建物の区分所有等に関する法律 第46条（規約及び集会の決議の効力）
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- 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
- 2.占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
この条文の基本情報
規約及び集会の決議の効力とは何ですか？
定義規約及び集会の決議の効力とは、建物の区分所有等に関する法律第46条に定められた規定で、「規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建物の区分所有等に関する法律第46条（規約及び集会の決議の効力）は、日本の建物の区分所有等に関する法律に含まれる条文です。
- 建物の区分所有等に関する法律第46条の条文原文は「規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。」で始まります。
- 建物の区分所有等に関する法律第46条は第一章 建物の区分所有に置かれています。
- 建物の区分所有等に関する法律の公布日は昭和37年4月4日です。
- 建物の区分所有等に関する法律について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建物の区分所有等に関する法律第46条の前の条は建物の区分所有等に関する法律第45条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第46条の次の条は建物の区分所有等に関する法律第46条の2です。
- 建物の区分所有等に関する法律第46条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第46条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069 - 本サイト収録
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第46条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/337AC0000000069/46
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点区分所有法46条は、規約と集会の決議が部屋を買った特定承継人にも効力を生じ、賃借人など占有者も使用方法については区分所有者と同一の義務を負うと定める。
Q · 中古マンションを買ったら、自分が同意していない管理規約にも縛られるんですか？
縛られます。同意ではなく部屋の取得が効力の要件です
区分所有法46条1項により、規約及び集会の決議は区分所有者の特定承継人に対しても効力を生じます。購入者が規約作成に関与していなくても、集会に出席していなくても、規約の存在を知らなくても拘束されます。同条2項は占有者にも射程を広げ、賃借人や同居人は建物・敷地・附属施設の使用方法について区分所有者と同一の義務を負います。ただし2項の義務は使用方法に限られ、管理費や修繕積立金といった金銭債務までは含まれません。争う入口は「同意したか」ではなく、規約が有効に成立しているか、31条1項後段の特別の影響に当たらないかです。
解説
中古マンションを買った翌月、管理組合から「ペット飼育は禁止されています」という通知が届く。売主は何も言わなかった。売買契約書にも書いていない。それでもあなたは負ける。区分所有法46条1項が、規約と集会の決議は特定承継人、つまり売買や贈与で部屋を取得した者にも効力を生ずると定めているからだ。あなたが同意していなくても、集会に出ていなくても、そもそも規約の存在を知らなくても関係ない。ルールは人ではなく部屋に張り付いている。2項はさらに射程を広げる。賃借人や同居人といった占有者も、建物・敷地・附属施設の「使用方法」については区分所有者と同一の義務を負う。管理組合と契約を結んだことなど一度もないのに、管理組合はあなたに直接ルールを突きつけられる立場にいる。ただし縛られるのは使用方法だけで、管理費や修繕積立金の支払義務まで占有者が負うわけではない。この線引きを知っているかどうかで、通知が届いた夜のあなたの動き方が変わる。
法的な位置づけ
