所得稅法 第 14-5 條
個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據： 一、第四條之四第一項所定房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。 二、第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日。 三、第四條之四第三項所定股份或出資額交易日之次日。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要所得稅法第14條之5規定，個人房地交易不論盈虧，須於過戶登記日次日起30日內自行申報，逾期由稽徵機關逕行核定。
Q · 賣房子賠錢也要報稅嗎？什麼時候要報？
依所得稅法第14條之5，個人房地交易不論有無應納稅額都要申報。起算日：成屋看所有權移轉登記日次日、預售屋及其坐落基地看交易日次日、特定股份看交易日次日，自起算日起30日內自行填具申報書、檢附契約書影本辦理申報；有應納稅額者須一併檢附繳納收據。虧損也要報，因為虧損可在交易後三年內扣抵其他房地交易所得。
白話解讀
賣房子繳完稅，很多人以為跟每年五月報稅一起處理就好。錯。房地合一稅有自己的申報時鐘，跟你習慣的年度報稅完全脫鉤。從你在地政事務所完成過戶登記的隔天開始算，你只有 30 天。不是 30 個工作天，是 30 個日曆天。賣預售屋的人更容易中招：你以為「房子還沒蓋好，應該不急」，但法律從你簽讓渡契約的隔天就開始倒數了。賣的是符合特定條件的公司股份（背後實質是不動產交易）？一樣，從股份交易日隔天起算 30 天。這 30 天不只是「要不要報」的問題，就算你算完發現虧錢、稅額是零，你還是得報。不報的後果不是「等國稅局來找你再說」，而是國稅局會自己幫你算，算出來的數字幾乎不可能比你自己報的好看。
法律定性
所得稅法第14條之5為房地合一稅的申報義務條文，規定個人房地交易（含成屋、預售屋及坐落基地、實質為不動產之特定股份交易）不論盈虧，均須於各款規定起算日次日起30日內自行申報，獨立於每年5月的綜合所得稅結算申報，屬分離課稅的程序性核心規定。
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Q1賣房子賠錢也要報稅？不是只有賺錢才要？▾
對，不論賺賠都要在30天內申報。虧損申報對你有利：依第14條之4第2項，房地交易損失可在交易日後三年內，從其他房地交易所得中扣除。很多人因為覺得沒賺幹嘛報而放棄這個三年扣抵權利，損失比罰鍰還大。
Q230天來不及怎麼辦？文件還沒收齊可以先報嗎？▾
可以先用手邊資料申報，之後再補正，遲報後果比漏報輕。在稽徵機關發函前自動補報並補繳稅款加利息，依稅捐稽徵法第48條之1可減免罰鍰。實務上國稅局對「有報但文件不齊」的態度遠比「完全沒報」寬容。
Q3房地合一稅可以五月一起報嗎？▾
不行。房地合一稅是分離課稅，有自己獨立的30天申報期限，與每年5月的綜合所得稅結算申報毫無關係。等到五月再報已經遲了好幾個月，罰鍰與加計利息都在等你。
Q4房地合一稅申報期限是幾天？▾
從過戶登記日（成屋）或交易日（預售屋及坐落基地、特定股份）之次日起算30個日曆天，不是工作天。
Q5所得稅法第14條之5是什麼？▾
房地合一稅的申報義務條文，規定房地交易不論盈虧都要在30天內自行申報，獨立於5月綜所稅。
Q6什麼叫不論有無應納稅額都要申報？▾
就算算下來是虧損、稅額為零，也必須在期限內申報，否則由稽徵機關逕行核定。
Q7哪些交易要適用30天申報？▾
成屋移轉登記、預售屋及其坐落基地交易、實質為不動產之特定股份或出資額交易三類。
Q8房地合一稅怎麼申報？▾
確認起算日 → 備齊契約與成本憑證 → 下載或線上填申報書 → 30天內送件，有稅額一併繳款。
Q9房地合一稅申報要準備哪些文件？▾
申報書、買賣契約書影本、成交價額證明、裝修與仲介費憑證、土增稅繳款收據、繳納收據。
Q10超過30天沒報怎麼補救？▾
立刻自動補報補繳，在稽徵機關發現前依稅捐稽徵法第48條之1可減免處罰。
Q11預售屋轉讓的30天從哪天算？▾
從預售屋及其坐落基地交易日（簽讓渡契約日）之次日起算，房子完工與否不影響。
Q12房地合一稅申報 vs 五月綜所稅申報差在哪？▾
房地合一稅分離課稅、交易後30天申報；綜所稅合併申報、隔年5月辦理，兩者完全脫鉤。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 房地合一稅申報 | 綜合所得稅結算申報 |
|---|---|---|
| 課稅性質 | 分離課稅 | 合併申報 |
| 申報期限 | 交易起算日次日起30天 | 每年5月1日至5月31日 |
| 起算基準 | 個別交易（過戶/交易日） | 年度（前一曆年所得） |
| 虧損是否要報 | 要，且可三年內扣抵 | 依各類所得規定 |
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