都市計画法 第9条
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- 第一種低層住居専用地域は、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
- 2.第二種低層住居専用地域は、主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
- 3.第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
- 4.第二種中高層住居専用地域は、主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
- 5.第一種住居地域は、住居の環境を保護するため定める地域とする。
- 6.第二種住居地域は、主として住居の環境を保護するため定める地域とする。
- 7.準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
- 8.田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
- 9.近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする。
- 10.商業地域は、主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする。
- 11.準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域とする。
- 12.工業地域は、主として工業の利便を増進するため定める地域とする。
- 13.工業専用地域は、工業の利便を増進するため定める地域とする。
- 14.特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区とする。
- 15.特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とする。
- 16.特例容積率適用地区は、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域又は工業地域内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、建築基準法第五十二条第一項から第九項までの規定による建築物の容積率の限度からみて未利用となつている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区とする。
- 17.高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域でこれらの地域に関する都市計画において建築基準法第五十二条第一項第二号に規定する建築物の容積率が十分の四十又は十分の五十と定められたものの内において、建築物の容積率の最高限度、建築物の建蔽率の最高限度及び建築物の敷地面積の最低限度を定める地区とする。
- 18.高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とする。
- 19.高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建蔽率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区とする。
- 20.特定街区は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区とする。
- 21.防火地域又は準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。
- 22.風致地区は、都市の風致を維持するため定める地区とする。
- 23.臨港地区は、港湾を管理運営するため定める地区とする。
この条文の基本情報
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 都市計画法第9条は、日本の都市計画法に含まれる条文です。
- 都市計画法第9条の条文原文は「第一種低層住居専用地域は、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。」で始まります。
- 都市計画法第9条は第一節 都市計画の内容に置かれています。
- 都市計画法の公布日は昭和43年6月15日です。
- 都市計画法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 都市計画法第9条の前の条は都市計画法第8条です。
- 都市計画法第9条の次の条は都市計画法第10条です。
- 都市計画法第9条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第9条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100 - 本サイト収録
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第9条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/343AC0000000100/9
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点都市計画法9条は、第一種低層住居専用地域から工業専用地域までの用途地域13種と、特別用途地区・高度地区・防火地域などの目的を定義する。具体的な建築制限は建築基準法48条が定める。
Q · 用途地域って結局なんですか？ 自分の生活に何が関係するんですか？
用途地域13種の目的を定義する条文。隣に何が建つかを決めます
