前條以外之公寓大廈管理服務人員，應依下列規定執行業務： 一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。 二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。 三、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。
重點摘要公寓大廈管理條例第45條規範獨立執業管服人員的三項義務：依核准業務類別執業、不得出借或借用認可證、定期參加訓練。
Q · 獨立執業的公寓大廈管理服務人員，法律上有什麼義務？
依類別執業、不出借認可證、定期受訓
依公寓大廈管理條例第45條，獨立執業（不受僱於管理維護公司）的管理服務人員應遵守三項規定：第一、依中央主管機關核准之業務類別與項目執行管理維護事務；第二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用，也不得使用他人之認可證執業；第三、應參加中央主管機關舉辦或委託相關機構、團體辦理之訓練。違反者依第46條授權訂定之管理辦法處罰，可廢止認可證。
社區徵管理員，來源有兩種：一種是管理維護公司派來的，一種是拿著認可證單飛的個人。這條規範的是後者。獨立執業的管服人員看起來跟公司派的沒兩樣，都是坐在警衛室收信、巡邏、處理住戶投訴，但法律對他們的要求更嚴。他必須拿著中央主管機關核發的認可證、只能做認可證上核准的業務、不能出借或借用他人的認可證、必須定期參加訓練。這四條規定不只是管他，實際上是在保護社區。因為獨立執業者沒有公司在背後扛風險，社區請了他，出事時能不能追究責任，就看他當初是不是合規。沒認可證的人在你社區執業，不只他違法，社區也會被波及到保險理賠和法律責任的灰色地帶。
公寓大廈管理條例第45條為獨立執業公寓大廈管理服務人員的執業規範總則，建立三項核心義務：依中央主管機關核准之業務類別執業、不得出借或借用認可證、定期參加中央主管機關舉辦或委託之訓練。本條與第44條（受僱於管理維護公司之管服人員）並列，填補獨立執業者無公司監管的法律真空，確立個人執業者直接受中央主管機關監督的制度。
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第一，管理員個人違反第45條可被處罰；第二，社區的管服契約效力存疑，出事時保險公司可能以此拒賠；第三，社區如明知他沒證仍聘用，主管機關會連帶對社區管理組織發出輔導或裁處。內行人提示：就算社區只是「忘了查」不是「故意用」，在民事責任上也會被認定為未盡合理注意義務，這是許多社區打輸官司的關鍵點。
絕對不可以。第45條第2款明文禁止。不只行政違規被罰，還可能涉及刑法第210條偽造變造準私文書罪（把不是自己的身分拿來行使）。出借者和借用者都違法。內行人提示：有些小公司管理員休假時請朋友頂班，朋友也有證但不是這個社區核准業務類別，這一樣違法，業務類別必須對得上。
兩個方法：第一、到內政部營建署「公寓大廈管理組織報備及管理服務人資訊系統」輸入認可證編號查詢；第二、要求管理員出示最近一年的訓練完成證明，沒受訓的認可證等於失效。內行人提示：很多管理員拿的是十年前的認可證但沒持續受訓，技術上那張證已經過期，社區如果只驗證「有沒有」不驗證「現在是不是有效」等於白做。
由中央主管機關（內政部營建署）依資格訓練核發給管理服務人員的執業證明文件，是合法擔任社區管理員的法律前提。
獨立執業者直接受第45條規範、責任完全自負；受僱者依第44條、公司負連帶責任，社區跟公司簽約風險外包。
包括事務管理、技術服務、防火避難設施安全等類別，認可證上會明確標示核准範圍，超出範圍即違法。
中央主管機關舉辦或委託相關機構辦理之週期性訓練，未依期受訓會被停止認可證效力。
到內政部營建署「公寓大廈管理組織報備及管理服務人資訊系統」輸入認可證編號查詢，五分鐘搞定盡職調查。
完成中央主管機關指定之資格訓練（事務管理或技術服務類）並通過測驗，向內政部營建署申請核發。
中央主管機關（內政部營建署）會公告委託訓練機構名單，管服人員自行報名繳費參加，並保留結訓證明。
向內政部營建署或地方主管機關（縣市政府工務局、都發局）書面檢舉，附認可證編號及違規事證。
第44條規範受僱於管理維護公司的管服人員、公司負連帶責任；第45條規範獨立執業者、責任完全自負。
| 比較面向 | article_44 | article_45 |
|---|---|---|
| 適用對象 | 受僱於管理維護公司的管服人員 | 獨立執業（不受僱於公司）的管服人員 |
| 監督主體 | 管理維護公司 + 中央主管機關 | 中央主管機關直接監督 |
| 風險承擔 | 公司負連帶責任 | 個人完全自負 |
| 保險覆蓋 | 通常隨公司投保責任險 | 個人需自行投保或不投保 |
| 社區聘僱角色 | 與公司簽約，公司派員 | 與個人直接簽約，社區即業主 |
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公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。 公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。
立法理由規定公寓大廈起造人或建築業者非經領得建造執照，不得辦理銷售，並不得將共用部分讓售於特定人或為特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為，以維護消費者權益。
前條以外之公寓大廈管理服務人員，應依下列規定執行業務： 一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。 二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。 三、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。
立法理由一、本條新增。 二、配合行政程序法，明定管理維護公司及受僱於管理維護公司之人員外之管理服務人員應依規定辦理管理維護業務。
規定公寓大廈起造人或建築業者非經領得建造執照，不得辦理銷售，並不得將共用部分讓售於特定人或為特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為，以維護消費者權益。
一、本條新增。 二、配合行政程序法，明定管理維護公司及受僱於管理維護公司之人員外之管理服務人員應依規定辦理管理維護業務。
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