宅地建物取引業法 第21条（死亡等の届出）

解説

宅地建物取引士の登録は、本人が死んでも自動では消えない。役所は誰かが死んだことを知らないからである。宅地建物取引業法21条は、登録者に一定の事情が生じたとき、30日以内に登録先の都道府県知事へ届け出る義務を課す。押さえるべきは三点。第一に、死亡の場合の届出義務者は本人ではなく相続人であり、起算点は「死亡日」ではなく「その事実を知った日」である。疎遠な親族の死を半年後に知った相続人でも、そこから30日ある。第二に、破産手続開始の決定など18条1項1号から8号の欠格事由に至った場合は、本人が自分に不利な事実を自ら届け出る義務を負う。第三に、心身の故障で判断能力を失った場合（同項12号）は、本人だけでなく法定代理人や同居の親族も届け出られる。届出があって初めて知事は登録を消除する（22条）。逆に言えば、届け出ない限り、その登録番号は形式上生き続ける。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法21条は死亡等の届出を定める規定であり、18条1項の登録を受けた者が死亡した場合、または同項1号から8号もしくは12号に該当するに至った場合について、各号所定の届出義務者と30日の届出期間を規律する。届出は22条による登録消除の前提要件として機能する。

こんなときに使う

• もし、宅建士として登録している本人が誰にも知られないまま亡くなったら、その登録はどうなるのか？ 答えは、何も起きない。都道府県は死亡を自動では把握せず、相続人が届け出るまで名簿上その人は現役の宅地建物取引士のままである。遺品整理で取引士証を見つけたその日から、あなたの30日が動き出す。登録先の都道府県が分からないまま数週間を溶かす相続人は珍しくない
• あなたは宅建士で、事業に失敗して自己破産を申し立てた。破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者は18条1項の欠格事由にあたり、21条2号によって、あなた自身が自分の失格を都道府県知事へ届け出る義務を負う。免責が確定して復権すれば道は残るが、黙っていれば済むと考えた時点で問題は二つに増える
• 同居している母が、宅地建物取引士の登録を続けたまま認知症の診断を受けた。本人はもう届出という手続の意味を理解できない。この場合、同居の親族であるあなたが届け出られる（21条3号）。令和元年（2019年）の法改正で「成年被後見人だから一律に失格」という扱いは廃止され、実際に事務を適正に行えるかどうかの個別判断に変わった。だからこそ、届出の入口を家族側にも開いてある

取るべき行動

被害を受けた側：1. 取引士証の裏面または登録通知で、登録先の都道府県と登録番号を特定する2. 死亡を知った日を明確にし、そこから30日を逆算する3. 当該都道府県の宅地建物取引業担当窓口で届出書の様式を入手し、死亡の事実と続柄が分かる資料（除籍謄本など）を添える4. 同時に宅地建物取引士証の返納手続を確認する5. 故人が専任の宅地建物取引士だった場合は、勤務先にも即日連絡する

訴えられた側：1. すでに30日を過ぎていても届出義務は消えない、まず出すことが最優先2. 遅延の理由（死亡を知った時期、相続人間の連絡不通、本人の判断能力低下）を書面で説明し記録に残す3. 本人が欠格事由に該当したケースでは、届出と同時に登録消除後の再登録要件と欠格期間の起算点を確認する4. 会社側の立場なら、専任の宅地建物取引士の補充と業者としての変更届出を並行して進める

時効（請求できる期限）：死亡の場合はその事実を知った日から30日以内、その他の号は該当するに至った日から30日以内（宅地建物取引業法21条）。期限を過ぎても届出義務そのものは消滅せず、届出があるまで登録は消除されない（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説：21条1号の届出義務は、被相続人が負っていた義務を承継したものではなく、相続人自身に課された固有の公法上の義務と解される。そのため起算点も相続人が事実を知った日とされ、相続人が複数いる場合は誰か一人の届出で足りると理解されている

改正の年表

1. 1.平成26年（2014年） 改正：宅地建物取引主任者が宅地建物取引士へ名称変更され、本条を含む関係規定の文言が一斉に改められた（施行は平成27年4月1日）
2. 2.令和元年（2019年） 改正：成年被後見人・被保佐人を一律に欠格とする扱いが廃止され、心身の故障により事務を適正に行うことができない者という個別判断の類型に置き換えられた。本条3号の引用先および届出人の範囲もこれに合わせて整理された（引用条番号の現行効力は要確認）