所得稅法 第 24-5 條
- 1.營利事業當年度房屋、土地交易所得或損失之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。
- 2.營利事業依前項規定計算之房屋、土地交易所得，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計營利事業所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅： 一、總機構在中華民國境內之營利事業： （一）持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。 （二）持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。 （三）持有房屋、土地之期間超過五年者，稅率為百分之二十。 （四）因財政部公告之非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。 （五）營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。 （六）營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，稅率為百分之二十。 二、總機構在中華民國境外之營利事業： （一）持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。 （二）持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。
- 3.營利事業依第一項規定計算之當年度房屋、土地交易損失，應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除不足部分，得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得減除。
- 4.營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，不適用前二項規定，其依第一項規定計算之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。
- 5.稽徵機關進行調查或復查時，營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定；成本或費用無查得資料者，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本，其費用按成交價額百分之三計算，並以三十萬元為限。
- 6.獨資、合夥組織營利事業交易房屋、土地，應由獨資資本主或合夥組織合夥人就該房屋、土地交易所得額，依第十四條之四至第十四條之七規定課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額，不適用前五項規定。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要營利事業房地合一稅2.0依持有期間課差別稅率：二年內45%、二至五年35%、五年以上20%，虧損僅抵房地所得。
Q · 公司賣房子稅率多少？
依所得稅法第24條之5（房地合一稅2.0企業版），營利事業出售2016年以後取得的房屋土地，所得額先減除土地漲價總數額，再按持有期間課差別稅率：二年內45%、二至五年35%、五年以上20%。稅額分開計算、合併報繳。虧損只能抵房地所得，不能抵本業營收。建商興建完成後第一次移轉不適用差別稅率，改計入一般營利事業所得額課稅。
白話解讀
民國105年以後取得的不動產，公司賣掉的時候不再像以前那樣把賺到的錢混進一般營業所得一起算20%營所稅。現在是「分開計算、差別稅率」：持有不到兩年就賣，稅率45%；兩到五年，35%；五年以上，20%。這套稅率跟個人的房地合一稅幾乎對齊，目的就是堵死一個曾經非常流行的避稅手法：個人買房短期轉賣要繳45%，但如果用公司名義買再賣，以前只要繳20%營所稅。這個漏洞養出了大量的「投資公司」在炒房。現在不管你是個人還是公司，短期炒房的稅率都是45%，沒有套利空間了。更關鍵的是虧損處理：同年度的房地交易損失只能從同年度的房地交易所得扣，扣不完的可以往後延十年。但不能拿房地虧損去抵銷公司的其他營業所得。賣房賠錢了，你的本業利潤還是要照繳稅。
法律定性
所得稅法第24條之5為營利事業房屋土地交易所得之特別課稅規定（房地合一稅2.0企業版），以交易收入減除成本費用後之餘額為所得額，再減除土地漲價總數額後，依持有期間分別適用45%、35%、20%差別稅率，不併計一般營利事業所得額。交易損失僅得自同年度或後續十年之房地交易所得中減除。
大家也在問 AI 輔助整理
Q1公司賣房子稅率多少？▾
總機構在境內的營利事業，持有二年內稅率45%、超過二年未逾五年35%、超過五年20%。境外企業二年內45%、超過二年35%。非自願性因素或都更危老第一次移轉五年以下均為20%。
Q2房地合一稅2.0公司也要繳嗎？▾
2016年以後取得的房屋土地，公司出售時適用所得稅法第24條之5差別稅率。2.0版（2021年7月1日施行）將個人與企業稅率對齊，封堵以法人名義短期炒房的套利空間。
Q3公司賣房虧損可以抵營業所得嗎？▾
不行。房地交易損失只能自同年度房地交易所得中減除，先抵同稅率、再跨稅率抵。扣不完可往後延十年抵未來房地所得，但不能拿去抵公司本業營收。
Q4建商賣新房子怎麼課稅？▾
營利事業交易其興建完成後第一次移轉的房屋及坐落基地，不適用差別稅率。所得額減除土地漲價總數額後計入一般營利事業所得額課稅（約20%營所稅），因為建商蓋房賣是本業，不應被視為短期炒作。
Q5營利事業房地交易所得怎麼算？▾
收入減成本減費用等於所得額。土地增值稅原則上不得列成本費用（但書：超過減除上限的土地漲價總數額對應稅額可列）。所得額再減除土地漲價總數額後的餘額適用差別稅率分開計算。
Q6沒有成本憑證國稅局怎麼核定？▾
稽徵機關依查得資料核定；無查得資料時，成本以原始取得時房屋評定現值加公告土地現值按消費者物價指數調整，費用按成交價額3%計算、上限30萬元。這個推計課稅通常對納稅人極不利。
Q7獨資合夥企業賣房稅率跟公司一樣嗎？▾
不一樣。獨資合夥的房地交易所得穿透到資本主或合夥人個人，按個人房地合一稅（第14條之4至第14條之7）課徵，不適用本條企業版規定。同一間房用獨資 vs 公司持有，稅率計算邏輯完全不同。
Q8什麼叫非自願性因素可以降稅率？▾
財政部公告的非自願性因素（如遭強制執行、受家暴、危險建築物），交易持有五年以下的房地可適用20%稅率而非45%或35%。但範圍比想像中窄，公司搬遷、資金周轉不一定符合，動手前必須先確認公告清單。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | headers | rows |
|---|---|---|
| 持有期間與稅率 | [ "持有期間", "境內企業稅率", "境外企業稅率", "個人稅率（對照）" ] | [ [ "二年以內", "45%", "45%", "45%" ], [ "超過二年未逾五年", "35%", "35%", "35%" ], [ "超過五年未逾十年", "20%", "35%", "20%" ], [ "超過十年", "20%", "35%", "15%" ], [ "非自願性因素（五年以下）", "20%", "不適用", "20%" ], [ "都更危老第一次移轉（五年以下）", "20%", "不適用", "20%" ], [ "自有土地合建五年內銷售", "20%", "不適用", "不適用" ], [ "建商第一次移轉", "計入營所稅一般稅率", "不適用", "不適用" ] ] |
| 虧損處理比較 | [ "項目", "營利事業", "個人" ] | [ [ "虧損可抵項目", "僅房地交易所得", "僅房地交易所得" ], [ "跨稅率抵扣", "先同稅率，不足跨稅率", "先同稅率，不足跨稅率" ], [ "延長抵扣年限", "十年", "三年" ], [ "可否抵本業所得", "不可（建商第一次移轉除外）", "不可" ] ] |
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