都市計画法 第7条の2（都市再開発方針等）

解説

駅前の古いビル群が、ある年を境に一斉に建て替わる。その号砲は十年以上前に鳴っている。都市計画法7条の2が定める「都市再開発方針等」がそれだ。都道府県が都市計画区域について、どこを計画的に再開発すべき市街地とするか、どこを特に一体的に再開発を促進する地区（いわゆる2号地区）とするかを、あらかじめ図面に落としておく。効くのは2項である。「都市計画区域について定められる都市計画は、都市再開発方針等に即したものでなければならない」。後から決まる高度利用地区も市街地再開発事業も地区計画も、この下絵の枠を出られない。あなたの土地が方針でどう塗られているかは、今日のあなたの権利を一ミリも制限しない。しかし十年後、あなたの建替えの自由度と売却価格の前提は、その色でほぼ下書きされている。

法的な位置づけ

都市計画法7条の2は、都市計画区域について都市計画に定めることができる「都市再開発方針等」を規定する条文である。都市再開発法2条の3の都市再開発の方針、大都市法4条の住宅市街地の開発整備の方針、地方拠点都市地域整備法30条の拠点業務市街地の開発整備の方針、密集市街地整備法3条の防災街区整備方針の四類型を掲げ、当該区域の都市計画はこれに即することを要する。

こんなときに使う

• 実家が「2号地区に入っている」と聞かされたら、まず何を確かめるべきか。答えは方針の図面と、同じ区域にすでに高度利用地区が指定されているかどうかだ。方針だけなら下絵の段階、高度利用地区まで来ていれば絵筆がもう動いている。
• あなたが古いビルを買って貸す投資家側だとする。表面利回りだけ見て決めたが、その区域は密集市街地整備法3条の防災街区整備方針で防災再開発促進地区に載っていた。数年後、不燃化・耐震の要請と行政の建替え誘導が同時に来る。買値に「いつ建て替えるか」のコストを織り込んでいなければ、利回りは紙の上の数字で終わる。
• 都市計画の案の縦覧は原則2週間（都市計画法17条）。意見書を出さなければ、方針はそのまま固定された下絵になる。告示は役所の掲示板と広報紙にしか出ないことも多く、気付いてから動ける時間は実質10日を切る。
• 親が遺した木造アパートを相続した友人から、売るか建て替えるかと相談される。あなたが最初に見るのは築年数でも家賃相場でもない。その区域が方針上どう塗られているか、である。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 自治体の都市計画課または都市計画情報の閲覧サービスで、自分の土地が都市再開発方針等のどの区分に載っているかを確認する2. 併せて用途地域・高度利用地区・地区計画の指定状況を見る。下絵だけか、絵筆が動き始めているかの判別がつく3. 案の縦覧期間中（都市計画法17条）なら意見書を提出し、期間を過ぎているなら次の変更手続の予定時期を窓口で聞く4. 事業段階に入ったら、組合設立認可や権利変換計画の認可が実際に争える節目になる

訴えられた側：1. 進めようとする開発・再開発構想が方針に即しているかを最初に照合する。食い違う構想は下流の都市計画決定で必ず止まる2. 食い違う場合は構想を曲げるか、方針自体の変更を求めるかの二択。後者は年単位で時間が伸びる3. 都市計画法21条の2の提案制度を使うなら、同意要件（土地所有者等の数および面積の各3分の2以上）と基準適合を先に固める4. 住民説明は縦覧前に終える。縦覧後の反発は手続を止めない代わりに、政治的コストとして残り続ける

時効（請求できる期限）：本条自体に期限の定めはない。実務で効く期限は都市計画の案の縦覧期間（都市計画法17条、原則2週間）で、意見書の提出期限は縦覧期間の満了日。方針の決定は一般的抽象的な計画であるため、それ自体の処分性は原則として認められにくい（用途地域指定につき最判昭和57年4月22日）。争う場は後続の事業段階に移るが、どの段階から処分性を認めるかは実務上、解釈が分かれている

学説

通説（計画法の階層構造論）：都市再開発方針等は一般的抽象的な上位計画であり、それ自体に私権制限効果はないが、7条の2第2項の適合義務を通じて後続の都市計画決定を実質的に拘束する。規制は私人にではなく行政の裁量に向けられるという点に本条の特徴があるとされる。