都市計画法 第8条（地域地区）
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- 都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる地域、地区又は街区を定めることができる。
- 一第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域（以下「用途地域」と総称する。）
- 二特別用途地区
- 2.2_2 特定用途制限地域
- 3.2_3 特例容積率適用地区
- 4.2_4 高層住居誘導地区
- 三高度地区又は高度利用地区
- 四特定街区
- 5.4_2 都市再生特別措置法（平成十四年法律第二十二号）第三十六条第一項の規定による都市再生特別地区、同法第八十九条の規定による居住調整地域、同法第九十四条の二第一項の規定による居住環境向上用途誘導地区又は同法第百九条第一項の規定による特定用途誘導地区
- 五防火地域又は準防火地域
- 6.5_2 密集市街地整備法第三十一条第一項の規定による特定防災街区整備地区
- 六景観法（平成十六年法律第百十号）第六十一条第一項の規定による景観地区
- 七風致地区
- 八駐車場法（昭和三十二年法律第百六号）第三条第一項の規定による駐車場整備地区
- 九臨港地区
- 十古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法（昭和四十一年法律第一号）第六条第一項の規定による歴史的風土特別保存地区
- 十一明日香村における歴史的風土の保存及び生活環境の整備等に関する特別措置法（昭和五十五年法律第六十号）第三条第一項の規定による第一種歴史的風土保存地区又は第二種歴史的風土保存地区
- 十二都市緑地法（昭和四十八年法律第七十二号）第五条の規定による緑地保全地域、同法第十二条の規定による特別緑地保全地区又は同法第三十四条第一項の規定による緑化地域
- 十三流通業務市街地の整備に関する法律（昭和四十一年法律第百十号）第四条第一項の規定による流通業務地区
- 十四生産緑地法（昭和四十九年法律第六十八号）第三条第一項の規定による生産緑地地区
- 十五文化財保護法（昭和二十五年法律第二百十四号）第百四十三条第一項の規定による伝統的建造物群保存地区
- 十六特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法（昭和五十三年法律第二十六号）第四条第一項の規定による航空機騒音障害防止地区又は航空機騒音障害防止特別地区
- 7.準都市計画区域については、都市計画に、前項第一号から第二号の二まで、第三号（高度地区に係る部分に限る。）、第六号、第七号、第十二号（都市緑地法第五条の規定による緑地保全地域に係る部分に限る。）又は第十五号に掲げる地域又は地区を定めることができる。
- 8.地域地区については、都市計画に、第一号及び第二号に掲げる事項を定めるものとするとともに、第三号に掲げる事項を定めるよう努めるものとする。
- 一地域地区の種類（特別用途地区にあつては、その指定により実現を図るべき特別の目的を明らかにした特別用途地区の種類）、位置及び区域
- 二次に掲げる地域地区については、それぞれ次に定める事項
- 一用途地域建築基準法第五十二条第一項第一号から第四号までに規定する建築物の容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。）並びに同法第五十三条の二第一項及び第二項に規定する建築物の敷地面積の最低限度（建築物の敷地面積の最低限度にあつては、当該地域における市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。）
- 二第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域建築基準法第五十三条第一項第一号に規定する建築物の建蔽率（建築面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。）、同法第五十四条に規定する外壁の後退距離の限度（低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため必要な場合に限る。）及び同法第五十五条第一項に規定する建築物の高さの限度
- 三第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域建築基準法第五十三条第一項第一号から第三号まで又は第五号に規定する建築物の建蔽率
- 四特定用途制限地域制限すべき特定の建築物等の用途の概要
- 五特例容積率適用地区建築物の高さの最高限度（当該地区における市街地の環境を確保するために必要な場合に限る。）
