所得稅法 第 17-2 條（出售自用住宅所繳綜合所得稅額之扣抵或退還）
- 1.納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。但原財產交易所得已依本法規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。
- 2.前項規定於先購後售者亦適用之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要所得稅法第17條之2規定，賣自用住宅繳的所得稅，兩年內重購更貴的自宅可扣抵或退還，先購後售亦適用。
Q · 賣自用住宅繳的所得稅，買新房可以退回來嗎？
依所得稅法第17條之2，出售自用住宅繳的財產交易所得稅，只要在完成移轉登記之日起二年內重購自用住宅、且新屋價額超過原出售價額，已繳的稅可在重購年度從應納稅額中扣抵或退還。先售後購、先購後售都適用。適用對象限2016年前取得、走舊制財產交易所得課稅的房屋；2016年後取得適用房地合一重購退稅（第14條之8）。
白話解讀
賣房子賺了錢要繳所得稅，這筆稅很痛。但如果你賣掉之後兩年內買了一間更貴的自用住宅，本來繳的那筆所得稅可以退給你或從下一年度的稅裡扣掉。條件很明確：舊屋是自用住宅，新屋也是自用住宅，新屋價格超過舊屋價格，兩年內完成移轉登記。先賣後買可以，先買後賣也可以（第二項）。這條的精神是：你只是換房子住，不是在炒房套利，政府不應該在這個過程中課你的稅。很多人不知道這條的存在，賣了舊房繳了幾十萬的稅，兩年內買了新房卻沒去申請退稅，那筆錢就這樣沉在國庫裡。
法律定性
所得稅法第17條之2為重購自用住宅退稅之規定：納稅義務人出售自用住宅繳納之財產交易所得綜合所得稅，於完成移轉登記之日起二年內重購價額更高之自用住宅，得就已繳稅額扣抵或退還，先購後售亦適用，旨在使單純改善居住而非套利之換屋行為免受課稅懲罰。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1先買新房再賣舊房也可以退稅嗎？▾
可以。第二項明確規定先購後售者亦適用。計算方式一樣：兩次移轉登記之間不超過二年，新屋價格超過舊屋價格。實務上先購後售反而更容易掌控時間，因為可等新屋過戶完成後再決定何時賣舊屋；退稅在出售舊屋年度申報時辦理，因稅額要等舊屋出售才確定。
Q2買的新房比較便宜可以退嗎？▾
不行。本條明定其價額超過原出售價額者才能退稅。從大房換小房、新屋價格低於舊屋就不符合。政策目的是鼓勵換大屋或換等值以上。價額指買賣價格而非評定現值，賣1500萬買1501萬技術上也符合超過要件。
Q3這條跟房地合一的重購退稅有什麼不同？▾
適用對象不同。本條處理2016年房地合一稅制上路前取得、以舊制財產交易所得課綜合所得稅的房屋；2016年後取得適用房地合一稅，重購退稅規定在第14條之8。兩者退稅概念類似但計算與申報程序不同。若名下同時有新舊制房子，先搞清楚每間適用哪套制度，報錯制度等於白忙。
Q4重購自宅退稅是什麼？▾
賣自用住宅繳的財產交易所得稅，兩年內重購更貴自宅可從應納稅額扣抵或退還，是換屋族手上的退稅門票。
Q5什麼算自用住宅？▾
供本人或配偶、直系親屬實際居住並辦竣戶籍登記、無出租或營業使用之房屋。出租過或登記營業用就不算。
Q6重購退稅和房地合一14-8差在哪？▾
17-2適用2016年前取得舊制房屋，14-8適用2016年後取得走房地合一稅的房屋，計算與申報程序不同。
Q7重購退稅和土地稅法35條重購退稅差在哪？▾
17-2退的是綜合所得稅，土地稅法35條退的是土地增值稅，同一筆換屋交易可同時申請、雙重回收。
Q8重購退稅怎麼申請？▾
確認舊制課稅、確認新屋價額超過舊屋、確認兩年內完成移轉登記，於重購年度結算申報時備齊契約與謄本向國稅局申請。
Q9重購退稅金額怎麼算？▾
符合要件時，出售自宅已繳的財產交易所得綜合所得稅額可全額扣抵或退還；但已被財產交易損失扣抵的部分不能再退。
Q10重購退稅的兩年從哪天起算？▾
以完成移轉登記之日起算，不是簽約日也不是交屋日，過戶拖延會吃掉時間窗口，要與代書確認過戶時程。
Q11重購退稅要準備什麼文件？▾
舊屋出售契約、新屋購買契約、兩屋移轉登記謄本、已繳稅額證明、戶籍資料，缺一可能被否准。
Q12先買後賣可以退嗎？▾
可以，第二項明定先購後售亦適用，以兩次移轉登記日間距計算，實務上時間更好掌控。
其他國家怎麼規定 2 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
🔒還有 10 題問答 · 2 國規定比較
把多條並列逐欄比較