都市計画法9条は、第一種低層住居専用地域から工業専用地域までの用途地域13種と、特別用途地区・特定用途制限地域・高度地区・防火地域などの目的を定義する規定です。各地域の目的が定まることで、建築基準法48条の用途制限と52条の容積率が地域ごとに具体化されます。つまり自分の土地に何を建てられるかだけでなく、隣地や道路向かいに何が建ちうるかがこの条文の分類で決まります。用途地域は市町村の窓口や自治体の都市計画情報システムで無料で確認できます。
解説
住所を選ぶとき、家賃と駅からの距離しか見ていないなら、最も重い変数を一つ見落としている。都市計画法9条は、日本の土地を13種類の用途地域に切り分ける設計図である。あなたが今住んでいる部屋、あるいはこれから買う家は、必ずこの13種のどれかの上に立っている。第一種低層住居専用地域なら、隣地に高層マンションは建たず、コンビニすら原則建てられない。だが逆に、準工業地域なら、目の前の空き地に明日パチンコ店や工場が建っても、あなたに止める法的手段はほぼない。「日当たりが気に入って買った」家の南側に10階建てが建つ悲劇は、天災ではなく、契約前に役所の窓口で5分調べれば回避できた情報の非対称である。用途地域は誰でも無料で調べられる。調べた人と調べなかった人の資産価値が、10年後に数百万円単位で分岐する。
法的な位置づけ
都市計画法9条は、同法8条が列挙する地域地区について、その目的と性格を定義する規定である。第一種低層住居専用地域から工業専用地域までの用途地域13種のほか、特別用途地区、特定用途制限地域、高度地区、防火地域等を対象とし、各地域が何を保護し何の利便を増進するために定められるかを明示する。建築基準法による用途規制・形態規制の解釈基準となる。
よくある質問 AI による整理
Q1用途地域とは何ですか？
都市計画法9条が定義する土地利用の区分で、第一種低層住居専用地域から工業専用地域まで13種あります。各地域の目的に応じ、建築基準法48条が建てられる建物の用途を制限します。
Q2用途地域は何種類ありますか？
13種類です。住居系8（低層専用2、中高層専用2、住居2、準住居、田園住居）、商業系2、工業系3に分かれます。2018年施行の田園住居地域が13番目として追加されました。
Q3用途地域の調べ方は？
市町村の都市計画課窓口、または自治体 web サイトの都市計画情報システムで無料で確認できます。住所を入力すると地図上で色分け表示され、対象地だけでなく隣接地の指定も同時に確認できます。
Q4第一種低層住居専用地域には何が建てられますか？
低層住宅が中心で、建築基準法別表第二により小規模な兼用住宅、診療所、保育所などに限られます。店舗は原則不可で、絶対高さ制限（10または12メートル）もかかります。
Q5準工業地域と工業地域の違いは？
準工業地域は「環境の悪化をもたらすおそれのない工業」の利便を増進する地域で住宅も建てられます。工業地域は工業の利便が主目的で、住宅は建てられますが学校や病院は建てられません。
Q6田園住居地域とは何ですか？
農業の利便増進と低層住宅の良好な環境保護を両立させる地域で、都市計画法9条8項が定義します。区域内の農地で造成や土石の堆積を行うには市町村長の許可が必要です（同法52条）。
Q7用途地域は変更できますか？
市町村の都市計画決定により変更されます。案は2週間公告縦覧され（同法17条）、住民は意見書を提出できます。この期間を逃すと実質的な介入手段はほぼ残りません。
Q8用途地域が指定されていない土地はどうなりますか？
いわゆる白地地域ですが、特定用途制限地域（同条15項）が指定されていれば特定用途の建築物は制限されます。市街化調整区域なら開発行為自体が原則禁止です（同法34条）。
この条文についての質問 AI による整理
Q1自分の家の用途地域って、どうやって調べればいいんですか？
市町村の都市計画課窓口、または自治体の web サイトの都市計画情報システムで無料で確認できる。多くの自治体が地図上で色分け表示しており、住所を入れるだけで判明する。実務のポイント：不動産業者が見ているのは対象地の色ではなく、周囲の色の境界線である。用途地域の境界が敷地のすぐ裏を走っている物件は、将来の環境変化リスクが最も高い。「境界から何メートルか」まで見る客は、業者から一段上の扱いを受ける
Q2第一種低層住居専用地域なら、絶対に高い建物は建ちませんよね？
原則そうだが、絶対ではない。建築基準法55条の絶対高さ制限（10メートルまたは12メートル）が適用されるが、都市計画で定められた数値や、公益上必要な建築物の特例（同条4項）がある。さらに用途地域そのものが将来変更される可能性もある（都市計画法21条）。実務のポイント：市町村が策定する都市計画マスタープラン（同法18条の2）には、将来どのエリアを高度利用に転換するかの方向性が書かれている。10年先の環境変化を読みたいなら、用途地域図よりマスタープランを読む方が精度が高い
Q3用途地域に違反している建物って、取り壊しになるんですか？
違反建築なら特定行政庁が是正命令を出し、従わなければ代執行もありうる（建築基準法9条）。ただし用途地域の指定・変更より前から適法に存在した建物は既存不適格として存続が認められる（同法3条2項）。実務のポイント：既存不適格の建物は「今はいいが、建て替えると同じ規模では建たない」状態である。中古物件でこれを見落とすと、建て替え時に床面積が3割減るという事態になる。重要事項説明書の「既存不適格」の四文字は、価格交渉の最強カードでもある
Q4田園住居地域って最近できたらしいですが、何が違うんですか？
2018年施行の改正で新設された13番目の用途地域で、農地と低層住宅の共存を図る（本条8項）。特徴は、区域内の農地で造成や土石の堆積を行う際に市町村長の許可が必要になる点（都市計画法52条）。実務のポイント：指定している自治体はまだ全国でごく少数にとどまっている。逆に言えば、指定された地域の農地所有者は、相続税納税猶予や生産緑地の扱いと絡めて資産戦略を組み直す必要がある。税理士より先に都市計画課に行くのが順序として正しい
間違えやすい点 AI による整理