- 六高層住居誘導地区建築基準法第五十二条第一項第五号に規定する建築物の容積率、建築物の建蔽率の最高限度（当該地区における市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。次条第十七項において同じ。）及び建築物の敷地面積の最低限度（当該地区における市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。次条第十七項において同じ。）
- 七高度地区建築物の高さの最高限度又は最低限度（準都市計画区域内にあつては、建築物の高さの最高限度。次条第十八項において同じ。）
- 八高度利用地区建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建蔽率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限（壁面の位置の制限にあつては、敷地内に道路（都市計画において定められた計画道路を含む。以下この号において同じ。）に接して有効な空間を確保して市街地の環境の向上を図るため必要な場合における当該道路に面する壁面の位置に限る。次条第十九項において同じ。）
- 九特定街区建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限
- 三面積その他の政令で定める事項
- 9.都市再生特別地区、居住環境向上用途誘導地区、特定用途誘導地区、特定防災街区整備地区、景観地区及び緑化地域について都市計画に定めるべき事項は、前項第一号及び第三号に掲げるもののほか、別に法律で定める。
この条文の基本情報
地域地区とは何ですか？
定義地域地区とは、都市計画法第8条に定められた規定で、「都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる地域、地区又は街区を定めることができる。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 都市計画法第8条（地域地区）は、日本の都市計画法に含まれる条文です。
- 都市計画法第8条の条文原文は「都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる地域、地区又は街区を定めることができる。」で始まります。
- 都市計画法第8条は第一節 都市計画の内容に置かれています。
- 都市計画法の公布日は昭和43年6月15日です。
- 都市計画法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 都市計画法第8条の前の条は都市計画法第7条の2です。
- 都市計画法第8条の次の条は都市計画法第9条です。
- 都市計画法第8条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第8条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100 - 本サイト収録
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第8条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/343AC0000000100/8
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点都市計画法8条は、都市計画区域に定められる地域地区を列挙する規定で、用途地域13種類を含む。何を建てられるかという実体規制は建築基準法48条と別表第二が定める。
Q · 都市計画法8条って、結局わたしの土地の何を決めている条文なんですか？
土地に何を建てられるかを決める地域地区の一覧を定めた条文です
都市計画法8条は、都市計画区域に定めることができる地域地区を列挙する規定です。第一号の用途地域は第一種低層住居専用地域から工業専用地域まで13種類あり、ほかに特別用途地区、特定用途制限地域、高度地区、防火地域・準防火地域、景観地区、風致地区、生産緑地地区などが掲げられています。ただし「何を建てられるか」という実体規制は建築基準法48条と別表第二にあり、8条はどの色を塗れるかというパレットを定めた条文だと理解するのが正確です。
解説
住所を一つ入力すれば、その土地に何が建てられるかは、あなたが関与しないところで既に塗り分けられている。都市計画法8条は、都市計画区域に定めることができる地域地区を二十を超える類型で列挙した条文であり、その一号目が用途地域、第一種低層住居専用地域から工業専用地域までの13種類だ。押さえるべきは二段構造である。8条は使える「色」を並べただけで、色の中身（何が建てられ、何が建てられないか）は建築基準法48条と別表第二に書いてある。つまり用途地域を確認せずに土地を買う人は、自分の土地で何ができないかを知らないまま代金を払っている。工業専用地域なら住宅は一戸も建たない。第一種低層住居専用地域なら10 m または12 m の絶対高さ制限がかかり（建築基準法55条）、コンビニ単独の出店もできない。しかもこの塗り分けは市町村が都市計画で決め、決まった後に取消訴訟で覆すことは原則できない。
