都市計画法 第7条（区域区分）
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- 都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。
- 一次に掲げる土地の区域の全部又は一部を含む都市計画区域
- 一首都圏整備法第二条第三項に規定する既成市街地又は同条第四項に規定する近郊整備地帯
- 二近畿圏整備法第二条第三項に規定する既成都市区域又は同条第四項に規定する近郊整備区域
- 三中部圏開発整備法第二条第三項に規定する都市整備区域
- 二前号に掲げるもののほか、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの
- 2.市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
- 3.市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
この条文の基本情報
区域区分とは何ですか？
定義区域区分とは、都市計画法第7条に定められた規定で、「都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 都市計画法第7条（区域区分）は、日本の都市計画法に含まれる条文です。
- 都市計画法第7条の条文原文は「都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。」で始まります。
- 都市計画法第7条は第一節 都市計画の内容に置かれています。
- 都市計画法の公布日は昭和43年6月15日です。
- 都市計画法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 都市計画法第7条の前の条は都市計画法第6条の2です。
- 都市計画法第7条の次の条は都市計画法第7条の2です。
- 都市計画法第7条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第7条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100 - 本サイト収録
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第7条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/343AC0000000100/7
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点都市計画法7条は、都市計画区域に市街化区域と市街化調整区域の区分（線引き）を定められると規定する。調整区域は市街化を抑制すべき区域で、建築には許可が必要となる。
Q · 市街化調整区域って書いてある土地、家は建てられないんですか？
原則は抑制だが、許可が下りれば建つ
都市計画法7条3項は市街化調整区域を「市街化を抑制すべき区域」と定めます。禁止ではなく抑制のため、開発許可（法29条）や建築許可（法43条）が下りれば建築は可能です。農林漁業従事者の住宅、既存集落内の分家住宅、市町村が条例で指定した区域内の住宅などが典型例です。ただし該当する立地基準（法34条各号）と市町村の条例指定の有無で難易度が激変し、隣接市で建った事例がそのまま通用するとは限りません。
解説
地図の上に一本の線が引かれている。その線の内側と外側で、同じ広さ・同じ地目の土地の値段が数倍違い、家を建てられるかどうかすら変わる。都市計画法7条が定める「区域区分」、いわゆる線引きである。市街化区域は「すでに市街地、またはおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」。市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」。抑制、という一語が意味するのは、原則としてあなたはそこに新築できないということだ。親から相続した畑に家を建てようとして、役所の窓口で初めてこの線の存在を知る人は毎年大量にいる。不動産広告に「市街化調整区域」と小さく書いてあっても、その一行が「建築確認が下りない可能性が高い」「住宅ローンの担保評価が落ちる」「売却時に買い手が激減する」まで意味することは、誰も口に出して説明してくれない。線は法律で引かれ、法律の手続でしか動かない。
法的な位置づけ
