

支付命令快。未異議即確定，1-2 個月可拿執行名義。小額訴訟需開庭，2-3 個月。