法的な位置づけ
都市計画法8条は、都市計画区域について都市計画に定めることができる地域地区の種類を列挙する規定である。第一号の用途地域13種類のほか、特別用途地区、特定用途制限地域、高度地区、防火地域・準防火地域、景観地区、風致地区、生産緑地地区等を掲げる。2項は準都市計画区域で定めうる範囲を限定し、建築物の用途制限の実体規定は建築基準法側に置かれる。
手順
- 1.都市計画図で用途地域と重ね掛けを確認する 市町村の都市計画課または自治体公開の都市計画図・GIS で、対象地の用途地域、特別用途地区、地区計画、防火地域、風致地区、生産緑地地区を一度に確認する。境界線が敷地を横断していないかまで目視する
- 2.建築基準法48条と別表第二で可否を突き合わせる 確認した用途地域を建築基準法別表第二に当て、計画している用途（住宅・店舗・倉庫・ホテル・劇場等）が建てられるか、面積要件や兼用住宅の枠に収まるかを確認する。敷地が二地域にまたがる場合は同法91条の過半主義で判断する
- 3.既存建物が不適格になるかを特定行政庁に確認する 現況建物が現行規制に適合しない場合、建築基準法3条2項の既存不適格の範囲と、建替え・増築・大規模修繕の際に適用される制限を特定行政庁に文書で確認する。売買・融資・火災後の再建はこの一点で結論が変わる
- 4.変更案が公告されたら縦覧期間内に意見書を出す 用途地域の変更案が公告されたら、縦覧2週間の期間内に意見書を提出する（都市計画法17条2項）。公聴会があれば出席して発言を記録に残す。指定後は処分性がなく取消訴訟で争えないため、この期間が制度内で発言できる最後の窓になる
よくある質問 AI による整理
Q1用途地域とは？
都市計画法8条1項1号が掲げる13種類の地域で、第一種低層住居専用地域から工業専用地域まであります。土地ごとに建てられる建築物の種類が変わる、最も基本の塗り分けです。
Q2用途地域の調べ方は？
市町村の都市計画課窓口か、自治体が公開する都市計画図・GIS で住所から確認できます。境界線が敷地を横断していないか、地区計画や特別用途地区の重ね掛けがないかまで見るのが実務です。
Q3工業専用地域に家は建てられる？
建てられません。建築基準法48条と別表第二により住宅は用途違反になります。現に建っている家は既存不適格（同法3条2項）で存続しているだけで、解体すれば再建はできません。
Q4地域地区と用途地域の違いは？
地域地区は都市計画法8条が掲げる全類型の総称で、用途地域はそのうち1号に置かれた13種類を指します。防火地域や風致地区も地域地区ですが、用途地域ではありません。
Q5準都市計画区域でも用途地域は定められる？
定められます。都市計画法8条2項が、用途地域・特別用途地区・特定用途制限地域・高度地区・特定街区・緑地保全地域・風致地区など、定めうる地域地区を限定列挙しています。
Q6生産緑地地区とは？
生産緑地法3条1項による地区で、都市計画法8条の地域地区の一つです。市街化区域内の農地を農地のまま保全する枠で、固定資産税や相続税の取扱いが大きく変わります。
Q7用途地域が2つにまたがる土地はどうなる？
建築基準法91条の過半主義により、敷地の過半が属する用途地域の制限が敷地全体に適用されます。高さや防火の規制は別ルールで判断されるため、条文ごとの確認が必要です。
Q8風致地区だと何が制限される？
自然的景観を維持する地区で、建築・宅地造成・木竹の伐採等に自治体の条例に基づく許可が必要になります。用途地域の制限に上乗せで効くため、用途地域だけ見ると見落とします。
この条文についての質問 AI による整理
Q1不動産屋に「ここは住居地域だから安心ですよ」と言われました。それで大丈夫ですか？
住居系でも中身は全く違う。第一種低層住居専用地域には10 m または12 m の絶対高さ制限があるが（建築基準法55条）、第一種住居地域は3,000 ㎡以下の店舗やホテルまで建てられる。「住居地域」の一語では隣に何が建つか読めない。実務のポイント：重要事項説明（宅地建物取引業法35条1項2号）の義務は現在の制限の説明までで、将来の変更予定は射程外。市の都市計画マスタープランを自分で見に行くかどうかで、10年後の日当たりが変わる
Q2用途地域の指定がどう考えても不当なんですが、裁判で争えますか？
用途地域の指定は不特定多数に向けた一般的規制であり処分性がないため、それ自体を取消訴訟で争うのは原則できない（最判昭和57.4.22）。争うなら、その指定を前提に出された建築確認や開発許可を叩く形になる。実務のポイント：だから実務の勝負所は都市計画法17条の意見書と、都市計画審議会の議事録に何が残るか。弁護士に相談する適期は「決まった後」ではなく「案が公告された時」である