区域区分とは、都市計画法7条に基づき、都市計画区域について無秩序な市街化の防止と計画的な市街化を図るため、都市計画において市街化区域と市街化調整区域とを区分する制度をいう。市街化区域はすでに市街地を形成している区域およびおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域とされる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.対象地の区域区分を都市計画図で特定する 市町村の都市計画課窓口または自治体の都市計画情報公開システムで、対象地が市街化区域・市街化調整区域・非線引き都市計画区域・都市計画区域外のどれに当たるかを確認する。同時に線引きの時期（当初線引き年月日）も控える
- 2.調整区域なら該当しうる立地基準を特定する 窓口では「建ちますか」ではなく「この土地はどの立地基準に乗りますか」と質問する。法34条各号のどれか、市町村の条例指定区域に入るか、既存宅地の扱いがあるかを具体的に確認し、回答者の所属・氏名・日付をメモする
- 3.農地なら農地法の手続と併走させる 対象地が農地の場合、都市計画法の許可とは別に農地転用の手続が必要となる。市街化区域内は農業委員会への届出、市街化調整区域は都道府県知事等の許可（農地法4条・5条）と手続が分岐するため、農業委員会にも並行して確認する
- 4.買付・契約の前に結論を固定する 買付証明や手付を打つ前に、前三段階の確認を終える。重要事項説明（宅建業法35条）は契約直前であり、そこで初めて知ると手付放棄か強行かの二択に追い込まれる。確認結果は書面またはメールで残す
- 5.都市計画の見直し情報を定点観測する 都市計画マスタープラン・立地適正化計画・区域区分の変更案の公表状況を市町村サイトで確認する。変更案の縦覧期間（通常二週間、法17条）に意見書を提出できるため、縦覧開始の告示を見逃さない
よくある質問 AI による整理
Q1区域区分とは何ですか？
都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける制度です。都市計画法7条が根拠で、通称「線引き」と呼ばれます。無秩序な市街化の防止が目的です。
Q2市街化区域と市街化調整区域の違いは？
市街化区域はすでに市街地か、おおむね十年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域。調整区域は市街化を抑制すべき区域で、建築には原則として許可が必要です。
Q3線引きはすべての市町村で行われていますか？
いいえ。7条1項本文は「定めることができる」とする任意規定で、義務は政令が定める大都市圏関連の都市計画区域のみ。非線引き都市計画区域も多数あります。
Q4市街化調整区域の土地は売れますか？
売買自体は自由ですが、建築可否が不透明なため買い手が限られます。既存宅地該当性や立地基準の該当号を事前に確認できると売却可能性が上がります。
Q5市街化調整区域は固定資産税が安いって本当？
評価額が低くなる傾向はあり、都市計画税も原則課税対象外です。ただし保有コストの安さと処分のしにくさは表裏一体である点に注意が必要です。
Q6市街化調整区域の家を建て替えできますか？
当然にはできません。線引き前からの既存宅地か、法34条各号や市町村条例の指定に乗るかで結論が変わります。解体前の確認が不可欠です。
Q7市街化区域の農地は税金が高くなりますか？
原則として宅地並み評価に近づき、都市計画税（地方税法702条）の課税対象になります。生産緑地の指定を受けていれば農地課税が維持される道があります。
Q8逆線引きとは何ですか？
市街化区域を市街化調整区域へ変更することです。人口減少局面の自治体で議論されており、地価や建て替えの自由度に影響します。
この条文についての質問 AI による整理
Q1市街化調整区域って、本当に家が一軒も建てられないんですか？
禁止ではなく「抑制」なので、開発許可（法29条）や建築許可（法43条）が下りれば建つ。農林漁業従事者の住宅、既存集落内の分家住宅、市町村が条例で指定した区域内の住宅などが典型です。実務のポイント：同じ調整区域でも、市町村が条例指定をしているかどうかで難易度が激変する。隣接市で建った事例を持ち出しても自分の市では通らない。まず自分の市の条例指定の有無を確認するのが最短ルートです
Q2うちの田舎町、調整区域って言葉を聞いたことがないんですが、なぜですか？
