所得稅法 第 4-4 條
- 1.個人及營利事業交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。
- 2.個人及營利事業於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。
- 3.個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。
- 4.第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要所得稅法第 4 條之 4 規定 105 年後取得的房地、預售屋及不動產公司股權交易，均依房地合一稅制課徵所得稅。
Q · 我用公司名義持有的房子，賣股權就能避掉房地合一稅嗎？
依所得稅法第 4 條之 4 第三項，若你直接或間接持有某營利事業股份過半數，且該公司股權價值 50% 以上由台灣境內房屋、土地構成，賣該公司股份視同房地交易，照樣課房地合一稅。唯一例外是上市、上櫃及興櫃公司股票。此即房地合一 2.0 的反避稅條款，連多層控股的「間接持股」也一併納入。
白話解讀
很多賣房子的人以為稅制就是土地增值稅加財產交易所得稅。這個觀念從 2016 年 1 月 1 日開始就過時了。如果你的房子（或土地、或預售屋）是在 2016 年以後買的，你賣的時候適用的是一套完全不同的稅：房地合一稅。持有兩年內賣最高 45%、五年內 35%、十年內 20%、超過十年才降到 15%。這還不是最狠的。最狠的是第三項的反避稅條款：如果你想用「賣公司股份」的方式把不動產換手（我不賣房，我賣這家擁有房的公司），法律也追上來了。只要你直接或間接持股過半，而公司一半以上的價值是台灣的房地產，賣股份照樣算你賣房，照樣課房地合一稅。2021 年修法又把預售屋納進來，代表連「轉紅單」（還沒交屋就轉賣）也逃不掉。
法律定性
所得稅法第 4 條之 4 為房地合一稅的課稅範圍界定條文，規定個人及營利事業交易 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地，其交易所得應依第 14 條之 4 至第 14 條之 8 及第 24 條之 5 課稅；並將以設定地上權方式之房屋使用權、預售屋，以及不動產占比過半之營利事業股權交易，一併視同房地交易課稅。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1我爸 2010 年買的房，我繼承後 2024 年賣掉，適用新制還是舊制？▾
舊制。繼承取得房地時，取得日回溯到被繼承人最初的取得日 2010 年，早於 105/1/1，所以不適用房地合一稅，只適用土地增值稅加財產交易所得稅的舊制。內行人提示：這對你反而可能有利，因為舊制的實質稅負通常比新制輕很多。
Q2我用公司名下持有一棟商辦想賣，能不能賣公司股權就好？▾
不行。第三項寫得很清楚：你直接或間接持股過半，且公司一半以上價值由台灣境內不動產構成，賣股份視同賣房地，同樣課房地合一稅。唯一例外是上市、上櫃或興櫃公司股票。內行人提示：2021 年修法把『間接持股』也納進來，透過多層控股架構也一樣被抓。
Q32022 年買的預售屋想轉單，真的要繳房地合一嗎？▾
要。110 年 4 月修法後，預售屋及其坐落基地的交易視同房地交易，課稅規則跟實體房地一樣，持有 2 年內轉手最重課 45%。內行人提示：預售屋取得日通常以簽約日起算，簽約越早持有期間越長，稅率級距越有利。
Q4我 2014 年買的房現在要賣，跟這條有什麼關係？▾
基本上沒關係。本條適用範圍是 105 年 1 月 1 日以後取得的房地，你 2014 年取得，走舊制：土地增值稅由地方稅稽徵機關課徵，房屋部分財產交易所得併入綜合所得課稅。內行人提示：舊制財產交易所得常按房屋評定現值比例推計，實際稅負往往遠低於依實際獲利計算。
Q5房地合一稅是什麼時候開始適用？▾
適用於民國 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，取得日在此之前者走舊制。
Q6房地合一稅課哪些交易？▾
實體房地、設定地上權之房屋使用權、預售屋及其坐落基地，以及不動產占比過半的公司股權交易。
Q7什麼叫不動產公司股權視同房地交易？▾
你直接或間接持股過半，且公司逾半價值由台灣房地構成時，賣股權視同賣房課稅，上市櫃興櫃除外。
Q8房地合一稅和土地增值稅差在哪？▾
土增稅是地方稅就土地漲價課徵，房地合一稅是國稅就整體房地交易所得課徵，兩者並行但可減除土增稅基礎。
Q9房地合一稅怎麼申報？▾
確認取得日 → 計算持有期間 → 算課稅所得 → 檢視免稅優惠 → 交易完成次日起 30 日內自行申報繳納。
Q10房地合一稅金額怎麼算？▾
課稅所得=成交價額−成本−必要費用−土地漲價總數額；應納稅額=課稅所得×持有期間對應稅率。
Q11賣房地合一沒按時申報會怎樣？▾
未申報或短漏報補稅加最高 3 倍罰鍰，核課期間一般 5 年、故意逃漏或未申報 7 年。
Q12怎麼證明取得日適用舊制？▾
提出原始買賣契約、過戶登記謄本；繼承或離婚分產取得可舉證回溯到被繼承人或原配偶取得日。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 持有期間 | 個人稅率（境內居住者） |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 逾 2 年未逾 5 年 | 35% |
| 逾 5 年未逾 10 年 | 20% |
| 逾 10 年 | 15% |
其他國家怎麼規定 6 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
🔒還有 10 題問答 · 易混淆概念對照 · 6 國規定比較
把多條並列逐欄比較