Q3田園住居地域って、何のためにできたんですか？
2018年4月施行で13番目の用途地域として新設された、市街化区域内の農地と住宅を共存させるための枠である。農産物直売所や農家レストランが建てられる一方、地域内の農地の形質変更や資材置場化には市町村長の許可が必要になる（都市計画法52条）。実務のポイント：生産緑地の30年期限（1992年指定分は2022年到来）で農地が一斉に宅地化する懸念への対抗策として作られた。実家が三大都市圏の農地なら、特定生産緑地への移行状況を先に確認する価値がある
Q4用途地域が指定されていない土地は、何でも建てられて得なんですか？
都市計画区域内で用途地域が定められていない区域（白地地域）は用途制限がほぼなく、容積率・建ぺい率は特定行政庁が指定する（建築基準法52条、53条）。自由の裏返しで、隣に遊技場や資材置場が来ても止める根拠がない。これを塞ぐ道具が8条1項の特定用途制限地域である。実務のポイント：白地地域の土地は安いが、金融機関の担保評価と将来の売却時に周辺用途リスクが効いてくる。買う前に周囲200 m の空き地の所有形態まで見ておく
間違えやすい点 AI による整理
- 「用途地域は変わらないもの」という前提で調べる人が多いが、問いの立て方が逆である。用途地域は市町村が都市計画で見直せる（おおむね5年ごとの都市計画基礎調査が契機になる）。問うべきは「今どの用途地域か」ではなく「次の見直しで変わる予定があるか」。都市計画マスタープランと変更案の縦覧情報を見に行く人だけが、その答えを持っている
- 既存不適格建築物は違法ではない、という理解は正しい。ただし深刻度の認識が抜けている。既存不適格は「今建っている間だけ」の免罪符で、建て替え・増築・大規模の修繕の瞬間に現行規制が全面適用される（建築基準法3条2項、3項）。売買価格、融資審査、火災後の再建、そのすべてがこの一点で折れる
- 住民から見れば用途地域の変更は「生活環境を壊される話」だが、法律から見れば都市計画の決定は処分ではなく、抗告訴訟の対象にならない（最判昭和57.4.22）。この落差のせいで、「決まってから弁護士に相談する」という最も自然な行動が、最も手遅れな行動になる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の役割 | 都市計画法8条：定めることができる地域地区の類型を列挙（パレット） | 都市計画法9条：各用途地域・地区の目的と内容を定義（色の名前） 建築基準法48条・別表第二：各地域で建てられる建築物を規律（色の意味） |
| 効果の発生タイミング | 都市計画決定により区域に指定された時点 | 8条で選ばれた類型の中身を解釈する基準として常時作用 個別の建築確認・用途変更の審査時に具体的な可否として作用 |
| 手続的な争い方 | 縦覧2週間の意見書・公聴会（都市計画法17条）。指定自体は処分性なし | 同左（9条の定義自体を争う実益は乏しい） 建築確認の拒否処分・是正命令に対する審査請求・取消訴訟 |
| 実務で最初に見る順番 | 1番目：どの地域地区が重なっているか | 2番目：その地域の趣旨と定めるべき事項 3番目：計画中の用途が実際に建つか |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も都市計画で住宅区・商業区・工業区等の使用分区を劃定し、細部の建蔽率・容積率は各都市計画書と土地使用分区管制規則に委ねる。日本と同じく「分区で枠を決め、細目は別規範」という二段構造をとる
韓国は用途地域（용도지역）・用途地区（용도지구）・用途区域（용도구역）の三層構造を明文化する。日本の地域地区より階層が整理されており、建築可否は建築法の別表で規律される点は同じ
ドイツは Bebauungsplan（地区詳細計画）で Baugebiet の類型（WR・WA・MI・GE・GI など）を指定し、各類型で許容される用途を BauNVO が定める。計画は条例（Satzung）として制定され、規範統制手続（§ 47 VwGO）で直接争える点が日本との最大の違い
米国のゾーニングは各地方自治体の条例で行われ、連邦最高裁はこれを合憲とした。過度の規制が収用に当たるか（regulatory taking）という枠組みで、個別に補償を求める争い方が発達している点が日本と対照的
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 親の家を建て替えようとしたら、敷地が工業専用地域だと判明した。今の家は既存不適格で建っているだけで、解体すれば住宅は二度と建たない（建築基準法3条2項）。更地にする前に気付けるかどうかで、資産価値が半分以下に落ちる
- 自宅の一階をカフェにしたい。第一種低層住居専用地域だとどうなる？ 兼用住宅として店舗部分50 ㎡以下、かつ延べ面積の半分以上が居住用という枠に収まらなければ建築確認が下りない（建築基準法48条1項、別表第二（い）項）。内装見積もりを取る前に用途地域を見る順番でなければ、開業資金がそのまま損失になる