区分所有法46条は規約及び集会の決議の効力範囲を定める規定であり、1項で特定承継人への承継効を、2項で占有者が使用方法につき区分所有者と同一の義務を負う旨を規定する。承継人の同意を要件とせず、区分所有権の取得または占有の開始という事実に基づいて団体的ルールが及ぶ点に特徴がある。
手順
- 1.購入申込み前に規約と議事録を請求する 内見時に間取り図より先に、管理規約・使用細則・直近3年分の集会議事録のコピーを仲介業者へ請求する。ペット・楽器・床材等級・民泊・リフォーム制限・駐輪駐車の各条項を条番号でチェックする
- 2.重要事項説明で滞納額と修繕計画を突き合わせる 宅建業法35条の重要事項説明書で、前所有者の管理費等滞納額、修繕積立金の総額、長期修繕計画を確認する。滞納額は区分所有法8条で買主に及ぶため、判明額を売買代金から控除して精算する
- 3.賃貸に出すなら契約書に規約遵守条項を入れる 専有部分を賃貸する場合、賃貸借契約書に「管理規約及び使用細則を遵守すること、違反は解除事由とする」と明記し、規約の写しを交付して受領書を取る。46条2項の義務を契約上も二重化する
- 4.違反通知が来たら根拠条項と成立時期を検証する 管理組合から通知が届いたら、根拠が規約か集会決議か使用細則かを特定し、その条項が自分の取得前に有効に成立していたかを議事録で確認する。占有者なら指摘された義務が使用方法の範囲かも吟味する
- 5.58条・60条の手続では期日前に弁明書を出す 訴え提起の付議通知を受けたら、集会期日までに書面で事実関係と是正計画を提出する。60条は58条3項を準用し弁明の機会が保障されている。沈黙は交渉余地を失う最悪の選択肢となる
よくある質問 AI による整理
Q1特定承継人とは？
売買・贈与・競売などで個別に権利を取得した者を指します。相続のような包括承継と対比される概念で、区分所有法46条1項はこの特定承継人にも規約と集会決議の効力が及ぶと定めています。
Q2管理規約と使用細則の違いは？
規約は集会の特別決議（区分所有者及び議決権の各4分の3以上）で設定・変更する基本ルール、使用細則は規約の委任を受けた運用ルールです。いずれも46条により承継人・占有者に及びます。
Q3マンションの規約で民泊を禁止できる？
できます。住宅宿泊事業法の届出が通っても、規約に禁止条項があれば46条2項により管理組合が占有者へ直接差止めを求められます。行政の届出と私法上の拘束は別回路で動きます。
Q4管理規約に違反したらどうなる？
まず理事会からの警告・内容証明、それでも止まらなければ区分所有者には57条の停止請求、占有者には60条の引渡し請求へ進みます。いずれも集会の決議が提訴の要件です。
Q5規約変更に反対したら従わなくていい？
反対しても決議が成立すれば拘束されます（46条1項）。例外は31条1項後段で、規約の設定・変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合、その者の承諾が必要です。
Q6占有者は管理費を払う義務がある？
ありません。46条2項が課すのは建物・敷地・附属施設の使用方法に関する義務に限られます。管理費・修繕積立金は区分所有者の債務であり、賃借人が管理組合に直接支払う義務はありません。
Q7マンションの規約はいつ確認すべき？
購入申込みを入れる前です。契約後や決済後に不利な規約を見つけても撤退コストが跳ね上がります。規約と直近3年分の議事録は、間取り図より先に請求するのが実務の順序です。
Q8原始規約とは？
分譲時に分譲業者が公正証書等で設定する最初の規約です（区分所有法32条）。最初の買主であっても46条1項の承継効は変わらず、購入した瞬間から拘束されます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1中古で買ったマンション、前の持ち主が管理費を滞納してたら私が払うんですか？
払う義務が生じる。区分所有法8条により、管理費等の債権は特定承継人に対しても行使でき、規約自体の効力も46条1項で承継される。売主に求償はできるが、資力がなければ回収不能である。実務のポイント：滞納額は重要事項説明で必ず開示される項目なので、判明した滞納額をそのまま売買代金から控除して精算するのが実務の定石。知らずに満額払うと、二重に負担することになる
Q2賃貸で住んでるだけなのに、管理組合からペットを手放せと言われました。大家はいいと言ってたのに？
大家の許可は管理組合には対抗できない。46条2項により、占有者は使用方法について区分所有者と同一の義務を負うからだ。放置すれば60条の引渡請求まで進みうる。実務のポイント：管理組合が60条の訴訟を起こすのは重く時間もかかるため、実務では先に貸主へ通知が飛ぶ。貸主が用法遵守義務違反で賃貸借契約を解除するほうが圧倒的に速い。管理組合と争う前に、まず貸主と是正の合意を作るのが現実的な防御になる
