公寓大廈管理條例 第 23 條
- 1.有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
- 2.規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力： 一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。 二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。 三、禁止住戶飼養動物之特別約定。 四、違反義務之處理方式。 五、財務運作之監督規定。 六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。 七、糾紛之協調程序。
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重點摘要公寓大廈管理條例第 23 條規定規約應載明事項,其中七大事項（約定專用、共用收益、禁止飼養動物等）未載明於規約者不生效力。
Q · 管委會臨時決議禁止養寵物，對我有效嗎？
依公寓大廈管理條例第 23 條第二項第三款，禁止住戶飼養動物之特別約定必須載明於規約才生效。管委會即使開會通過決議，只要規約沒有對應條款，這個決議對住戶不發生拘束力。要禁止寵物必須依第 25 條召開區分所有權人會議，依第 32 條特別決議門檻通過修改規約後，才能對全體住戶產生效力。
白話解讀
你家社區的規約是什麼？大多數住戶搬進去那天簽了一疊文件，然後永遠沒再翻開。但規約是你住在這棟大樓裡的「憲法」，它決定你可以不可以養狗、可以不可以裝鐵窗、停車位怎麼分配、頂樓平台誰能用、訪客車位收不收費。這條規定的核心是：第二項列出的七個事項，沒有寫進規約就「不生效力」。意思是，如果規約裡沒有明確禁止養寵物，管委會即使開會決議要禁，這個決議也告不上法院。同樣地，如果規約沒有寫清楚停車位是「約定專用」（特定住戶專用）還是「共用」（大家輪流用），未來糾紛幾乎沒有解。你家規約現在能不能生效，不是看管委會口頭怎麼說，是看那本你從沒翻過的小冊子裡到底寫了什麼。
法律定性
公寓大廈管理條例第 23 條為公寓大廈規約之內容法定要件規範,確立規約須載明專有與共用部分範圍,並列出七大事項（約定專用部分、共用部分使用收益、禁止飼養動物、違反義務處理、財務監督、會議特別決議門檻、糾紛協調程序）作為強制載明事項,未載明者不生效力,構成台灣社區自治的程序性底線。
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Q1規約跟住戶公約是同一個東西嗎?▾
嚴格來說規約是經區分所有權人會議正式決議通過並依法定程序訂定的文件,住戶公約則是俗稱,可能包含建商交屋時準備的草約或社區後續各種規範。法律承認的只有規約。內行人提示:搬進新社區時,特別要問清楚現在使用的版本是「規約」還是「草約」。如果是草約,住戶會議還沒正式通過,很多條款其實沒有強制力。
Q2如果建商在規約裡偷偷加入對自己有利的條款,怎麼辦?▾
建商在交屋前準備的規約草約常常包含對建商或物業公司有利的條款,例如指定特定物業公司管理 20 年。住戶在召開第一次區權人會議時可以全面修訂這份草約。內行人提示:很多建商會拖延住戶成立管委會,因為一旦成立,住戶就有權重訂規約。如果你的社區交屋滿一年管委會還沒成立,主動聯繫地方政府主管機關,他們可以介入指定臨時召集人。
Q3公寓大廈管理條例第 23 條是什麼?▾
規範公寓大廈規約的法定內容,七大事項未載明於規約不生效力,是社區自治程序保護的核心條文。
Q4規約應載明七大事項是哪七項?▾
約定專用/共用、使用收益權、禁止飼養動物、違反義務處理、財務監督、會議決議門檻特別約定、糾紛協調程序。
Q5什麼叫約定專用部分?▾
本屬共用部分,經區權人約定供特定住戶專用之區域,如露台、停車位、屋頂平台。
Q6規約跟住戶公約差在哪?▾
規約是經區權人會議正式決議的法定文件,住戶公約是俗稱,可能是建商草約或社區規範。
Q7規約沒寫禁養寵物管委會怎麼禁?▾
不能直接禁。必須召開區權人會議依特別決議修改規約,通過後才能對全體住戶生效。
Q8規約怎麼修改?▾
聯署召集區權人會議 → 特別決議表決 → 製作會議紀錄 → 向地方政府公寓大廈業務主管機關報備。
Q9怎麼確認我家規約有沒有效力?▾
向管委會索取規約全文 + 區權人會議決議紀錄 + 主管機關報備函,三者齊全才完整生效。
Q10對管委會違反規約決議不滿怎麼辦?▾
30 日內依民法第 56 條提起決議撤銷之訴,或向地方政府公寓大廈業務主管機關申請調解。
Q11規約 vs 管委會決議哪個大?▾
規約大。管委會只能執行規約事項,無權自行創設新規範,違反規約的決議無效。
Q12規約 vs 民法強行規定哪個大?▾
民法大。規約違反強行規定依民法第 71 條無效,規約效力天花板是法律不是住戶共識。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 規約 | 管委會決議 | 住戶公約 |
|---|---|---|---|
| 效力來源 | 區分所有權人會議特別決議通過 | 管理委員會多數決 | 俗稱,效力依產生程序而定 |
| 效力範圍 | 拘束全體區權人與住戶 | 僅限執行規約事項 | 依是否經區權人會議決議而定 |
| 修改門檻 | 區權人會議特別決議 | 管委會普通決議 | 依形成程序 |
| 七大事項拘束力 | 載明者生效,未載明者無效 | 無權處分七大事項 | 未經區權人決議者無拘束力 |
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