線引きは全国一律ではないからです。7条1項本文は「定めることができる」とする任意規定で、義務なのは同項ただし書きが挙げる大都市圏関連の都市計画区域のみ。線引きをしていない非線引き都市計画区域では市街化調整区域は存在しません。実務のポイント：非線引き区域でも用途地域や特定用途制限地域による制限は別途かかる。「調整区域じゃないから自由」と思い込んで計画を進めると、別の入口で止まります
Q3市街化区域だと聞いて買ったのに、税金が高くなったと言われました。関係ありますか？
関係します。市街化区域内の農地は固定資産税が宅地並み評価に近づき、都市計画税（地方税法702条）の課税対象にもなるのが原則です。市街化を促す区域だからこそ、保有コストで宅地化を後押しする設計になっています。実務のポイント：生産緑地の指定を受けていれば農地課税が維持される道がある。市街化区域の農地を相続したとき、指定の有無と期限は真っ先に確認すべき項目です（最新の改正状況をご確認ください）
Q4市街化区域の「おおむね十年以内」って、十年たったら何か起きるんですか？
自動的に何かが発生する期限ではなく、区域設定の際の計画的目安です。実際にはおおむね五年ごとの都市計画基礎調査（法6条）を踏まえて区域区分が見直され、拡大も縮小もありえます。実務のポイント：人口減少局面では市街化区域を縮める「逆線引き」の議論が各地で進んでいる。自分の土地が候補に入っていないかは、市町村の立地適正化計画や都市計画マスタープランの公表資料で事前に読み取れます
間違えやすい点 AI による整理
- 「市街化調整区域でも例外があるから何とかなる」と知っている人は多い。だが問題はその深刻度だ。例外（法34条各号、既存宅地関連の条例など）に乗るかどうかは自治体の運用で大きく異なり、隣の市で建つものが自分の市では建たない。しかも許可が下りても、次の建て替え時に同じ許可が取れる保証はない。一世代分の話ではなく、二世代先の処分可能性まで縛られる
- 「線引きは全国の都市計画区域で必ず行われている」というのは誤り。7条1項本文は「定めることができる」であり、原則は任意である。三大都市圏の一定区域など政令で定める大都市圏の都市計画区域だけが「定めるものとする」、つまり義務になっている。地方には線引きをしていない「非線引き都市計画区域」が多数あり、そこでは調整区域という概念自体が存在しない
- あなたは「この土地に家が建つか」を問うている。だが役所から見れば、問いは「この土地の区域区分は何か、そして建てようとする建築物がどの立地基準に該当するか」である。この二段階の問いに翻訳できないまま窓口に行くと、「建ちません」という一言で終わる。翻訳できれば、どの号なら乗れるか、条例の指定はあるか、という具体的な検討に入れる
- 「調整区域＝市街化してはいけない区域」と読まれがちだが、条文は「市街化を抑制すべき区域」である。禁止ではなく抑制。だからこそ開発許可・建築許可という例外の窓口が制度として組み込まれている。禁止と読むと最初から諦め、抑制と読めば許可の可能性を探る。同じ土地で、行動が真逆になる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の役割 | 法7条：区域区分そのものを定める根拠 | 法29条：区域区分に応じた開発許可の要否 法34条：調整区域で許可しうる開発行為の基準 |
| 働くタイミング | 都市計画決定の段階（土地の性格が決まる） | 開発行為を行おうとする段階 調整区域で許可申請を審査する段階 |
| 土地所有者への効果 | 直接の許可・不許可ではなく、区域の属性を決定 | 許可を要するか不要かを画する 許可を得られるか否かの実体基準 |
| 争う場面 | 都市計画案の縦覧・意見書提出（法17条） | 許可不要の主張（開発行為該当性の争い） 不許可処分に対する審査請求・取消訴訟 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は都市計画区域内を住宅区・商業区等に分ける使用分区制と、非都市土地を分区・用地で管制する二本立て。日本の線引きのように「市街化を抑制する区域」を都市計画内部に設ける構造とは組み立てが異なる
韓国は国土全域を都市地域・管理地域・農林地域・自然環境保全地域に区分する用途地域制を採り、都市地域内をさらに住居・商業・工業・緑地地域に細分する。日本の区域区分より国土全域型に近い
ドイツは地区詳細計画（Bebauungsplan）の有無と、市街地内部（Innenbereich）か外部（Außenbereich）かで建築可否を画する。§ 35の Außenbereich は農林業等の特権的事業を除き建築を強く制限し、日本の調整区域と機能的に近い
