都市計画法 第34条

解説

不動産広告の片隅に「市街化調整区域」とだけ記された土地は、近隣より驚くほど安い。その値札の正体が本条である。33条は開発の技術基準を定め、基準を満たせば知事は許可しなければならない。ところが調整区域に入った瞬間、条文の構えが裏返る。本条は「次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない」と書く。つまり原則は不許可で、列挙された例外に自分を当てはめられた者だけが建てられる。周辺住民の日常の店舗、農林漁業と農産物の加工、既存工場の関連施設、地区計画の区域内、条例で指定された連たん区域、線引き前からの権利者の届出、そして最後に開発審査会の議を経る包括枠。あなたが買おうとしている土地、相続した実家の敷地が、この列挙のどこに乗るのか。乗らないなら、その土地は法律上「建てられない土地」であり、値段はその評価を正直に反映しているだけである。

法的な位置づけ

都市計画法34条は、市街化調整区域に係る開発行為に対する許可要件を定める規定である。33条の技術基準への適合を前提としたうえで、同条が限定列挙する各号のいずれかに該当する場合に限り都道府県知事が開発許可を与えうるものとし、市街化を抑制すべき区域における建築の原則禁止と、その例外の範囲を画する機能を担う。

こんなときに使う

• 実家を相続したら、敷地が市街化調整区域だった。古い家を建て替えたいが、建替えには43条の建築許可が要り、その前提として本条の例外に乗れるかが問われる。売ろうとしても買主が同じ壁にぶつかるので、値は市街化区域の半値前後で止まる。建てられない、貸せない、売れないの三重苦は、この一条から生まれている
• 親の農地の一角に息子が家を建てたいと言い出したら、何が起きるか？ 多くの自治体が分家住宅として道を開いているが、条件は重い。本家が線引き前から居住していること、土地も線引き前から本家の所有であること、申請者に他に住める家がないこと。どれか一つ欠けた瞬間、同じ血縁でも許可は下りない
• あなたが土地を売る側で、買主に「調整区域だけど、たぶん建てられますよ」と口頭で言ったとする。買主が許可を取れなかったとき、重要事項説明（宅地建物取引業法35条）の記載と食い違えば、解除と損害賠償の矛先はあなたに向く。建つか建たないかを、資格のない立場で断言してはならない
• 区域区分の変更で、あなたの土地が市街化調整区域に編入された。届出の期限は決定または変更の日から6か月。過ぎれば、線引き前から権利を持っていたという事実は、もう許可の武器にならない
• 隣の敷地にコンビニが建った。自分の土地には家が一軒も建たない。号は土地に付いているのではなく目的と申請者に付いているので、この落差は普通に起きる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 登記簿と都市計画図で区域区分と線引きの時期を確認、市町村の都市計画担当課で閲覧できる2. 自分の属性を棚卸し：線引き前からの所有か、農林漁業に従事しているか、既存集落や条例指定区域の内側か3. 該当しそうな号を仮決めし、自治体が公表している審査基準と過去の開発審査会の議事要旨を読む4. 買う前なら開発許可を停止条件または白紙解除条項として契約に入れる。相続後なら、建替え（43条）と売却のどちらが現実的かを、許可の見込みを確認してから決める

訴えられた側：無許可で造成や建築に着手してしまったなら、まず工事を止める。是正命令や原状回復命令の対象になり（都市計画法81条、最新の条文を確認）、事後の追認は原則として期待できない。売主や宅地建物取引業者として説明義務を問われている場合は、重要事項説明書の記載、口頭でどこまで言ったか、買主が自ら窓口照会した経緯を時系列で固める。断言していなければ、争える余地は残る

時効（請求できる期限）：線引き前からの権利者の届出は、区域区分の都市計画の決定または変更の日から6か月以内（本条の既存権利者の号）。届出後の開発行為は政令で定める期間内（都市計画法施行令30条、5年）。不許可処分に対する開発審査会への審査請求は、処分があったことを知った日の翌日から原則3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は原則6か月以内（行政事件訴訟法14条、最新の改正状況をご確認ください）

学説

実務通説：34条は33条と重畳適用される立地基準であり、33条が技術基準を満たせば許可しなければならない羈束規定であるのに対し、34条は原則禁止を前提に各号該当性を認定する構造を取る。両者は代替関係ではなく、両方を通過して初めて開発許可に至る。

行政実務の運用：最終号の開発審査会付議案件については、多くの自治体が付議基準（包括承認基準・個別審査基準）を公表し、分家住宅、既存集落内の自己用住宅、収用対象事業による移転などを類型化している。したがって法律の条文のみでは結論が読めず、自治体の審査基準と議事要旨の確認が実務上必須となる。

改正の年表

1. 1.大正8年（1919年） 新設：旧都市計画法の制定。都市計画区域の指定と建築線制度が導入されたが、市街化区域と市街化調整区域を分ける区域区分制度はまだ存在しなかった
2. 2.昭和43年（1968年） 新設：現行都市計画法の制定（昭和43年法律第100号）。区域区分（線引き）制度と開発許可制度が創設され、市街化調整区域における開発行為を原則不許可とする本条の基本構造が成立した
3. 3.平成12年（2000年） 改正：条例による区域指定制度（連たん区域等）を創設する一方、旧法の既存宅地制度を廃止。線引き前からの宅地であることを理由とする建築が、経過措置終了後は各号該当性の問題に置き換わった
4. 4.平成18年（2006年） 改正：まちづくり三法見直しに伴い、計画的大規模開発を理由とする例外が廃止され、病院・社会福祉施設・学校等の取扱いも見直された。号の構成が整理され、改正前後で号番号の対応関係が動いている
5. 5.令和2年（2020年） 改正：条例で指定する区域について、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従う旨の枠がかかり、災害の危険が高い区域は原則として指定対象から除外された。令和4年4月1日施行