Q3集会に一度も出たことがないのに、決議に縛られるのは納得できません。覆せませんか？
出席の有無は効力に影響しない（46条1項）。争う入口は招集手続の瑕疵、決議事項の内容、そして規約の設定・変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合の承諾（31条1項後段）の有無である。実務のポイント：議事録は区分所有者・利害関係人が閲覧を請求できる（42条5項、33条2項）。争う前に招集通知の日付と議決権の集計を確認するだけで、手続的な瑕疵が見つかることは珍しくない
間違えやすい点 AI による整理
- 「規約に同意した覚えがないから拘束されない」という問いの立て方そのものが誤っている。46条1項は同意を要件にしていない。区分所有権を取得したという事実だけで効力が及ぶ。争うべきは「同意したか」ではなく「その規約条項が31条1項後段の特別の影響に当たらないか」「そもそも規約として有効に成立しているか」であり、入口を間違えると勝てる論点にすら辿り着けない
- 賃借人が規約に縛られること自体は知っている人が多い。だがその深刻度は共有されていない。2項の義務違反を続ければ、管理組合は60条により賃貸借契約の解除と専有部分の引渡しを裁判所に請求できる。大家との関係が良好でも、第三者である管理組合の手であなたは住まいを失いうる
- あなたから見れば、住まいのルールを決めているのは契約を交わした大家である。法律から見れば、使用方法について義務を課しているのは一度も会ったことのない管理組合と集会の多数決だ。この落差に気付かないまま「大家がいいと言った」と主張し続けると、法的にはまったく無意味な弁明を繰り返すことになる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 承継される対象 | 46条：規約及び集会の決議そのもの（ルール） | 8条：管理費等の債権（既発生の金銭債務） 31条：規約の設定・変更の要件（成立段階の話） |
| 誰に及ぶか | 46条：特定承継人（1項）＋占有者（2項、使用方法に限る） | 8条：特定承継人（占有者には及ばない） 31条：区分所有者（特別の影響を受ける者の承諾が必要） |
| 違反時の強制手段 | 46条自体に制裁なし、57条・60条へ接続 | 57条：共同の利益に反する行為の停止等の請求（区分所有者向け） 60条：占有者に対する引渡し請求（賃貸借の解除を含む） |
| 争う入口 | 規約の有効成立、31条1項後段の特別の影響、義務が使用方法の範囲か | 債権の存否・時効（民法166条1項1号） 招集手続の瑕疵、議決権の集計、承諾の欠缺 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は区分所有権の継受人が規約上の権利義務を継受する旨を明文化。日本46条1項と同じ発想だが、住戸使用者（占有者）への義務拡張は同條例第6条・第21条等に分散して規定される
韓国は特定承継人への効力と占有者の使用方法に関する同一義務を一箇条で規定しており、日本46条と構造がほぼ一致する。日本法の強い影響が見られる典型例
ドイツは Vereinbarungen が Sondernachfolger に及ぶ要件として登記簿への記入を求める。取得の事実のみで効力が及ぶ日本と異なり、公示を対抗要件とする点が最大の分岐
米国は declaration と CC&Rs を covenants running with the land として構成し、記録（recording）を経ることで承継人を拘束する。理論構成は物権的約款であり、団体的自治規範として構成する大陸法系と経路が異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 築15年のマンションを購入し、リフォームで床をフローリングに張り替えた。半年後、階下から騒音の苦情。規約には「専有部分の床材は L-45等級以上」と書かれていた。あなたは規約を一度も読んでいない。だが46条1項により、あなたは前所有者から部屋と一緒に規約も承継している。原状回復費用は自己負担、さらに階下住民から損害賠償を請求される余地まで残る
