重點摘要土地稅法第 39-1 條規定，重劃地首次移轉減土增稅四成、區段徵收領現金免徵、領抵價地當下免徵但首次移轉以實際領回地價補算。
Q · 重劃地賣出或被區段徵收，土地增值稅怎麼算？
重劃地首次移轉減 40%、區段徵收領現金免徵
依土地稅法第 39-1 條，土地增值稅有三層減免：第一，經市地重劃之土地，於重劃後第一次移轉時減徵百分之四十。第二，區段徵收土地若選擇領取現金補償，免徵土地增值稅。第三，若選擇領抵價地補償，當下也免徵，但領回抵價地後第一次移轉時，要以實際領回地價為原地價計算漲價總數額，準用第一項減徵 40% 規定。三種情境三種稅負邏輯，選擇與時點都會影響稅金。
重劃區、區段徵收這些字眼，你可能在新聞上聽過無數次，但從來沒想過它們跟你家賣房子實拿的錢有直接關係。這條法律說了一件很具體的事：你家的地如果是「經過重劃」的土地，第一次賣的時候，土地增值稅可以減徵四成。如果你是被區段徵收的地主，政府用現金補償你，這筆錢完全不用繳土增稅；如果你是領回抵價地而不是現金，當下也不用繳，但將來第一次賣這塊抵價地時，會用你當初領回的地價當原地價來計算漲價金額，再課稅。三種情境三種稅負邏輯，搞錯一個，差的可能是幾十萬到幾百萬。地主常見的盲點是：只知道「賣房子要繳稅」，不知道土地的歷史身分會直接決定稅率。
土地稅法第 39-1 條為土地增值稅減免規範，建立三層稅務優惠體系：第一項規定經市地重劃之土地於重劃後第一次移轉時減徵土地增值稅百分之四十；第二項規定區段徵收土地以現金補償地價者免徵；第三項規定以抵價地補償地價者亦免徵，但領回抵價地後第一次移轉時，應以實際領回地價為原地價計算漲價總數額並準用第一項減徵規定。
AI 輔助整理，以條文原文為準
可以，前提是「重劃後的第一次移轉」。土地稅法第 39-1 條明文減徵百分之四十，不需特別申請，但要在申報土地移轉現值時註記是重劃後第一次移轉，稽徵機關會比對地籍資料確認。實務內行人提示：名下若有多筆重劃後土地，分年出售比集中一年賣更有利，因為每一筆各自都是「第一次移轉」各自享受減徵。
領現金當下免徵土增稅，領到就是領到、永久結案。領抵價地當下也免徵，但這塊抵價地將來第一次賣的時候，會用你實際領回時的地價當原地價計算漲價總數額並準用減徵 40%。實務內行人提示：短期內就要賣的人領現金較乾淨；打算長期持有或留給下一代的人領抵價地累積效益通常較高，因為抵價地面積通常比現金換算回的土地面積大。
不行。減徵四成針對的是「重劃後第一次移轉」，指原地主重劃完成後第一次把這塊地賣出去。買方再賣就是第二次移轉，回歸一般土增稅率。實務內行人提示：買重劃後土地時，賣方是否已用掉這個減徵額度會影響該土地真實市價，但這個資訊很少在買賣談判桌上被提出來討論。
指依平均地權條例或都市計畫法辦理市地重劃並完成換地分配的土地，地籍謄本上會有重劃登記註記，重劃完成公告日期是稅務認定的關鍵時點。
區段徵收時地主不領現金而選擇領回經整理規劃的土地，依平均地權條例第 54 條規定面積比例由主管機關核定，是現金補償的替代方案。
指原地主在重劃完成後將該土地有償移轉予他人的第一次。後手再賣就是第二次，沒有減徵紅利。「第一次」綁原地主身分，不是綁土地。
第 39 條規範「一般徵收」土地免徵土增稅；第 39-1 條規範「市地重劃」減徵 40% 和「區段徵收」的特殊稅務處理（領現金或抵價地）。兩條是平行而非從屬。
於土地移轉契約簽訂日起 30 日內向所在地稅捐稽徵機關申報移轉現值，在申報書「減免事由」欄註記「重劃後第一次移轉，依土地稅法第 39-1 條第 1 項減徵 40%」並檢附重劃完成證明。
考量三件事：短期變現需求（領現金）、長期持有意願（領抵價地通常面積較大）、家族傳承規劃（抵價地累積效益高）。決策前請會計師試算 10-20 年長期稅負對照。
以實際領回抵價地時的地價為原地價，當前申報移轉現值扣除原地價（經物價指數調整）得漲價總數額，套用第 33 條稅率後再依本條第 1 項減徵 40%。
收到稅單後 30 日內依稅捐稽徵法第 35 條申請複查，對複查決定不服可提訴願（30 日內）、行政訴訟（訴願決定書送達 2 個月內）。
視漲價幅度而定。漲價小用自用住宅 10% 稅率較有利；漲價大且累進到 30%/40% 稅率時，重劃減 40% 通常較有利。逐筆試算對照才能決定。
| scenario | tax_treatment | original_land_price_basis | applicable_to | trigger_article |
|---|---|---|---|---|
| 重劃地首次移轉 | 減徵土地增值稅百分之四十 | 重劃前原規定地價或前次移轉現值 | 原地主於重劃完成後第一次移轉 | 土地稅法第 39-1 條第 1 項 |
| 區段徵收領現金補償 | 免徵土地增值稅 | 不適用，徵收即終局課稅事件 | 全部現金補償地主，含領抵價地不足最小建築單位面積補領現金者 | 土地稅法第 39-1 條第 2 項 |
| 區段徵收領抵價地補償 | 當下免徵；領回後首次移轉減徵 40% | 原土地所有權人實際領回抵價地時之地價 | 選擇抵價地補償地主，及其首次移轉時 | 土地稅法第 39-1 條第 3 項 |
