所得稅法 第 14-8 條
- 1.個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
- 2.個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
- 3.前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。
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重點摘要所得稅法第14條之8規定，出售自住房地後兩年內重購自住房地，可按重購價額占出售價額比率退還房地合一稅，但重購後五年內不得改用途或再賣。
Q · 賣自住房繳了房地合一稅，再買一間能退稅嗎？
依所得稅法第14條之8，出售自住房地繳納房地合一稅後，於兩年內重購自住房地者，可按重購價額占出售價額之比率申請退還已繳稅額。先賣後買為事後申請退還，先買後賣於申報時直接扣抵。重點條件：新舊屋皆須符合自住、兩筆交易移轉登記相隔不超過二年、重購後五年內不得改作其他用途或再行移轉，否則全額追繳。
白話解讀
房地合一稅率最高 45%，賣一間持有不到兩年的房子可能要繳將近一半的利潤給政府。但如果你賣的是自住房屋，而且在兩年內重新買一間自住的，政府願意把稅退給你。退多少？按比例算。新房子比舊房子貴，全額退；新房子只有舊房子七成的價格，退七成的稅。先賣後買可以，先買後賣也可以，只要兩筆交易之間不超過兩年。這是房地合一稅裡最大的合法節稅空間。但有一個五年的鐵絲網攔在後面：重新買的那間房子，五年內你不能改變用途，也不能再賣。你把它出租了、改成辦公室了、或者在第四年又賣掉了，之前退給你的稅，一毛不差全部追回來。
法律定性
所得稅法第14條之8為房地合一稅之重購退稅規範：個人出售自住房屋、土地並繳納房地合一稅後，於二年內重購自住房地者，得按重購價額占出售價額之比率退還已繳稅額；惟重購後五年內改作其他用途或再行移轉，應追繳原退還或扣抵稅額。
大家也在問 AI 輔助整理
Q1重購退稅怎麼算？▾
按重購價額占出售價額之比率退還，新屋價格不低於舊屋售價即全額退。
Q2重購退稅條件有哪些？▾
新舊屋皆須自住、兩筆移轉相隔不超過二年、重購後五年內不得改用途或再移轉。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | this_article | compare_target_17_2 |
|---|---|---|
| 適用稅制 | 房地合一稅（新制） | 綜合所得稅（舊制自用住宅） |
| 重購期限 | 二年 | 二年 |
| 退稅方式 | 先賣後買退還／先買後賣扣抵 | 扣抵或退還已繳綜所稅 |
| 鎖定期 | 重購後五年 | 重購後五年 |
其他國家怎麼規定 6 國
🇯🇵 日本租税特別措置法第36条の2（特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例）
🇰🇷 韓國소득세법 제89조 및 조세특례 관련 1세대 1주택 대체취득 양도소득세 특례
🇨🇳 中國財政部 稅務總局公告2023年第28號（個人出售自有住房並重新購買住房的個人所得稅退稅政策）
🇩🇪 德國§ 23 EStG（private Veräußerungsgeschäfte; Ausnahme für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien）
🇫🇷 法國CGI article 150 U II（exonération de plus-value sur la résidence principale）
🇺🇸 美國IRC § 121（exclusion of gain on sale of principal residence；歷史上 § 1034 rollover 為其前身）
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原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。
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