公寓大廈管理條例 第 21 條
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
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重點摘要公寓大廈管理條例第 21 條規範：區分所有權人或住戶積欠公共基金或應分擔費用逾二期或達相當金額，經催告仍不付者，管委會得訴請法院命給付。
Q · 鄰居長期不繳管理費，管委會能直接告他嗎？
依公寓大廈管理條例第 21 條，區分所有權人或住戶積欠公共基金或應分擔費用已逾二期或達相當金額，經管委會定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得直接訴請法院命其給付應繳金額及遲延利息。實務上多搭配民事訴訟法第 508 條支付命令程序，2-3 個月可取得執行名義。
白話解讀
你住的那棟大樓裡，幾乎一定有一兩戶長期不繳管理費。其他住戶每個月乖乖繳，他們不繳，電梯照搭、警衛照用、垃圾照丟。你以為法律對這種「白吃白喝」的人沒辦法？這條就是答案。管委會不必跟對方求情、不必開協調會、不必等到金額累積到驚人地步，只要積欠超過兩期或達到「相當金額」，先寄一封催告函給合理期限，對方還是不付，管委會直接告上法院要錢加遲延利息。重點是「相當金額」的彈性：不是只能等大額才動手，連續積欠兩期就有立場。你以為這是把同住的人撕破臉的最後手段？對熟練的管委會來說，這是日常工具，按 SOP 走流程的事。
法律定性
公寓大廈管理條例第 21 條規範管理費追繳的法律機制：當區分所有權人或住戶積欠公共基金或應分擔費用逾二期或達相當金額，經催告仍不給付時，管理委員會得訴請法院命其給付本金及遲延利息，是維持公寓大廈共同基金治理的關鍵強制工具。
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Q1管委會可以斷我家水電逼我繳費嗎？▾
不可以。水電是住戶基本生活權利，管委會擅自斷水斷電可能構成強制罪或妨害自由罪。管委會合法的工具就是公寓大廈管理條例第 21 條：寄催告函然後告上法院。實務提示：遇到威脅斷水斷電可反過來提告管委會，通常會立刻收斂。但欠繳事實仍要面對，兩件事獨立處理。
Q2我家賣掉了，前屋主積欠的管理費要我繳嗎？▾
依公寓大廈管理條例第 24 條，區分所有權之繼受人要遵守原區分所有權人的一切權利義務，包含未繳清的管理費。實務提示：買房前一定要請仲介或代書向管委會調閱該戶繳費紀錄，買賣契約明確約定積欠費用由賣方清償，否則交屋後將收到催繳。
Q3「相當金額」到底是多少？管委會可以隨意認定嗎？▾
法律無明確金額，實務上法院多認為「兩期以上」或「金額足以影響社區運作」即算相當金額。管委會不能隨意認定，須在規約明確規定。實務提示：社區規約若未寫清楚此門檻，下次區分所有權人會議應提案訂入，避免管委會權力過大或過小。
Q4公寓大廈管理條例第 21 條是什麼？▾
建立管委會對欠費住戶的訴訟工具：逾二期或達相當金額且催告無果，可直接訴請法院命給付。
Q5「相當金額」具體是多少？▾
法律無明文，實務上兩期管理費（數千到一兩萬）即達門檻。規約建議明訂具體數字。
Q6什麼是公共基金？▾
公寓大廈為共用部分修繕、管理、維護目的所設專款，由區分所有權人按比例負擔。
Q7管理費的法律性質是什麼？▾
屬定期給付之債權，5 年消滅時效（民法第 126 條）。基於區分所有權成立，非契約債權。
Q8管委會怎麼告欠費住戶？▾
整理繳費紀錄 → 寄存證信函催告 → 期限內未付聲請支付命令或起訴 → 取得執行名義 → 強制執行。
Q9管理費請求金額怎麼算？▾
積欠本金 + 法定遲延利息年息 5%（民法第 233 條）+ 規約若有違約金可加計 + 訴訟費用對方負擔。
Q10聲請支付命令要花多少錢？▾
聲請費 500 元起，依債權金額遞增。較一般訴訟便宜很多，是管委會首選工具。
Q11管委會如何證明已合法催告？▾
存證信函掛號收據是最強證據。另留繳費通知副本、會議紀錄、電子郵件等補強證據。
Q12支付命令 vs 小額訴訟哪個快？▾
支付命令快。未異議即確定，1-2 個月可拿執行名義。小額訴訟需開庭，2-3 個月。
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| scenario | cost | time | advantage |
|---|---|---|---|
| 支付命令 | 聲請費 500 元 | 1-2 個月 | 免開庭，未異議直接確定 |
| 小額訴訟 (≤ 50 萬) | 裁判費約 1,000-5,000 元 | 2-3 個月 | 一審終結，程序簡便 |
| 一般民事訴訟 | 裁判費依金額 1.1% | 6-12 個月 | 複雜爭議可完整攻防 |
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