建物の区分所有等に関する法律 第12条

解説

マンションを買った瞬間、あなたは性質のまったく違う二つの財産を同時に手にしている。表札のかかった自分の部屋（専有部分）と、廊下・階段・屋上・エントランス・основ躯体の持分（共用部分の共有持分）だ。民法の共有であれば、共有者はいつでも分割を請求でき、話がまとまらなければ裁判所が競売にかけられる（民法256条、258条）。それが廊下や屋上に適用されたら、住民一人の気まぐれで数十世帯の住居が消える。12条は、その民法の回路を共用部分から切り離す一行である。共用部分の共有については民法ではなくこの法律の13条から19条による、とだけ書いてある。だが、分割請求権の封じ込め、持分割合の固定、専有部分と切り離して売れない仕組み、大規模修繕の4分の3ルール、管理費の分担率まで、マンション生活の土台はすべてこの一行から分岐している。

法的な位置づけ

区分所有法 12 条は、共用部分の共有関係についての準用切替規定である。共用部分が区分所有者の全員又は一部の共有に属する場合、その共有については民法の共有に関する規定ではなく、同法 13 条から 19 条までの規定によることを定め、使用・持分割合・分離処分の禁止・変更の決議要件・費用負担と収益帰属を専用の規律に委ねる。

こんなときに使う

• 相続でマンション1室を兄弟3人が共有することになり、兄が「共有物分割請求をする」と言い出したら、廊下や屋上の持分はどうなるのか。分割協議や裁判の対象になるのは専有部分の共有関係だけで、共用部分の持分は12条から15条により専有部分について回るだけである。切り離して分けることも、持分だけを競売にかけることもできない。分け方の設計は、部屋そのものをどう処理するかの一点に収束する
• 管理組合の理事長として老朽化した給水管の全面更新を提案した。総会まであと3週間。全員の同意が要ると思い込んで一戸ずつ根回しに走っていたが、必要なのは17条1項の区分所有者及び議決権の各4分の3であり、形状・効用の著しい変更を伴わない工事なら18条の普通決議で足りる。要件を一段階取り違えたまま議案書を配ると、可決しても後から決議の効力を争われる
• 1階のテナントオーナーから「うちはエレベーターを使わないから修繕積立金は払わない」と言われた。答えは規約と11条1項但書の中にある。全体共用部分か一部共用部分か、その区別ひとつで生涯負担額が数百万円動く
• 中古マンションの引渡しから1か月後、管理組合から前所有者の滞納管理費48万円の請求書が届いた。共用部分があなたの共有物である以上、その維持のための債権は特定承継人であるあなたにも行使できる（8条）。売買契約の前に管理組合へ滞納状況を照会していれば、価格に織り込めた金額である
• 外壁を使った携帯基地局の設置議案が総会に上程され、設備はあなたの部屋の真上につく。賃料収入は本来19条により持分に応じて全員に帰属するが、多くの規約は「別段の定め」で組合の収入としている。反対するなら決議前の今、17条2項の「専有部分の使用に特別の影響」を書面で主張する。決議が通った翌日から、争いの土俵は決議の効力そのものに移り、難度は跳ね上がる