所得稅法 第 14-6 條
個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以三十萬元為限。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要所得稅法第14條之6授權稽徵機關於個人房地交易未申報或無憑證時，依時價與查得資料核定成交價及成本，費用按成交價3%、上限30萬元推計。
Q · 賣房沒留收據，國稅局怎麼核定我的稅？
依所得稅法第14條之6，個人房地交易若未申報或低報成交價且無正當理由，稽徵機關得依時價或查得資料核定成交價額；無法提示原始取得成本證明者，得依查得資料核定，查無資料則用房屋評定現值加公告土地現值按消費者物價指數調整核定成本；無法提示取得、改良、移轉費用憑證者，費用按成交價百分之三計算，並以三十萬元為限。
白話解讀
國稅局手上有一套「替你算」的公式，而這套公式永遠不會比你自己算的划算。當你沒報、或報的成交價明顯偏低又說不出理由，國稅局就會啟動核定模式。第一招：成交價額不對？他們用「時價」或自己查到的資料來認定，你說賣八百萬，實價登錄和周邊行情都顯示一千二，那就用一千二來算。第二招：你拿不出當初買進的成本證明？他們先從其他管道查，查不到就用房屋評定現值加公告土地現值再乘上消費者物價指數調整，這個算法通常會讓你的「成本」變得很低，所得變得很高。第三招最痛：你沒有裝修費、仲介費的單據？國稅局只給你成交價的百分之三當費用，而且上限三十萬。你花了五十萬裝潢但沒留發票？在國稅局眼裡那五十萬不存在。
法律定性
所得稅法第14條之6為房地合一所得稅的推計核定條款，規範個人房地交易在未申報、低報成交價或欠缺成本費用憑證時，稽徵機關得依時價、查得資料或法定推計公式核定成交價額、取得成本與相關費用，其中費用以成交價百分之三、上限三十萬元為推計標準。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1裝修花了很多錢但沒拿發票，還有救嗎？▾
如果已經被核定，很難翻案。國稅局只認正式憑證（統一發票、收據），你說花了多少不算數。唯一的例外是能從施工廠商端取得補開的發票或證明，但時間越久越難。實務上若裝修金額大，事前找有開發票的廠商，哪怕報價多一點稅金，跟日後賣房省下的所得稅相比通常划算。
Q2成交價百分之三的費用上限30萬，這是怎麼回事？▾
這是民國110年修法後的推計費用標準。不提供費用證明時，國稅局按成交價百分之三計算且有30萬元上限，意即不管房子賣多少，最多只能扣30萬費用，對高價房屋極不利。但這公式只在完全沒提供費用證明時適用，只要能提供部分憑證，那些費用就按實際金額扣，所以有多少算多少。
Q3成交價寫低一點可以省稅嗎？▾
在實價登錄時代行不通。國稅局有完整不動產交易資料庫，成交價與市場行情差太多，不需要你承認就能依查得資料核定，而且較時價偏低而無正當理由本身就是觸發核定的條件，等於自己按下核定啟動鈕，還可能因刻意低報被加罰。
Q4所得稅法第14條之6是什麼？▾
房地合一稅的推計核定條款，規範個人賣房未申報或無憑證時，國稅局如何估算成交價、成本與費用的稅基。
Q5什麼叫成交價較時價偏低而無正當理由？▾
申報的成交價明顯低於市場行情或實價登錄，又提不出急售、屋況瑕疵等合理解釋，國稅局即可改依時價核定。
Q6推計核定的成本怎麼算出來？▾
先用查得資料核定；查無資料時，以房屋評定現值加公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整後認定。
Q7費用3%上限30萬是什麼意思？▾
無費用憑證時，國稅局按成交價百分之三計算費用，且最高只認列30萬元，房子賣再貴也鎖在這個天花板。
Q8賣房沒成本證明該怎麼辦？▾
盡量從原買賣契約、付款紀錄、銀行轉帳找佐證；真的查無資料才會落到評定現值推計，稅基會明顯放大。
Q9被核定後怎麼救濟？▾
核定通知書送達30日內申請復查並補提成本費用憑證，不服復查再30日內提訴願，續而行政訴訟。
Q10費用推計金額怎麼試算？▾
推計費用 = 成交價 × 3%，但不得超過30萬元。例如成交1500萬，3%是45萬，仍以30萬為限。
Q11怎麼證明成交價合理避免被核定？▾
備妥實價登錄、同社區近期成交、屋況瑕疵或急售等佐證資料，說明價格的正當理由。
Q12自行申報 vs 被核定差在哪？▾
自行申報可按實認列所有成本費用；被核定則成本用推計、費用鎖在3%與30萬上限，結果通常對納稅人不利。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | self_report_自行申報 | assessed_被核定 |
|---|---|---|
| 成本認定 | 按實際取得成本，憑證齊全可全額認列 | 查得資料核定，查無資料用評定現值+公告現值調整，通常偏低 |
| 費用認定 | 仲介費、代書費、裝修費憑證按實認列 | 無憑證部分一律成交價3%、上限30萬元 |
| 成交價認定 | 按實際成交價 | 低報且無正當理由時改依時價或查得資料核定 |
| 加罰風險 | 誠實申報無漏稅罰 | 刻意低報可能依逃漏稅加處罰鍰 |
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