米国は州レベルの成長管理法制で都市成長境界を設定し、境界外の開発を抑制する仕組みを持つ州がある。ただし全国一律ではなく、ゾーニングは基本的に地方自治体の権限に委ねられている
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 相場より三割安い土地を見つけて即決しかけた。登記簿も現況も問題ない。だが用途地域の欄が空白で、代わりに「市街化調整区域」とある。ここで手を止められるかどうかが、その後十年の資産価値を分ける。開発許可（29条）や建築許可（43条）の見込みを、契約前に役所の都市計画課で確認する。重要事項説明を待っていては遅い
- 祖父の代から持っている農地に、二世帯住宅を建てて実家に戻ろうと考えている。線引き前から所有していたか、線引き時期はいつか、既存宅地なのか、農家住宅として認められるか。この四つの答えの組み合わせだけで、建てられるか建てられないかが決まる。市役所で聞くべきは「建ちますか」ではなく「何号の立地基準に乗りますか」だ
- もし、あなたの住む市が来年の都市計画見直しで、あなたの土地を市街化区域から市街化調整区域へ「逆線引き」したらどうなる？ 人口減少局面の自治体で実際に進行している。地価は下がり、建て替えの自由度も落ちる。都市計画の案は縦覧期間中に意見書を出せる（17条）。縦覧は通常二週間、見逃せば次は数年後
- デベロッパー側に立つ場合。郊外の安い土地をまとめて取得し、住宅団地を計画する。線引きの外なら開発許可のハードルは跳ね上がり、事業計画そのものが崩れる。用地仕入れ担当が真っ先に見るのは価格ではなく、都市計画図の色分けである
- 相続した調整区域の土地を売りたい。買い手がつかない。固定資産税は安いが、管理責任と将来の手放しにくさは残り続ける。相続放棄の期限は相続開始を知った時から三か月。売れない土地かどうかを、その三か月の中で見極める必要がある
取るべき行動
被害を受けた側：1. 手元の物件資料・登記事項証明書・固定資産税課税明細を揃え、市町村の都市計画課で区域区分と線引きの時期を確認する2. 調整区域なら「どの立地基準（法34条各号、市町村の条例指定）に該当しうるか」を具体的に質問し、回答者名と日付をメモする3. 既存宅地・既存建築物がある場合、解体前に建て替え可否を必ず確認する。解体後では戻せない4. 重要事項説明で説明が不十分だったと感じたら、宅地建物取引業法上の説明義務違反として宅建業者の監督官庁（都道府県）に相談する道がある
訴えられた側：1. 売主・仲介業者の立場なら、区域区分と建築制限を書面で明示し、説明した事実を記録に残す。口頭のみは後で必ず争いになる2. 開発行為を指摘された場合、まず「開発行為」に該当するか（区画形質の変更の有無、規模、用途）を精査する。該当しなければ許可不要3. 違反を指摘されたら、是正命令・監督処分の前に自主的な計画変更や許可申請の余地を担当課と協議する4. 行政処分（役所があなたに直接下す具体的な決定、例：工事停止命令）を受けたら、通知書末尾の教示欄から期限を確認する
時効（請求できる期限）：本条自体に時効の定めはない。ただし都市計画案の縦覧・意見書提出は縦覧開始から通常二週間（法17条）。開発許可の不許可処分などに不服がある場合、審査請求は処分を知った日の翌日から三か月、取消訴訟は同六か月（行政不服審査法18条、行政事件訴訟法14条）。相続放棄は相続開始を知った時から三か月（民法915条）
学説
通説（都市計画法学・行政法学）：区域区分は、財産権の内容を公共の福祉に適合するよう法律で定めるもの（憲法29条2項）として、一般的・抽象的な計画規制と位置づけられる。調整区域指定による利用制限は、原則として補償を要しない内在的制約と解されてきた
実務的理解：7条3項の「抑制すべき区域」は禁止規定ではなく、法29条・34条・43条による許可制度と一体で運用される。したがって調整区域の可否判断は、条文単体ではなく市町村の開発許可基準・条例指定と合わせて読む必要がある
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和43年（1968年） 新設：旧都市計画法（大正8年法）を全部改正した新都市計画法の制定に伴い、区域区分制度を創設。高度成長期の郊外へのスプロール現象に対する計画的コントロール手段として導入された
- 2.平成12年（2000年） 改正：区域区分を定めるかどうかを、政令で定める大都市圏関連の都市計画区域を除き、都道府県の選択に委ねる方向で整理。いわゆる非線引き都市計画区域の位置づけが明確化された
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