重點摘要土地稅法第 39 條規定被徵收土地免徵土地增值稅，自願售與需用土地人準用，公設保留地於徵收前移轉亦免稅。
Q · 我的土地被政府徵收，補償金以外還有什麼稅務優惠？
被徵收土地免土增稅，自願賣給政府也免
依土地稅法第 39 條第 1 項，被徵收之土地免徵土地增值稅；自願售與需用土地人者準用之。第 2 項擴及尚未被徵收的公設保留地移轉同樣免稅，但變更為非保留地後再移轉時，原地價倒回到第一次免稅前公告地價，漲價總數額會被算得極大。第 3 項是 2021 年新增，把非都市土地經需用土地人開闢完成的情形也納入免稅範圍。
政府徵收你的地，大多數人第一反應是「完蛋了」。但這條法律裡藏著台灣土地法最大的稅務優惠：被徵收的土地，土地增值稅全免。一塊持有幾十年的地，漲價上千萬是家常便飯，免掉的土增稅就是上百萬到上千萬的實質補償。更關鍵的是，就算還沒正式徵收，你自願賣給需用土地人（捷運局、公家機關），同樣免稅。另一個多數地主沒想過的武器：公設保留地（那塊被都市計畫畫為蓋公園、蓋馬路但還沒徵收的地），在被徵收前轉賣給別人一樣免稅。但陷阱也在這：公設保留地一旦被變更為一般用地後再賣，原地價會被倒回到第一次免稅前的公告地價，可能是幾十年前的數字，漲價總數額會被算得嚇死人。
土地稅法第 39 條為徵收土地增值稅免徵之核心規範，涵蓋三種情形：被徵收土地、自願售與需用土地人、公設保留地與已開闢公共設施使用之非都市土地於被徵收前之移轉。本條同時設置「原地價倒回」反制機制，防止公用地長期囤積後解編套利，平衡徵收補償完整性與防弊需求。
AI 輔助整理，以條文原文為準
徵收補償款本身免所得稅（土地交易原本就不課所得稅），而且依土地稅法第 39 條第 1 項，土地增值稅全免。這是台灣稅法對被徵收地主最完整的保護。內行人提示：拿到補償款後 2 年內再買土地，記得依第 35 條申請重購退稅，可退回部分已繳稅款，這個規定在徵收案中常被忽略，不主動申請就消失了。
理論上可以，但稅務陷阱很深。公設保留地轉讓時免土增稅，但土地稅法第 39 條第 2 項但書規定：變更為一般用地後你再賣，原地價會被倒回到第一次免稅前的公告地價，可能是幾十年前的數字。舉例：原地價 100 萬、現在市價 5000 萬，漲價總數額會算 4900 萬，土增稅可能上千萬。內行人提示：真正會操作的投資人，是在「還是公設保留地」的狀態下轉手，不賭解編後的暴利。
可以。這叫「協議價購」，土地徵收條例第 11 條規定需用土地人徵收前應先與所有權人協議。土地稅法第 39 條第 1 項後段明確規定自願售與需用土地人準用免稅。好處有二：稅務結果跟被徵收一樣免稅，而且協議時有議價空間，需用土地人為了加速程序常願意給出優於公告現值的條件。內行人提示：收到協議價購通知時積極回應比被動等徵收更有利，拖到強制徵收階段反而完全失去議價籌碼。
依土地稅法第 39 條第 1 項，被徵收土地完全免徵土地增值稅。一塊持有 30 年的地，免掉的稅常達數百萬到上千萬，是徵收實質補償的隱藏一半。
本條規範徵收免徵土地增值稅之核心情形：被徵收、自願售與需用土地人、公設保留地徵收前移轉，並設置原地價倒回反制機制。
依都市計畫法指定為公園、道路、學校等公共設施使用，但尚未由政府正式徵收的私有土地。
公設保留地變更為非保留地後再移轉時，計算漲價總數額之原地價回溯至第一次免稅前的公告地價，可能是幾十年前的數字，封堵套利空間。
調取土地登記謄本確認原規定地價 → 計算「公告現值減原地價」漲價總數額 → 對照第 33 條累進稅率（20%/30%/40%）算出原應繳土增稅。
積極回應比被動等徵收更有利。稅務結果完全一樣（皆免徵），但協議階段有議價空間，需用土地人為加速程序常願意給優於公告現值的條件。
2 年內購入合於第 35 條規定的其他土地（自用住宅、自營工廠、自耕農地），檢具發票與所有權狀向稽徵機關申請。
需經需用土地人證明，依財政部會同主管機關訂定之核發辦法辦理（土地稅法第 39 條第 4 項授權）。
稅務完全相同（皆免徵土增稅）。差別在議價空間：協議價購可優於公告現值，被徵收只能拿公告現值或市價評估。
| scenario | tax_status | negotiation_room | timing |
|---|---|---|---|
| 被正式徵收 | 免徵土增稅（第 1 項前段） | 無，補償依公告現值或市價評估 | 需用土地人提報徵收計畫到核准約 6-12 個月 |
| 自願售與需用土地人（協議價購） | 免徵土增稅（第 1 項後段準用） | 有，常可優於公告現值 | 1-3 個月可完成 |
| 公設保留地在被徵收前轉讓他人 | 免徵土增稅（第 2 項前段準用） | 市場價格 | 依買賣協議 |
| 公設保留地變更為非保留地後再賣 | 課徵土增稅，原地價倒回（第 2 項但書） | 市場價格但實質稅後利益大幅縮水 | 依買賣協議 |
| 非都市土地開闢完成供公共設施使用，於被徵收前移轉 | 免徵土增稅（第 3 項，2021 新增） | 需經需用土地人證明 | 依證明取得時程 |
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
被徵收之土地，其土地增值稅一律減徵百分之四十。但在中華民國六十二年九月六日都市計畫法修正公布前經編定為公共設施保留地，並已規定地價，且在該次都市計畫法修正公布後未曾移轉者，其土地增值稅減徵百分之七十。 經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之二十。 同一農產專業區內，交換自耕農業用地，經直轄市或縣（市）主管機關證明者，免徵土地增值稅。