- もし、あなたが借りている部屋を民泊に出したらどうなる？ 大家は「空いている日は好きに使っていい」と言った。だが規約に民泊禁止条項があれば、46条2項によってあなた自身が管理組合から直接差止めを求められる。大家の許可は、管理組合に対しては一切通用しない
- 管理組合の理事に選ばれた。前年度の集会で決まった駐輪場の使用細則を、去年引っ越してきた住民が「自分は聞いていない」と拒否する。46条1項を示せば、その主張は法的に成立しない
- 規約違反を理由に、管理組合が「あなたに対する専有部分の明渡し請求訴訟を提起する」件を集会に付議したという通知が届いた。集会まであと10日。区分所有法60条2項が準用する58条3項により、決議の前にあなたには弁明の機会が与えられなければならない。この10日で弁明書を出すか、黙って訴訟に進ませるかで、その後の交渉余地がまるで変わる
- 友人が「新築マンションを買うけど、規約はまだ何も決まってないから自由でしょ」と言っている。実際には分譲時に売主が公正証書等で原始規約を設定していることが多く（区分所有法32条）、購入した瞬間から拘束される。46条1項の承継効は、あなたが最初の買主であっても変わらない
取るべき行動
被害を受けた側：1. 違反住民に困っている側なら、まず規約・使用細則のどの条項に違反しているかを条番号で特定し、日時・写真・録音で記録を積む2. 理事会名義で書面警告、応じなければ内容証明3. それでも止まらない場合、区分所有者に対しては57条、賃借人等の占有者に対しては60条の手続へ。いずれも集会の決議が前提条件であり、決議を欠いた訴えは門前払いになる4. 60条の引渡請求は最後の手段。並行して、貸主である区分所有者に用法遵守義務違反を理由とする契約解除を促すほうが早い場合が多い
訴えられた側：1. 通知が来たら、まず根拠が規約か集会決議か使用細則かを確認し、その条項が自分の取得前に有効に成立していたかを議事録で検証2. 賃借人なら、指摘された義務が本当に「使用方法」の範囲かを吟味する。管理費等の金銭債務は2項の射程外である3. 規約自体が一部の区分所有者に特別の影響を及ぼす内容なら、31条1項後段の承諾の有無を争点にできる4. 58条・60条の手続では弁明の機会が保障されている。書面で事実関係と是正計画を出すこと、沈黙は最悪の選択肢
時効（請求できる期限）：46条自体に固有の期間制限はない。ただし管理費・修繕積立金の請求権は、権利を行使できることを知った時から5年（民法166条1項1号）。57条の停止請求訴訟、60条の引渡請求訴訟はいずれも集会の決議が提訴の要件であり、理事会招集から決議まで通常1か月以上を要する。弁明の機会の告知を受けた場合は、集会期日までが実質的な反論の締切となる
学説
通説：46条1項の承継効は、規約を区分所有者間の契約ではなく団体的自治規範と捉えることから導かれる。したがって承継人の善意悪意や同意の有無は効力に影響せず、争点は規約の有効な成立、31条1項後段の特別の影響への承諾の有無に移る。
通説：46条2項の「使用方法」は建物・敷地・附属施設の利用態様に関する規律を指し、管理費・修繕積立金等の金銭債務は含まれないと解される。占有者に対する金銭請求は2項では基礎づけられず、賃貸人たる区分所有者に対して行うべきものとされる。
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和37年（1962年） 新設：建物の区分所有等に関する法律が制定され、分譲共同住宅の増加に対応して区分所有権と団体的管理の基本枠組みが導入された
- 2.昭和58年（1983年） 改正：大規模改正により管理組合・規約・集会に関する規律が全面的に整備され、規約及び集会決議の効力に関する現行の条文構成が形成された
- 建物の区分所有等に関する法律 第8条管理費等の債権が特定承継人に及ぶ根拠
- 建物の区分所有等に関する法律 第31条規約の設定・変更要件と特別の影響への承諾
- 建物の区分所有等に関する法律 第44条占有者の集会での意見陳述権、義務負担との対価的保障
- 建物の区分所有等に関する法律 第57条共同の利益に反する行為の停止等の請求
- 建物の区分所有等に関する法律 第60条占有者に対する引渡し請求、2項義務の最終的な強制手段
- 宅地建物取引業法 第35条区分所有建物売買時の規約等の説明義務、承継効の事前開示
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第5条管理組合の運営適正化を行政面から支える枠組み（現行効力を要確認）
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