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
區段徵收之土地，以現金補償其地價者，依前條第一項規定，減徵其土地增值稅。但依平均地權條例第五十四條第三項規定因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者，免徵土地增值稅。 區段徵收之土地，依平均地權條例第五十四條第一項、第二項規定以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
立法理由一、本條新增。 二、配合平均地權條例第四十二條之一增訂本條，其理由如下： (一)區段徵收為徵收方式之一種，其以現金補償地價時，土地所有權人所受權益與一般徵收無異，有關減徵土地增值稅之規定自應依本法第三十九條第一項規定辦理。其以抵價地抵付，而抵價地面積畸零狹小無法建築改領現金補償時，應免徵土地增值稅，以照顧小地主之權益，列為第一項。 (二)區段徵收如依平均地權條例第五十四條第一項、第二項規定改按抵價地抵付補償地價者，因原土地所有權人所領取者為土地而非現金，如仍須籌款繳納土地增值稅，勢必增加原土地所有權人之困難，且區段徵收後原土地所有權人實際已提出百分之五十之土地，供公共設施及建設之用，沿仍課徵土地增值稅，亦有欠公允，爰設免徵之規定，但於第一次移轉時，仍應按其漲價總數額課徵土地增值稅，以維漲價歸公之原則，列為第二項。
區段徵收之土地，以現金補償其地價者，依前條第一項規定，免徵其土地增值稅。但依平均地權條例第五十四條第三項規定因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者亦免徵土地增值稅。 區段徵收之土地依平均地權條例第五十四條第一項、第二項規定以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，準用前條第三項之規定。
立法理由因第三十九條已將土地增值稅減徵為百分之四十，故本條第二項宜增加「準用前條第三項之規定」之文字，以便前後之修正一致。
經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。 區段徵收之土地，以現金補償其地價者，依前條第一項前段規定，免徵其土地增值稅。但依平均地權條例第五十四條第三項規定因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者亦免徵土地增值稅。 區段徵收之土地依平均地權條例第五十四條第一項、第二項規定以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，準用第一項規定。
立法理由一、第一項規定由原第三十九條第四項移列，內容未修正。 二、原第三十九條之一第一項移列為第二項，並配合修正條文第三十九條第一項規定修正。 三、原第三十九條之一第二項移列為第三項。原但書準用「前條第三項」之規定係於八十三年一月七日修正增訂，以準用當時第三十九條第三項有關重劃減徵百分之四十之規定，惟該項規定已於八十六年五月二十一日修正為第四項，本條並未配合修正。鑒於本次修正已將原第三十九條第四項移列為第一項，爰配合修正為準用「第一項」。
一、本條新增。 二、配合平均地權條例第四十二條之一增訂本條，其理由如下： (一)區段徵收為徵收方式之一種，其以現金補償地價時，土地所有權人所受權益與一般徵收無異，有關減徵土地增值稅之規定自應依本法第三十九條第一項規定辦理。其以抵價地抵付，而抵價地面積畸零狹小無法建築改領現金補償時，應免徵土地增值稅，以照顧小地主之權益，列為第一項。 (二)區段徵收如依平均地權條例第五十四條第一項、第二項規定改按抵價地抵付補償地價者，因原土地所有權人所領取者為土地而非現金，如仍須籌款繳納土地增值稅，勢必增加原土地所有權人之困難，且區段徵收後原土地所有權人實際已提出百分之五十之土地，供公共設施及建設之用，沿仍課徵土地增值稅，亦有欠公允，爰設免徵之規定，但於第一次移轉時，仍應按其漲價總數額課徵土地增值稅，以維漲價歸公之原則，列為第二項。
因第三十九條已將土地增值稅減徵為百分之四十，故本條第二項宜增加「準用前條第三項之規定」之文字，以便前後之修正一致。
一、第一項規定由原第三十九條第四項移列，內容未修正。 二、原第三十九條之一第一項移列為第二項，並配合修正條文第三十九條第一項規定修正。 三、原第三十九條之一第二項移列為第三項。原但書準用「前條第三項」之規定係於八十三年一月七日修正增訂，以準用當時第三十九條第三項有關重劃減徵百分之四十之規定，惟該項規定已於八十六年五月二十一日修正為第四項，本條並未配合修正。鑒於本次修正已將原第三十九條第四項移列為第一項，爰配合修正為準用「第一項」。
以全國法規資料庫公告為準
登入後可與所有讀者共筆，標重點、寫心得，一起把這條讀透。
登入開始共筆原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。
以下各句為自含語境之客觀事實描述；引用請以全國法規資料庫為準。