立法理由政府徵收土地，雖已參照毗鄰非公共設施保留地地段之公告現值補償，唯究屬強制性之移轉，為減少政府與人民間土地徵購之紛爭，爰訂定減徵土地增值稅之優惠辦法。
被徵收之土地，其土地增值稅一律減徵百分之四十。但在中華民國六十二年九月六日都市計畫法修正公布前，經編定為公共設施保留地，並已規定地價，且在該次都市計畫法修正公布後未曾移轉者，其土地增值稅減徵百分之七十。 依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者，準用前項規定。 經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之二十。
立法理由一、配合平均地權條例第四十二條，本條增列第二項，明定私有土地按公告現值價格售與需地機關者，亦可與徵收土地享受同等減稅之待遇，以利政府機關因公共事業之需要而迅速取得土地。 二、第三項係由原條文第二項移列。 三、配合修正條文增列第三十九條之二經明定農業用地移轉與自耕農民者免徵土地增值稅，爰將原條文第三項予以刪除。
被徵收之土地，免徵其土地增值稅。 依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者，準用前項規定。 經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。
立法理由經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，政府進行重劃時間均相當長，故其土地增值稅因減徵百分之四十，以保障土地所有權人之權益。
被徵收之土地，免徵其土地增值稅。 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。 依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者，準用第一項之規定。 經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。
立法理由一、為使公共設施保留地在徵收前移轉時，免徵土地增值稅；又如變更為非公共設施保留地後移轉時，應課徵土地增值稅，以維租稅公平，爰修正之。 二、增列第二項，原第二項、第三項順延為第三、四項。
被徵收之土地，免徵其土地增值稅；依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人者，準用之。 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。 非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，準用第一項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施使用後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。 前項證明之核發程序及其他應遵行事項之辦法，由財政部會同有關機關定之。 本法中華民國一百十年五月二十一日修正之條文施行時，尚未核課或尚未核課確定案件，適用第三項規定。
立法理由一、原第一項及第三項有關土地徵收及徵收前協議價購土地增值稅之規定，整併為第一項。另依平均地權條例第四十二條第三項規定，依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者，免徵土地增值稅；土地徵收條例第三十條第一項前段規定，被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價；同條例第十一條第一項及第四項規定，需用土地人申請徵收土地前，應先與所有權人協議價購取得，由需用土地人依市價與所有權人協議。鑒於徵收之補償地價或協議價購之價格，土地徵收條例既已有規範，爰刪除原第三項有關價格規定並酌作文字修正。 二、第二項本文配合第一項修正，酌作文字修正；另參考現行第三十九條之二第五項規定，修正但書原地價認定規定。 三、依司法院釋字第七七九號解釋，增訂第三項非都市土地供公共設施使用，尚未被徵收前移轉，免徵土地增值稅之規定，說明如下： (一)按非都市土地使用管制規則第六條第一項本文規定，非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用；有關使用地之編定原則，按製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知第九點規定，係依核定計畫編定或現已為某種使用之土地編定，爰非都市土地供公共設施使用，無論係現況已開闢完成（例如編定時現況已供作公路使用，編定為交通用地）或依計畫核定（例如依核定計畫作學校預定地，編定為特定目的事業用地），均應依區域計畫法等規定完成使用地之編定，並依該法實施管制。 (二)現行非都市土地編定之各種使用地，依區域計畫法施行細則第十三條規定，計有建築、交通、水利等十九種使用地，惟未類同都市土地有「公共設施用地」之使用地類別。非都市土地得否認定為「公共設施使用」及是否屬「依法得徵收而未徵收」，宜由需用土地人個案認定，爰明定須經「需用土地人證明」之要件。 (三)現行不論都市土地或非都市土地，經需用土地人依據土地徵收條例辦理徵收者，已得依第一項規定，免徵土地增值稅；非都市土地尚有需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用之私有土地（如公路），倘屬依法得徵收者，該類土地使用受限制情形與依都市計畫法指定之公共設施保留地相同，爰定明是類土地尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅，俾租稅待遇一致。 (四)參照都市土地指定為公共設施保留地，經變更為非公共設施保留地後再移轉時，該土地之原地價認定及課徵土地增值稅規定，於但書定明非都市土地變更為非公共設施使用後再移轉時，應課徵土地增值稅，並以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，以資衡平。 四、為利稅捐稽徵機關作業需要，增訂第四項，符合前項規定者，該用地證明核發程序及其他應遵行事項，授權財政部會同有關機關以辦法定之。 五、為使本法本次修正施行時已發生而尚未核課或尚未核課確定之案件，得適用第三項規定，以保障納稅義務人權益，爰增訂第五項，定明過渡期間案件之適用原則，以資明確。 六、考量土地重劃與區段徵收均為促進土地合理利用之方式，爰將原第四項規定，移列至修正條文第三十九條之一第一項。
政府徵收土地，雖已參照毗鄰非公共設施保留地地段之公告現值補償，唯究屬強制性之移轉，為減少政府與人民間土地徵購之紛爭，爰訂定減徵土地增值稅之優惠辦法。
一、配合平均地權條例第四十二條，本條增列第二項，明定私有土地按公告現值價格售與需地機關者，亦可與徵收土地享受同等減稅之待遇，以利政府機關因公共事業之需要而迅速取得土地。 二、第三項係由原條文第二項移列。 三、配合修正條文增列第三十九條之二經明定農業用地移轉與自耕農民者免徵土地增值稅，爰將原條文第三項予以刪除。
經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，政府進行重劃時間均相當長，故其土地增值稅因減徵百分之四十，以保障土地所有權人之權益。
一、為使公共設施保留地在徵收前移轉時，免徵土地增值稅；又如變更為非公共設施保留地後移轉時，應課徵土地增值稅，以維租稅公平，爰修正之。 二、增列第二項，原第二項、第三項順延為第三、四項。
一、原第一項及第三項有關土地徵收及徵收前協議價購土地增值稅之規定，整併為第一項。另依平均地權條例第四十二條第三項規定，依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者，免徵土地增值稅；土地徵收條例第三十條第一項前段規定，被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價；同條例第十一條第一項及第四項規定，需用土地人申請徵收土地前，應先與所有權人協議價購取得，由需用土地人依市價與所有權人協議。鑒於徵收之補償地價或協議價購之價格，土地徵收條例既已有規範，爰刪除原第三項有關價格規定並酌作文字修正。 二、第二項本文配合第一項修正，酌作文字修正；另參考現行第三十九條之二第五項規定，修正但書原地價認定規定。 三、依司法院釋字第七七九號解釋，增訂第三項非都市土地供公共設施使用，尚未被徵收前移轉，免徵土地增值稅之規定，說明如下： (一)按非都市土地使用管制規則第六條第一項本文規定，非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用；有關使用地之編定原則，按製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知第九點規定，係依核定計畫編定或現已為某種使用之土地編定，爰非都市土地供公共設施使用，無論係現況已開闢完成（例如編定時現況已供作公路使用，編定為交通用地）或依計畫核定（例如依核定計畫作學校預定地，編定為特定目的事業用地），均應依區域計畫法等規定完成使用地之編定，並依該法實施管制。 (二)現行非都市土地編定之各種使用地，依區域計畫法施行細則第十三條規定，計有建築、交通、水利等十九種使用地，惟未類同都市土地有「公共設施用地」之使用地類別。非都市土地得否認定為「公共設施使用」及是否屬「依法得徵收而未徵收」，宜由需用土地人個案認定，爰明定須經「需用土地人證明」之要件。 (三)現行不論都市土地或非都市土地，經需用土地人依據土地徵收條例辦理徵收者，已得依第一項規定，免徵土地增值稅；非都市土地尚有需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用之私有土地（如公路），倘屬依法得徵收者，該類土地使用受限制情形與依都市計畫法指定之公共設施保留地相同，爰定明是類土地尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅，俾租稅待遇一致。 (四)參照都市土地指定為公共設施保留地，經變更為非公共設施保留地後再移轉時，該土地之原地價認定及課徵土地增值稅規定，於但書定明非都市土地變更為非公共設施使用後再移轉時，應課徵土地增值稅，並以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，以資衡平。 四、為利稅捐稽徵機關作業需要，增訂第四項，符合前項規定者，該用地證明核發程序及其他應遵行事項，授權財政部會同有關機關以辦法定之。 五、為使本法本次修正施行時已發生而尚未核課或尚未核課確定之案件，得適用第三項規定，以保障納稅義務人權益，爰增訂第五項，定明過渡期間案件之適用原則，以資明確。 六、考量土地重劃與區段徵收均為促進土地合理利用之方式，爰將原第四項規定，移列至修正條文第三十九條之一第一項。
以全國法規資料庫公告為準
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