不動產證券化條例 第 34-1 條

不動產資產信託之信託財產，其全部或一部依信託契約之約定出租時，其租金得不受土地法第九十七條第一項規定之限制；租賃期限不受民法第四百四十九條第一項規定二十年之限制。 　　不動產資產信託契約約定信託財產於信託終止後須返還委託人者，信託財產之租賃期限如超過信託契約之存續期間，應事先經委託人同意。但承租人為委託人時，不適用之。

立法理由一、本條新增。 　　二、按不動產投資信託及不動產資產信託之營運收入關乎投資大眾之權益，原條文第二十四條就不動產投資信託信託財產之租金及租賃期間，明文排除土地法及民法有關租金及租賃期限之限制，惟規定租賃期限最長不得超過信託契約之存續期間；另不動產資產信託信託財產依原條文第三十六條規定準用之。惟本條例施行迄今，實務上不動產投資信託與不動產資產信託運作上仍有差異，爰增訂本條就不動產資產信託信託財產之租金及租賃期間單獨規範。 　　三、考量受託機構應合理追求受益人最大利益，於第一項就不動產資產信託信託財產之租金及租賃期間，仍參照現行規定明文排除土地法及民法有關租金及租賃期間之限制。 　　四、另因不動產資產信託均有一定之存續期間，而目前一般商業不動產租賃契約期限，多為三年至五年，如限制租賃期限最長不得超過信託契約之存續期間，將使信託契約後期之不動產無法順利出租或租予優良客戶，除影響不動產租金收入，亦影響不動產出售之估價金額，反而對受益人權益有不利影響，故原則上不動產資產信託信託財產之租賃期間不受信託契約存續期間之限制，惟於不動產資產信託契約約定信託財產於信託終止後須返還委託人之情形，為避免信託財產之租賃期限超過信託契約之存續期間，於信託終止後須返還委託人之信託財產上存有承租人，致影響委託人權益，爰於第二項就上開情形規定信託財產之租賃期限如超過信託契約之存續期間，應事先經委託人同意，又為避免信託財產之承租人即為委託人，而有利害衝突之虞，另以但書規定是項情形無須事先經該委託人同意。