建設業法 第21条（契約の保証）

解説

「着工前に代金の三割を振り込んでほしい」。注文住宅でも店舗の改装でも、業者からこう言われるのは珍しくない。だが振り込んだ翌月に業者が倒産すれば、そのお金は工事にも資材にもならず、全額戻ってくる保証もない。建設業法21条は、注文者がいちばん無防備になるこの瞬間のために、一枚のカードを用意している。契約に前払いの定めがあれば、払う前に「保証人を立ててほしい」と請求できる。請求された建設業者は、遅延利息や違約金などの損害金を払う保証人か、代わりに工事を完成させると約束する別の建設業者か、どちらかを立てなければならない。立てなければ、契約書に「着工時三割払い」と書いてあっても払わなくてよい。ただし、このカードが使えるのは振り込む前だけである。また、公共工事の前払金保証事業会社が保証している工事と、政令で定める軽微な工事は対象外になる。

法的な位置づけ

建設業法21条は、前金払の定めがある建設工事請負契約において、注文者が前金払の前に建設業者へ保証人の選任を請求できる権利を定める規定である。保証人は損害金の支払保証人または工事完成を保証する他の建設業者のいずれかとされ、建設業者が保証人を立てない場合、注文者は前金払を拒絶できる。

こんなときに使う

• 注文住宅の契約書に「契約時10%、着工時30%」とある。着工金の請求書が届いたら、振り込む前に保証人を求める書面を出せる。業者が応じなければ、着工金の支払を止めても契約違反にはならない（21条3項）
• もし着工金を振り込んだ直後に工務店が民事再生を申し立てたら、どうなる？ 振り込む前に保証人を立てさせていたかどうかで、手元に戻る金額がまったく違ってくる
• あなたは工務店の社長で、施主から「前払いの前に保証人を」と言われた。法律上、断ることはできない。損害金を保証する保証人か、工事を代わりに完成させる同業者か、どちらを出すかを決めて、施主に提示しなければならない
• 飲食店を開業する友人が、内装業者から「来週までに着手金を入れないと職人を確保できない」と急かされている。残りは七日。振り込む前に保証人の請求を書面で出し、業者の返事を待つ。この順番を守れるかどうかで、友人が負うリスクの大きさは変わる
• 社内の小さな修繕工事なら、この条文はほぼ使えない。政令で定める軽微な工事は保証人を請求できる対象から外れている

取るべき行動

被害を受けた側：1. 契約書に前払いの定めがあるか、相手が建設業の許可を持つ建設業者かを確認する2. 支払前に、本条に基づいて保証人を請求する書面をメールまたは内容証明で送る3. 保証書の対象に「前払金返還債務」が含まれているか、保証人に資力があるかを確認する4. 保証人が立たなければ、3項に基づいて支払を保留し、その旨を書面で伝える

訴えられた側：1. 請求を拒むことはできないため、損害金を保証する保証人か、完成を保証する同業者かを選ぶ2. 個人に保証人を頼む場合は、民法465条の10に基づいて財産状況などを説明し、記録に残す3. 保証の範囲を書面で明確にし、施主に早めに提示して着工の遅れを防ぐ4. 施主が前払いをためらう場合は、出来高払いへの変更など、保証人以外の現実的な代わりの案も示す

時効（請求できる期限）：特定の時効はないが、一般消滅時効（民法166条：債権は権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年）が適用される。保証人の請求は、前金払をする前に限られる。払った後は、本条による請求も支払拒絶もできない

改正の年表

1. 1.昭和24年（1949年） 新設：建設業法の制定により、前金払の定めがある請負契約における注文者の保証人請求権と前金払拒絶権が設けられた