農地法 第22条（強制競売及び競売の特例）

解説

農地の競売は、見た目は普通の不動産競売と同じでも、中身は別のルールで動いている。入札できるのは、農地法3条の許可（農業委員会が出す、農地を取得してよいというお墨付き）を受けられる人に限られる。原則として、自分で耕作する個人や農地所有適格法人だ。裁判所は入札の時点で「買受適格証明書」の提出を求める。買える人がそもそも少ないので、農地の競売は入札ゼロで空振りしやすい。そこで22条は、競売を申し立てた債権者に出口を用意した。入札日に有効な買受申出が一件もなければ、農林水産大臣に「国が買い取れ」と申し出ることができる。大臣は、2項が定める四つの例外に当たらない限り、次の売却日までに裁判所へ買取りを申し入れなければならない。申し入れた時点で、国は最高価買受申出人（いちばん高い値を付けた入札者）とみなされる。ただし、買取価格は市場価格でも入札額でもなく、政令の算定式で決まる。競売の最低ラインである買受可能価額がその算定額を上回っていれば、大臣に申入れ義務は生じない。

法的な位置づけ

農地法第22条は、競売の開始決定があった農地又は採草放牧地について入札等の実施日に許すべき買受けの申出がない場合に、競売申立人の申出を受けて農林水産大臣が裁判所に国の買取りを申し入れる制度を定める規定である。買取額は同法10条1項の政令による算定額とされ、価格・担保権・売却条件・仮登記等に関する四つの除外事由が置かれている。

こんなときに使う

• 地方の信用金庫で不良債権の回収を担当している。担保に取った田んぼ3反は、競売にかけても二回続けて入札ゼロだった。民事執行法68条の3では、三回空振りすると執行裁判所が手続を停止できるので、次回が事実上の分かれ目になる。22条の申出を出すかどうかを今週中に決め、買受可能価額と国の買取算定額をどちらが上回るかも急いで確かめる必要がある
• 借金の担保に入れていた畑が競売にかけられた。どうせ買い手はつかないと思っていたら、国が買受人になるという通知が届いた。なぜ国が出てくるのか、自分の残りの借金はどうなるのか？ 答えは22条3項にある。国は最高価買受申出人とみなされ、その代金が配当に回る。配当で足りなかった分の債務は残る
• 相続した農地を兄弟で分ける話がこじれ、共有物分割のための競売になった。この種の競売も「その例による競売」として22条の対象に入る。入札ゼロなら、申し立てた側が国に買取りを申し出る道がある

取るべき行動

被害を受けた側：競売を申し立てた債権者の場合：1. 入札日に有効な買受申出がなかったことを、執行裁判所の記録で確認する2. 農林水産省令で定める手続に従い、農林水産大臣に国の買取りを申し出る3. 2項の四つの除外事由を事前に点検する。買受可能価額と政令算定額の比較、引受けとなる担保権、売却条件の変更、仮登記・仮処分の残存の四つである4. 除外に当たる場合は、売却基準価額の見直しや任意売却への切替えを並行して検討する

訴えられた側：農地の所有者・債務者の場合：1. 国の買取価格は政令算定額で決まり、市場価格より低い可能性がある。それを前提に、配当後に残る債務を試算する2. 次の売却日までに、3条許可を受けられる近隣農家や農地所有適格法人への任意売却を債権者に提案する（競売の取下げには申立債権者の判断が要る） 3. 買い手探しは農業委員会に相談する4. 弁済や返済条件の変更で競売を止める余地がないか、弁護士と確認する

時効（請求できる期限）：特定の時効はない。大臣が裁判所へ申し入れる期限は、次の入札又は競り売りの実施日までである（本条2項）。また、入札等を3回実施しても買受申出がない場合、執行裁判所は手続を停止できる。差押債権者が通知を受けた日から3か月以内に、買受希望者がいることを理由に売却の実施を申し出なければ、手続は取り消されうる（民事執行法68条の3、最新の改正状況をご確認ください）