- あなたが貸主側に立つ場面。第一種住居地域の倉庫をライブハウスに転用して貸す話がまとまりかけたが、劇場・観覧場はこの地域では建てられず（別表第二（ほ）項）、200 ㎡超の用途変更なら建築確認も通らない（建築基準法87条）。借主の工事が止まり、賠償を請求されるのはあなたになる
- 市の広報に用途地域変更案の公告が載った。縦覧は2週間、意見書の提出期限も同時に切れる（都市計画法17条）。指定後に裁判で覆すのは原則不可能（最判昭和57.4.22）。あと10日で、向かいの畑に中高層マンションが建つ未来を制度内で止められる最後の窓が閉じる
- 相続した実家の畑が生産緑地地区だった。指定を外して売却すれば相続税の納税猶予が打ち切られ、猶予税額に利子税が乗って一括で来る。特定生産緑地へ移行するか期限到来を待つかで、手残りが千万円単位で動く（最新の改正状況をご確認ください）
取るべき行動
被害を受けた側：1. 市町村の都市計画課で用途地域・地区計画・特別用途地区の三点を都市計画図で確認し、境界線が敷地を横断していないかまで見る2. 変更案が縦覧中なら2週間以内に意見書を提出（都市計画法17条）、公聴会があれば出席して発言を記録に残す3. 既存建物が不適格になる場合は、不適格の範囲と建て替え時の制限を特定行政庁に文書で確認する4. 指定後は取消訴訟が使えないのが原則なので、争うなら後続の建築確認や開発許可の段階を標的にする
訴えられた側：用途違反を指摘された側なら、1. 指摘の根拠を特定する（建築基準法48条と別表第二のどの項か）、あわせて敷地の過半がどの用途地域に属するか（同91条）を自分で再確認する2. 既存不適格（同3条2項）に当たらないか、いつから現況の用途かを登記・課税明細・写真で立証する3. 用途変更が200 ㎡超なら確認申請の有無を点検する4. 是正命令（同9条）が出る前に是正計画を提出すれば、命令と罰則を回避できる余地がある
時効（請求できる期限）：都市計画の決定・変更では、案の公告から2週間の縦覧期間内に意見書を提出しなければならない（都市計画法17条2項）。8条自体に特定の時効はないが、後続の建築確認や開発許可を争う場合は処分を知った日から6か月（行政事件訴訟法14条1項、処分から1年の客観的期間あり）。用途地域の指定自体は処分性がなく、そもそも取消訴訟の期間の問題にならない（最判昭和57.4.22）
学説
通説（行政法学）：都市計画決定は不特定多数に向けた一般的・抽象的規範であり処分性を欠くとする理解が通説である。他方で、実効的な権利救済の確保という観点から、計画段階での手続的関与の充実（縦覧・意見書・公聴会）と、後続処分段階における違法性の承継の可否が議論の中心となっている。
二段構造説（都市計画法と建築基準法の役割分担）：都市計画法8条は指定しうる地域地区の類型と区域を定める枠組み規定にとどまり、建築物の用途・形態に対する実体的制限は建築基準法48条・別表第二および関係規定が担う、という役割分担として本条を読む整理。条文の適用順序を誤らないための基本的な読み方とされる。
改正沿革 AI による整理
- 平成4年（1992年）改正、平成5年施行 用途地域を8種類から12種類へ細分化。第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、準住居地域を整備し、住居系の区分を現在の骨格にした
- 平成16年（2004年）景観法制定に伴う改正 景観法61条の景観地区を地域地区に追加。従来の美観地区は廃止され、景観地区へ移行した
- 平成29年（2017年）改正、平成30年（2018年4月1日）施行 田園住居地域を新設し、用途地域は13種類に。市街化区域内農地と住宅の共存を図る枠組みを用途地域の内側に取り込んだ
改正の年表
- 1.昭和43年（1968年） 新設：旧都市計画法（大正8年）を全面改正して現行都市計画法を制定。市街化区域・市街化調整区域の区域区分制度とともに、地域地区を列挙する8条の骨格が置かれた
- 2.平成4年（1992年） 改正：用途地域を8種類から12種類へ細分化。第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、準住居地域を整備し、住居系の区分が現在の骨格となった（平成5年施行）
- 3.平成16年（2004年） 改正：景観法の制定に伴い、同法61条の景観地区を地域地区に追加。従来の美観地区は廃止され景観地区へ移行した
- 4.平成29年（2017年） 改正：田園住居地域を新設し用途地域は13種類に（平成30年4月1日施行）。市街化区域内農地と住宅の共存を図る枠組みを用途地域の内側に取り込んだ
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