地方税法 第73条の28（独立行政法人都市再生機構が譲渡する土地又は住宅に係る不動産取得税の課税の特例）

解説

同じ一戸の住宅に、不動産取得税が二度かかりそうになる場面がある。独立行政法人都市再生機構（UR）が建てて売る住宅のうち、新築から6か月たっても売れず、誰も住んでいないものは、地方税法73条の2第2項によって「URがその時点で取得した」とみなされ、UR自身が納税義務を負う。本条1項は、その住宅と一緒に売る予定の土地についても、同じ日に取得したものとみなして課税すると定める。UR向けの非課税規定（73条の4第1項第11号）は、ここでは使えない。そのかわり2項で、URからこの土地と住宅を最初に買った人には、都道府県は不動産取得税を課すことができない。税はすでにURが負担しているので、買主に同じ税を重ねて課さないという整理である。売れ残りの新築を買う側から見ると、通知書の金額が0円であるべきかどうかは、この条文で判断できる。

法的な位置づけ

地方税法73条の39は、都市再生機構が新築住宅について73条の2第2項による不動産取得税の納税義務を負う場合に、当該住宅と併せて譲渡する土地の取得時期を同日とみなして課税し、機構向け非課税規定（73条の4第1項第11号）の適用を排除するとともに、機構からの最初の譲渡に係る住宅と土地の取得を非課税とする規定である。

こんなときに使う

• URから新築の分譲住宅を買って数か月後、県税事務所から不動産取得税の納税通知書が届いた。物件は竣工から半年以上売れ残っていた住戸である。本条2項に当てはまれば、その通知は課税できないはずの処分になる
• 売れ残っていた住戸を値引きで買えた、と喜んでいる友人から「税金はどのくらいかかる？」と聞かれたらどうするか。最初に確認するのは、売主がURかどうかと、自分が最初の買主かどうかの二点である
• あなたがURの経理担当で、竣工から6か月を過ぎた未売却住戸が残っている。その日から住宅だけでなく、一緒に売る予定の土地にも納税義務が生じる。分譲計画の締切は、販売部門ではなく税務の側から決まってくる
• 通知書の日付を見ると、審査請求の期限まで残り2週間しかない。あなたが二次取得者ではなくURからの最初の買主であることを示す売買契約書を、今週中にそろえる必要がある

取るべき行動

被害を受けた側：1. 売買契約書・重要事項説明書で、売主がURであることと竣工日を確認する2. URに対し、その住戸と土地について73条の2第2項による納税義務を機構が負ったかを書面で照会する3. 該当すれば、納付前に県税事務所へ本条2項の適用を申し出て、資料を出す4. 課税が取り消されない場合は、知事への審査請求を検討する。すでに納付していたら還付を求める

訴えられた側：URの立場で課税された場合：1. 新築日から6か月が経過した日と、その時点で未使用・未譲渡だったことを社内記録で確定する2. 一緒に売る予定の土地も同じ日に取得したものとみなされる点を押さえ、申告・納付の範囲を住宅だけにとどめない3. 最初の買主に非課税の根拠資料を渡せるよう、物件ごとの納税記録を残しておく

時効（請求できる期限）：課税処分に不服があるときの審査請求は、処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）。過大に納付した税の還付請求権は、請求できる日から5年で時効により消滅する（地方税法18条の3）。6か月の起算点は住宅の新築日（地方税法73条の2第2項。附則による期間の特例については最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説：本条2項は、73条の2第2項によりURが既に負担した不動産取得税と、最初の買主の取得に対する課税との重複を避ける二重課税調整規定と理解される。非課税の範囲はURからの最初の譲渡に限られ、拡張解釈はされない。