建築士法 第21条の3（違反行為の指示等の禁止）

解説

図面を一枚も引いていなくても、建築士は処分されうる。建築士法21条の3が禁じているのは違法な建物の「設計」だけではない。違法な建築について「指示をし、相談に応じ、その他これらに類する行為」をすること自体が禁止されている。例えば施主から「完了検査が済んだら、ガレージを部屋に変えたい。どうすれば役所にばれないか」と聞かれ、建築士が手順を教えたとする。図面に名前が載っていなくても、この助言だけで本条違反になる。違反すれば同法10条の懲戒処分（戒告、1年以内の業務停止、免許取消し）の対象となる。処分を受けると公告されるので、処分歴は誰でも確認できる状態になる。施主の立場から見れば、こう言い換えられる。「グレーなやり方を一緒に考えてくれる建築士」は、親切な味方ではない。あなたの物件を違反建築にし、売却や融資の道を塞ぐ共犯者になりうる。まともな建築士が「それはできません」と断るのは、頭が固いからではない。自分の免許を賭けて、あなたの資産を守っているのである。

法的な位置づけ

建築士法21条の3は、建築士に対し、建築基準法の定める建築物の基準に適合しない建築物の建築その他、建築士法または建築関係法令・命令・条例の規定に違反する行為について、指示、相談への対応およびこれらに類する行為を禁止する規定である。違反は同法10条の懲戒事由となる。

こんなときに使う

• 建て売りの打ち合わせで、営業担当がささやいた。「建築確認は2階建てで通して、引渡し後に屋根裏をロフト部屋に改装すればいいですよ。うちの建築士もそう言ってます」。その一言に乗ると、あなたの家は検査済証と実態が食い違う違反建築になる。10年後に売ろうとしたとき、買主の住宅ローン審査で引っかかる
• あなたは設計事務所勤務の二級建築士。長年の付き合いがある工務店の社長から、飲みの席で「容積率を20平米くらい超えたいんだが、何かうまい手はないか」と聞かれ、つい完了検査後に増築するやり方を話してしまった。後でその物件が違反建築として是正命令を受け、関係者の聞き取りであなたの名前が出る。設計者欄に名前がなくても、懲戒の対象になりうる
• 建築確認用と実際の施工用で、図面が二通りあったとしたらどうなる？ 最高裁（最判平成23.12.16）は、違法な建物を建てる目的で二通りの図面を使い分けた請負契約を公序良俗違反で無効とした。施主・施工者・建築士の全員が、後で代金請求の足場を失う
• 相続した実家を民泊に転用したいと、友人が建築士の知人に相談した。返ってきた答えは「用途変更の確認申請は200平米以下なら不要だから、細かいことは気にしなくていい」。申請不要と法令適合が不要は別の話である。消防・避難規定に違反したまま営業すれば、事故が起きたときに責任を問われるのは友人自身だ
• 中古戸建の購入契約まであと5日。インスペクションで、増築部分に建築確認の記録がないと判明した。売主側の建築士は「よくあることだから問題ない」と言う。手付を払う前に、検査済証と現況の照合を求める最後のタイミングである

取るべき行動

被害を受けた側：1. 違反建築を売られた・建てられた疑いがあれば、確認済証・検査済証・確認申請図面と現況を照合する（特定行政庁で台帳記載事項証明を取得できる） 2. 建築士の助言や指示を示すメール、打ち合わせ記録、LINE を保存する3. 一級建築士なら国土交通省、二級・木造なら都道府県に懲戒処分を求める情報提供ができる4. 損害については、建築士・施工者に不法行為責任（民法709条）を問えるか弁護士に相談する。名義貸しの建築士について買主への不法行為責任を認めた最判平成15.11.14が足場になる

訴えられた側：1. 指示・相談の事実関係を時系列で整理し、自分が拒否・是正を求めた記録（メール、議事録）を集める2. 工事監理者なら、不適合を発見した後に施工者へ注意し、建築主へ報告したか（建築士法18条3項）を確認する。これが本条違反を否定する最大の防御材料になる3. 懲戒手続では聴聞の機会があるので、弁明書と証拠を準備する4. 事務所開設者として監督処分（同法26条）が及ぶ可能性もあるため、事務所の体制も併せて点検する

時効（請求できる期限）：懲戒処分に時効の定めはない。民事責任は、損害および加害者を知った時から3年（生命・身体の侵害は5年）、行為時から20年（民法724条、724条の2）。新築住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵は、住宅の品質確保の促進等に関する法律により引渡しから10年の担保責任がある（最新の改正状況をご確認ください）