宅地建物取引業法 第20条（変更の登録）

解説

宅地建物取引士の登録は、一度受ければ更新も期限もない。だから「もう手続は終わった」と思い込む人が多い。ところが登録簿に載っている事項が変わったら、遅滞なく変更の登録を申請する義務が、あなたに残り続ける。対象は氏名、住所、生年月日、そして宅地建物取引業に従事している場合は勤務先の商号または名称と免許証番号（法18条2項、施行規則14条の2の2）。つまり転職した瞬間、あなたに申請義務が発生する。さらに氏名や住所が変わったときは、変更の登録と併せて宅地建物取引士証の書換え交付も申請しなければならない（施行規則14条の13）。放置した人が後で何に困るか。登録簿の住所が古いままだと、5年ごとの士証更新に必要な法定講習の案内が届かない。気付いたときには士証が失効していて、重要事項説明の書面に記名できない宅地建物取引士になっている。資格は消えていないのに、実務ができない。その落差を作るのが、この一枚の未提出の申請書である。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法20条は、宅地建物取引士の変更の登録を定める規定である。登録を受けている者は、登録簿の登載事項に変更が生じたときは、遅滞なく変更の登録を申請しなければならない。登載事項の範囲は同法18条2項および施行規則14条の2の2が定め、資格の存否ではなく登録簿の現在性を維持するための手続的義務にあたる。

こんなときに使う

• 入社日までに変更の登録が間に合わなかったら、何が起きる？ 内定先は「初日から専任の宅地建物取引士として届け出たい」と言っている。だがあなたの登録簿には前職の商号と免許証番号が載ったままだ。入社まであと10日、窓口の処理期間は都道府県によって数日から数週間。届出が間に合わなければ、業者側は事務所ごとの専任設置要件（法31条の3）を満たせず、事務所開設や体制報告のスケジュールが後ろにずれる。遅延の原因は、あなたの申請書一枚だ
• 結婚して姓が変わった。氏名は登録事項なので、変更の登録と宅地建物取引士証の書換え交付をセットで出す必要がある。旧姓のままの士証を提示して重要事項説明を行えば、提示した士証の記載と本人の現在の氏名が食い違う状態になる（旧姓使用の取扱いは都道府県の案内が異なるため窓口で確認すること）
• あなたが宅地建物取引業者側の管理担当だとしたら、立入検査や報告徴収（法72条）で従業者名簿と宅地建物取引士登録の齟齬を突かれる側に立つ。社員が変更の登録を怠っていると、会社の帳簿は正しいのに登録簿だけが古い、というねじれが表に出る。行政が問うのは社員個人の怠りではなく、会社の管理体制だ

取るべき行動

被害を受けた側：1. 登録簿の現在の記載を確認する。登録した都道府県の宅地建物取引業担当窓口で、氏名、住所、勤務先の商号または名称と免許証番号が現実と一致しているか照合する2. ずれがあれば変更の登録申請書を提出、氏名または住所が変わっている場合は宅地建物取引士証の書換え交付も同時に申請する（施行規則14条の13） 3. 士証の有効期間が切れていれば、法定講習の受講から組み直す4. 転職予定があるなら、入社日より前に完了させ、受付印のある控えを保管する

訴えられた側：1. 怠っていた期間を正確に特定する。変更が生じた日と現在までの経過を書き出し、遅れた理由を事実で説明できる形に整える2. 指摘を受けた時点で直ちに申請する。本条の義務は消えず、放置期間が長いほど説明責任が重くなる3. その期間に重要事項説明の書面へ記名した案件があれば、士証が有効だったかを確認し、勤務先の管理部門へ先に報告する4. 会社の体制届出に影響が出ていれば、個人の申請と会社側の届出を同時進行で処理する

時効（請求できる期限）：「遅滞なく」であり、具体的な日数の定めはない。起算点は登録事項に変更が生じた時点であり、合理的な理由なく遅らせることが許されないという意味である。比較のため、宅地建物取引業者の変更の届出は30日以内（法9条）、死亡等の届出も30日以内（法21条）と明示されている。実務上は、変更が生じてから30日以内を自分の締切として扱うのが安全（各都道府県の窓口案内で最新の取扱いをご確認ください）

改正の年表

1. 1.平成26年（2014年）公布・平成27年（2015年）4月1日施行 改正：資格者の名称が「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引士」へ改められ、登録制度全体の呼称が変更された。本条の実体的な義務内容に変更があったか否かは要検証