所得稅法 第 4-5 條
- 1.前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限： 一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地： （一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。 （二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。 （三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。 二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。 三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。 四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。
- 2.前項第二款至第四款規定之土地、土地改良物，不適用第十四條之五規定；其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除、第二十四條之五第三項損失減除及同條第四項後段自營利事業所得額中減除之規定。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要所得稅法第4條之5規定，自住房屋土地交易須符合戶籍登記居住滿六年、六年內不出租不營業、六年內未曾適用三條件，獲利400萬內免房地合一稅。
Q · 賣自住的房子，獲利可以免稅嗎？
依所得稅法第4條之5，個人出售自住房屋、土地，須同時符合三項條件：本人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記並居住連續滿六年、交易前六年內無出租或供營業執行業務、六年內未曾適用本款。全部符合時，按第14條之4第3項計算的免稅所得額在四百萬元以內免納所得稅，超過部分按10%課徵。少一個條件，整筆免稅額即喪失，改按持有期間20%至45%課稅。
白話解讀
房地合一稅上路之後，賣房子的獲利要課稅，稅率最高45%。但有一條逃生通道專門留給自住的人：如果你和配偶、未成年子女在這間房子設了戶籍、住滿六年、六年內沒出租沒營業，而且六年內沒用過這個優惠，賣掉時獲利的前400萬免稅，超過的部分稅率只有10%。六年、戶籍、自住、不出租、不營業、只能用一次，六個條件全部要同時滿足。少一個，整個400萬免稅額就蒸發，你的獲利直接按持有期間適用20%到45%的稅率。除了自住房之外，農地、被政府徵收的土地、公共設施保留地也有免稅規定，但這幾種免稅的土地如果交易有虧損，不能拿去扣其他房地的獲利。
法律定性
所得稅法第4條之5是房地合一稅制下的免稅例外規定，列舉四類免納所得稅情形：自住房屋土地（戶籍、居住滿六年、不出租不營業、六年用一次，免稅額上限四百萬元）、符合農業發展條例的農業用地、被徵收或協議價購土地、尚未被徵收前移轉的公共設施保留地，並明定後三類免稅土地的交易損失不得跨項減除。
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Q1我的房子住了八年但中間有一年租給別人，還能免稅嗎？▾
不能。所得稅法第4條之5要求交易前六年內無出租，即使只租一個月，只要落在交易日往前推六年的窗口內，自住免稅資格就不符合。若出租期間已滑出六年窗口，仍有機會恢復資格。
Q2400萬免稅額是一輩子只能用一次嗎？▾
不是一輩子一次，是每六年一次。用過後再等六年可再用，且以個人、配偶及未成年子女為一家戶計算，不是以個人為單位。
Q3繼承來的房子賣掉可以用自住免稅嗎？▾
可以，但戶籍、居住滿六年等條件要從繼承後重新起算。取得成本以繼承時的房屋評定現值及公告土地現值計算，通常遠低於市價，帳面獲利會偏高，更需要自住免稅降低稅負。
Q4房地合一稅自住免稅條件是什麼？▾
戶籍登記並居住連續滿六年、交易前六年內無出租或營業、六年內未曾適用，三條件全符合，免稅額400萬內免稅。
Q5自住免稅和一般房地合一稅率差在哪？▾
自住符合條件者400萬內免稅、超過按10%；不符者按持有期間20%~45%，落差可達數十萬到上百萬。
Q6什麼叫公共設施保留地免稅？▾
依都市計畫法指定、尚未被徵收前移轉的公共設施保留地，其交易免納所得稅；被徵收後移轉則走第三款。
Q7免稅所得額400萬怎麼定義？▾
指按第14條之4第3項計算的餘額（交易所得減土地漲價總數額），不是帳面獲利，餘額400萬內免稅。
Q8房地合一稅自住免稅怎麼申報？▾
備齊戶籍謄本與居住事證，完成移轉登記次日起30日內辦理房地合一稅申報，並在申報時主張自住免稅。
Q9自住免稅餘額怎麼算？▾
成交價額減取得成本減費用得課稅所得，再減土地漲價總數額得餘額，餘額400萬內免稅、超過按10%。
Q10被國稅局否准自住免稅怎麼辦？▾
於繳納期限屆滿30日內申請復查，附戶籍謄本、水電費等居住事證與房屋稅單證明非營業用途。
Q11怎麼證明房子是自住不是出租？▾
戶籍謄本證明戶籍起算日、水電費單證明居住事實、房屋稅單證明非營業用途，三者搭配最有力。
Q12自住免稅 vs 重購退稅哪個有利？▾
自住免稅直接免400萬內稅額；重購退稅（14-8）適用換屋後重購、退已繳稅款，兩者條件不同需個案試算。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | self_use_exemption | general_rate |
|---|---|---|
| 稅率 | 免稅額400萬內免稅，超過按10% | 依持有期間20%～45% |
| 資格門檻 | 戶籍+居住滿六年+不出租不營業+六年用一次 | 無特別資格要求 |
| 計算基礎 | 第14條之4第3項餘額在400萬內 | 全額課稅所得 |
| 適用頻率 | 家戶每六年一次 | 無次數限制 |
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