土地稅法 第 39-1 條
- 1.經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。
- 2.區段徵收之土地，以現金補償其地價者，依前條第一項前段規定，免徵其土地增值稅。但依平均地權條例第五十四條第三項規定因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者亦免徵土地增值稅。
- 3.區段徵收之土地依平均地權條例第五十四條第一項、第二項規定以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，準用第一項規定。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地稅法第 39-1 條規定，重劃地首次移轉減土增稅四成、區段徵收領現金免徵、領抵價地當下免徵但首次移轉以實際領回地價補算。
Q · 重劃地賣出或被區段徵收，土地增值稅怎麼算？
依土地稅法第 39-1 條，土地增值稅有三層減免：第一，經市地重劃之土地，於重劃後第一次移轉時減徵百分之四十。第二，區段徵收土地若選擇領取現金補償，免徵土地增值稅。第三，若選擇領抵價地補償，當下也免徵，但領回抵價地後第一次移轉時，要以實際領回地價為原地價計算漲價總數額，準用第一項減徵 40% 規定。三種情境三種稅負邏輯，選擇與時點都會影響稅金。
白話解讀
重劃區、區段徵收這些字眼，你可能在新聞上聽過無數次，但從來沒想過它們跟你家賣房子實拿的錢有直接關係。這條法律說了一件很具體的事：你家的地如果是「經過重劃」的土地，第一次賣的時候，土地增值稅可以減徵四成。如果你是被區段徵收的地主，政府用現金補償你，這筆錢完全不用繳土增稅；如果你是領回抵價地而不是現金，當下也不用繳，但將來第一次賣這塊抵價地時，會用你當初領回的地價當原地價來計算漲價金額，再課稅。三種情境三種稅負邏輯，搞錯一個，差的可能是幾十萬到幾百萬。地主常見的盲點是：只知道「賣房子要繳稅」，不知道土地的歷史身分會直接決定稅率。
法律定性
土地稅法第 39-1 條為土地增值稅減免規範，建立三層稅務優惠體系：第一項規定經市地重劃之土地於重劃後第一次移轉時減徵土地增值稅百分之四十；第二項規定區段徵收土地以現金補償地價者免徵；第三項規定以抵價地補償地價者亦免徵，但領回抵價地後第一次移轉時，應以實際領回地價為原地價計算漲價總數額並準用第一項減徵規定。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1我家的地被劃進市地重劃，重劃完後賣真的能省四成稅嗎？▾
可以，前提是「重劃後的第一次移轉」。土地稅法第 39-1 條明文減徵百分之四十，不需特別申請，但要在申報土地移轉現值時註記是重劃後第一次移轉，稽徵機關會比對地籍資料確認。實務內行人提示：名下若有多筆重劃後土地，分年出售比集中一年賣更有利，因為每一筆各自都是「第一次移轉」各自享受減徵。
Q2區段徵收領現金和領抵價地，稅負差在哪？▾
領現金當下免徵土增稅，領到就是領到、永久結案。領抵價地當下也免徵，但這塊抵價地將來第一次賣的時候，會用你實際領回時的地價當原地價計算漲價總數額並準用減徵 40%。實務內行人提示：短期內就要賣的人領現金較乾淨；打算長期持有或留給下一代的人領抵價地累積效益通常較高，因為抵價地面積通常比現金換算回的土地面積大。
Q3我買到一塊剛重劃完的土地，再賣的時候能減徵嗎？▾
不行。減徵四成針對的是「重劃後第一次移轉」，指原地主重劃完成後第一次把這塊地賣出去。買方再賣就是第二次移轉，回歸一般土增稅率。實務內行人提示：買重劃後土地時，賣方是否已用掉這個減徵額度會影響該土地真實市價，但這個資訊很少在買賣談判桌上被提出來討論。
Q4什麼叫經重劃之土地？▾
指依平均地權條例或都市計畫法辦理市地重劃並完成換地分配的土地，地籍謄本上會有重劃登記註記，重劃完成公告日期是稅務認定的關鍵時點。
Q5抵價地是什麼？▾
區段徵收時地主不領現金而選擇領回經整理規劃的土地，依平均地權條例第 54 條規定面積比例由主管機關核定，是現金補償的替代方案。
Q6重劃後第一次移轉的「第一次」怎麼算？▾
指原地主在重劃完成後將該土地有償移轉予他人的第一次。後手再賣就是第二次，沒有減徵紅利。「第一次」綁原地主身分，不是綁土地。
Q7土地稅法第 39-1 條和第 39 條差在哪？▾
第 39 條規範「一般徵收」土地免徵土增稅；第 39-1 條規範「市地重劃」減徵 40% 和「區段徵收」的特殊稅務處理（領現金或抵價地）。兩條是平行而非從屬。
Q8重劃地賣出時要怎麼申報減徵？▾
於土地移轉契約簽訂日起 30 日內向所在地稅捐稽徵機關申報移轉現值，在申報書「減免事由」欄註記「重劃後第一次移轉，依土地稅法第 39-1 條第 1 項減徵 40%」並檢附重劃完成證明。
Q9區段徵收選領現金或抵價地怎麼決定？▾
考量三件事：短期變現需求（領現金）、長期持有意願（領抵價地通常面積較大）、家族傳承規劃（抵價地累積效益高）。決策前請會計師試算 10-20 年長期稅負對照。
Q10抵價地將來賣的時候土增稅怎麼算？▾
以實際領回抵價地時的地價為原地價，當前申報移轉現值扣除原地價（經物價指數調整）得漲價總數額，套用第 33 條稅率後再依本條第 1 項減徵 40%。
Q11如果稽徵機關不准減徵怎麼救濟？▾
收到稅單後 30 日內依稅捐稽徵法第 35 條申請複查，對複查決定不服可提訴願（30 日內）、行政訴訟（訴願決定書送達 2 個月內）。
Q12重劃減 40% vs 自用住宅 10% 稅率哪個有利？▾
視漲價幅度而定。漲價小用自用住宅 10% 稅率較有利；漲價大且累進到 30%/40% 稅率時，重劃減 40% 通常較有利。逐筆試算對照才能決定。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | tax_treatment | original_land_price_basis | applicable_to | trigger_article |
|---|---|---|---|---|
| 重劃地首次移轉 | 減徵土地增值稅百分之四十 | 重劃前原規定地價或前次移轉現值 | 原地主於重劃完成後第一次移轉 | 土地稅法第 39-1 條第 1 項 |
| 區段徵收領現金補償 | 免徵土地增值稅 | 不適用，徵收即終局課稅事件 | 全部現金補償地主，含領抵價地不足最小建築單位面積補領現金者 | 土地稅法第 39-1 條第 2 項 |
| 區段徵收領抵價地補償 | 當下免徵；領回後首次移轉減徵 40% | 原土地所有權人實際領回抵價地時之地價 | 選擇抵價地補償地主，及其首次移轉時 | 土地稅法第 39-1 條第 3 項 |
其他國家怎麼規定 7 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
🔒還有 10 題問答 · 易混淆概念對照 · 7 國規定比較
把多條並列逐欄比較