所得稅法 第 14-8 條
- 1.個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。
- 2.個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
- 3.前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。
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重點摘要所得稅法第14條之8規定，出售自住房地後兩年內重購自住房地，可按重購價額占出售價額比率退還房地合一稅，但重購後五年內不得改用途或再賣。
Q · 賣自住房繳了房地合一稅，再買一間能退稅嗎？
依所得稅法第14條之8，出售自住房地繳納房地合一稅後，於兩年內重購自住房地者，可按重購價額占出售價額之比率申請退還已繳稅額。先賣後買為事後申請退還，先買後賣於申報時直接扣抵。重點條件：新舊屋皆須符合自住、兩筆交易移轉登記相隔不超過二年、重購後五年內不得改作其他用途或再行移轉，否則全額追繳。
白話解讀
房地合一稅率最高 45%，賣一間持有不到兩年的房子可能要繳將近一半的利潤給政府。但如果你賣的是自住房屋，而且在兩年內重新買一間自住的，政府願意把稅退給你。退多少？按比例算。新房子比舊房子貴，全額退；新房子只有舊房子七成的價格，退七成的稅。先賣後買可以，先買後賣也可以，只要兩筆交易之間不超過兩年。這是房地合一稅裡最大的合法節稅空間。但有一個五年的鐵絲網攔在後面：重新買的那間房子，五年內你不能改變用途，也不能再賣。你把它出租了、改成辦公室了、或者在第四年又賣掉了，之前退給你的稅，一毛不差全部追回來。
法律定性
所得稅法第14條之8為房地合一稅之重購退稅規範：個人出售自住房屋、土地並繳納房地合一稅後，於二年內重購自住房地者，得按重購價額占出售價額之比率退還已繳稅額；惟重購後五年內改作其他用途或再行移轉，應追繳原退還或扣抵稅額。
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Q1先買新房再賣舊房也能退稅嗎？▾
可以。所得稅法第14條之8第二項處理「先買後賣」：先買新自住房，兩年內賣掉舊自住房，申報舊房房地合一稅時按比率直接扣抵。好處是不必先繳再退、資金壓力小。
Q2重購退稅後新房子五年內賣掉一定要追繳嗎？▾
是。第三項明定重購後五年內改作其他用途或再行移轉應追繳，「應追繳」為強制用語、全額追回。出租一間房或設營業登記都可能被認定改變用途。
Q3重購退稅和自住房地400萬免稅額可以同時用嗎？▾
可以併用。先以第4條之5的400萬免稅額壓低課稅所得與稅額，繳稅後再以第14條之8重購退稅按比率退還剩餘稅額，對多數自住換屋者實際房地合一稅趨近於零。
Q4重購退稅怎麼算？▾
退稅額＝已繳稅額 ×（重購價額 ÷ 出售價額），上限為已繳稅額，新屋不低於舊屋售價即全額退。
Q5所得稅法第14條之8是什麼？▾
房地合一稅的重購退稅機制，賣自住房兩年內重購自住房地可按比例退還已繳稅。
Q6什麼樣的房子算自住？▾
本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住、交易前無出租或營業使用之房地。
Q7重購退稅和400萬免稅額差在哪？▾
400萬免稅額是計算所得時直接免稅、每六年一次；重購退稅是先繳後退、無次數限制，可併用。
Q8重購退稅怎麼申請？▾
先賣後買者於重購完成移轉登記次日起五年內向國稅局申請退還；先買後賣者於申報舊屋時直接扣抵。
Q9重購退稅能退多少？▾
按重購價額占出售價額比率退還，比率乘上已繳稅額，上限為已繳稅額全額。
Q10先買後賣的退稅怎麼處理？▾
不必先繳再退，於申報舊屋房地合一稅時按比率直接扣抵應納稅額，資金壓力較小。
Q11怎麼證明是自住不是投資？▾
戶籍設籍紀錄、實際居住事實、無租賃所得申報與無營業登記為主要判準。
Q12重購退稅 vs 第17條之2舊制差在哪？▾
本條適用房地合一新制、第17條之2適用綜所稅舊制自用住宅，兩年期限與五年鎖定類似但稅制不同。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
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|---|---|---|
| 適用稅制 | 房地合一稅（新制） | 綜合所得稅（舊制自用住宅） |
| 重購期限 | 二年 | 二年 |
| 退稅方式 | 先賣後買退還／先買後賣扣抵 | 扣抵或退還已繳綜所稅 |
| 鎖定期 | 重購後五年 | 重購後五年 |
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