都市計画法 第43条（開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限）

解説

不動産サイトで周辺相場の半額以下の土地を見つけたとき、所在地の下に「市街化調整区域」と書いてあったら、そこは原則として家を建てられない土地である。都市計画法43条は、開発許可を受けていない市街化調整区域内の土地について、建築物の新築も、改築も、用途の変更さえも、都道府県知事の許可なしには禁じている。更地であること、登記簿の地目が宅地であること、隣に住宅が建っていること、そのどれ一つとして許可の理由にならない。かつては「既存宅地確認」という抜け道があったが、平成12年（2000年）改正で廃止され、今は各市町村の条例（34条11号・12号）が定める区域と申請者の属性に当てはまるかどうかで結論が分かれる。さらに厄介なのは、禁止が「用途の変更」にまで及ぶ点だ。農家住宅として許可不要で建てられた家を、農業をやめた後に一般住宅として売る、それにも43条許可が要る。相続した田舎の実家が売れない理由は、たいていこの条文の中にある。

法的な位置づけ

都市計画法43条は、市街化調整区域内の開発許可区域以外の土地における建築行為を規律する規定であり、建築物の新築、改築、用途の変更および第一種特定工作物の新設について都道府県知事の許可を要求する。許可基準は同条2項により33条・34条の開発許可基準の例に準じて政令で定められ、都市計画事業の施行や仮設建築物の新築など5類型が適用除外とされる。

こんなときに使う

• もし、相続した実家の売却が、相続開始から10か月目に止まったとしたら？ 買主の住宅ローン事前審査で「43条許可の見込みなし、担保評価不可」と出て、契約は流れる。相続税の申告期限まで残り数週間。現金で買える買主を探すか、物納や延納を検討するか、選択の時間はもうない
• あなたは調整区域の自宅敷地に、親の介護のため離れを増築した。確認申請は出さず、知り合いの大工に頼んだ。数年後、近隣からの通報で市の建築指導課が訪ねてくる。43条違反は是正命令（81条）の対象で、最悪は除却命令。しかも調査は増築部分では止まらず、母屋そのものの適法性まで掘り返されていく
• 仲介業者から「調整区域ですが、この地域は条例区域なので建てられますよ」と言われて契約し、手付金を打った。だが条例の要件は「線引き前から当該区域に生活の本拠を有していた者の親族」だった。あなたは要件を満たさない。手付金を放棄するか、白紙解除を主張するか、重要事項説明義務違反（宅地建物取引業法35条）を争うか
• 遊休農地に太陽光発電を置きたい。架台とパネルだけなら建築物ではないが、事業用の管理棟やコンテナ倉庫を設置した瞬間、43条の射程に入る。「仮設のつもりです」は通らない
• 友人が「実家の敷地を親から分けてもらって家を建てる」と相談してきた。線引き（区域区分の決定）前から親が所有していた土地か、条例が定める親族の範囲に自分が入るか、その二点を先に確認できる人は多くない。あなたはその二点を最初に聞ける側に回れる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 法務局の登記簿ではなく、市町村の都市計画課で「区域区分」と条例区域（34条11号・12号）の該当を確認する2. 申請者本人の属性（居住歴・続柄・農業従事の有無）を伝えて事前相談し、可否の見込みをメモまたは書面で残す3. 仲介業者の説明と役所の運用が食い違うなら、重要事項説明義務違反（宅地建物取引業法35条、47条）として契約解除と損害賠償を検討する4. 既存建物については建築確認台帳記載事項証明書を取得し、線引き前から適法に存在したことを裏付ける

訴えられた側：1. まず是正命令（81条）が出る前か後かを確認する。命令前なら事後の43条許可申請で適法化できる余地が残る2. 建築時期が線引き（区域区分決定）前なら、そもそも許可不要の可能性がある。古い航空写真、固定資産の家屋課税台帳、当時の請負契約書で建築年を立証する3. 仮設建築物や政令で定める軽易な行為（都市計画法施行令35条）に当たらないか検討する4. 聴聞・弁明の機会で主張を尽くす。命令を無視した先にのみ罰則がある

時効（請求できる期限）：43条許可の申請自体に期限はない。ただし無許可建築は是正命令（81条）の対象で、行政の監督処分権に一律の時効はなく、何十年後でも売却時の調査で表面化する。相続不動産の売却なら、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）が実質的な締切になる。許可申請から処分まで、開発審査会の議を経る案件は2か月から半年を要する自治体が多い（各自治体の最新の運用をご確認ください）

学説

通説：43条1項の許可は、市街化を抑制すべき区域における建築の一般的禁止を個別に解除する例外許可と解され、33条・34条の開発許可基準に準じた審査が行われる。同項ただし書の除外事由は限定列挙であり、安易な拡張解釈は認められないとするのが一般的な理解である。

実務的理解：農家住宅や分家住宅のように属人性を前提として許可不要または許可付きで建てられた建築物は、その前提が失われた時点で用途変更許可が必要になる。この属人性の承継をどこまで認めるかは自治体の審査基準に委ねられ、地域差が大きい論点とされる。

改正の年表

1. 1.昭和43年（1968年） 新設：都市計画法の全部改正により区域区分（線引き）制度が導入され、市街化調整区域における建築制限として本条が置かれた。旧都市計画法の用途地域中心の規制から、市街化の量的抑制を正面から担う構造へ転換した
2. 2.平成12年（2000年） 改正：既存宅地確認制度を廃止。従来は市街化調整区域内の一定の既存宅地であれば確認のみで建築できたが、この例外がなくなり、34条の条例委任型（現11号・12号）へ置き換えられた。建築可否が全国一律から市町村条例次第へ移った実務上最大の転換点
3. 3.平成18年（2006年） 改正：まちづくり三法見直しにより、病院・社会福祉施設・学校などが29条1項3号の適用除外から外れ、開発許可・建築許可の対象に取り込まれた。43条1項本文が参照する適用除外建築物の範囲が縮小し、本条の規制が及ぶ施設が広がった
4. 4.令和2年（2020年） 改正：災害ハザードエリアにおける開発・建築の抑制を強化。34条11号の条例指定区域から災害レッドゾーン等を原則として除外する方向へ運用が引き締められ、43条許可の見込みが立たなくなった区域が生じた