- 「用途地域は知っている、住宅地か商業地かの区別だろう」と考える人は多い。だが本当の分水嶺は13種の細かい差にある。第一種低層と第二種低層の違いは、店舗を建てられる面積（150平方メートルまでか否か）。第一種住居と第二種住居の違いは、カラオケ店やパチンコ店が建てられるか否か。「住居地域だから安心」という認識の粗さが、目の前にパチンコ店が建つ現実を生む
- あなたは「自分の土地に何を建てるか」の問題だと考えているかもしれない。だが法律の設計思想から見れば、本条は「隣人があなたに何をできるか」を決める条文である。この視点の落差が効く。自宅の用途地域だけ調べて安心する人は、半分しか見ていない。周囲100メートルの用途地域こそが、あなたの生活環境の実体である
- 「用途地域は永久に変わらない」と思われがちだが、市町村の都市計画決定で変更されうる（都市計画法15条、16条、17条）。変更手続では案の公告縦覧が行われ、住民は意見書を提出できる。変更後に文句を言っても遅く、縦覧期間の2週間に動いたかどうかで結果が変わる
- 用途地域の指定がない土地（いわゆる白地地域）は「何でも建てられる自由な土地」と誤解されやすいが、特定用途制限地域（本条15項）が指定されていれば特定用途の建築物は制限される。さらに市街化調整区域であれば、そもそも開発行為自体が原則禁止（同法34条）。自由どころか、最も不自由な土地のこともある
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規定の性格 | 都市計画法9条：地域地区それぞれの目的を定義 | 都市計画法8条：定めうる地域地区の種類を列挙 建築基準法48条：用途地域ごとの建築物用途を実体的に制限 |
| 誰に効くか | 解釈基準として行政・裁判所・事業者に作用 | 都市計画決定を行う都道府県・市町村に作用 建築主に直接の禁止・許可として作用 |
| 違反したときの帰結 | 本条単独では制裁なし（定義規定） | 列挙外の地域地区は都市計画で定められない 違反建築として是正命令・代執行の対象（建築基準法9条） |
| 調べるときの入口 | 各地域の目的を条文で確認 | 自治体の都市計画図で指定の有無を確認 別表第二で具体的な建築可否を確認 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も都市計画で住宅区・商業区・工業区等を劃定し、各分区の建蔽率・容積率を都市計画書で定める。日本のように条文で各地域の目的を定義する形式ではなく、自治体の都市計画書に委ねる度合いが高い
韓国は都市地域・管理地域・農林地域・自然環境保全地域の4大区分の下に用途地域を置く二層構造。日本より国土全域を網羅する設計で、白地地域が生じにくい
ドイツは Bebauungsplan（地区詳細計画）で Baugebiete の類型を指定し、BauNVO が各類型で許容される用途を条文で列挙する。日本の用途地域より単位が小さく、計画は原則として条例の形式をとる
米国のゾーニングは州の授権法に基づき地方自治体が条例で定める。連邦最高裁がゾーニングの合憲性を認めた Euclid 判決以降普及したが、規制内容は自治体ごとに大きく異なり全国一律の類型は存在しない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 中古マンションの内見で南向きの眺望に惚れ込んだ。仲介業者は「日当たり良好です」と言う。だが南側の駐車場が商業地域なら、そこには容積率400% の建物が建ちうる。重要事項説明書に用途地域は必ず書かれているが、説明は10秒で流される。あなたが「隣地の用途地域は何ですか」と質問した瞬間、業者の態度が変わる
- 実家の隣に産業廃棄物の中間処理施設が建つという話が回ってきた。反対運動をする前に確認すべきは、そこが工業地域か準工業地域か。準工業地域なら「環境の悪化をもたらすおそれのない工業」が前提なので争点が立つが、工業地域なら法的には適法で、闘う土俵が住民説明会と行政指導に限られる
- あなたが飲食店を開こうとして、第一種低層住居専用地域の空き店舗を借りる契約を進めている。建築基準法別表第二により、この地域で営業できる店舗は延べ面積50平方メートル以下かつ住宅併用など厳しい条件付き。契約金を払った後に用途違反が判明しても、大家は返してくれない
- もし、あなたの家の前の道路が「準住居地域」に指定されていたとしたら？ 道路沿道の業務利便を図る地域なので、自動車修理工場や小規模な倉庫が合法的に建つ。深夜の荷積み音に「うるさい」と言っても、法的には相手が正しい
- 相続した土地の売却で、買主から「田園住居地域なので価格を下げてほしい」と言われた。2018年に新設されたこの地域では、農地の造成や土石の堆積に市町村長の許可が要る（都市計画法52条）。あと10日で決済期限。許可の要否と期間を今日中に市役所都市計画課で確認しないと、決済が飛ぶ
取るべき行動
被害を受けた側：1. 隣地に想定外の建物が建つと知ったら、まず市町村の都市計画課で用途地域・容積率・建蔽率・高度地区の有無を確認、建築計画概要書は誰でも閲覧可能2. 用途地域に適合しているなら建築自体は止められないので、争点を日照・通風・工事車両・騒音の受忍限度に移す3. 適合していない疑いがあれば、特定行政庁（建築主事のいる自治体）に是正指導を申し入れる4. 購入時に業者が用途地域を誤って説明していたなら、宅地建物取引業法35条の重要事項説明義務違反として業者の責任を追及できる余地がある
訴えられた側：1. 建築主・事業者の側で用途違反を指摘されたら、まず建築確認済証と用途地域の適合関係を精査、確認を受けている限り原則適法2. 指定前から存在する建物であれば既存不適格（建築基準法3条2項）で適法に存続できるが、増改築で適格性が問われる3. 近隣紛争は法的適法性と別軸なので、説明会と設計変更の余地（高さ、駐車場出入口の位置、日影）を早期に提示した方が、結果的に工期も費用も守れる4. 特別用途地区（本条14項）や地区計画による上乗せ規制の有無も必ず確認
時効（請求できる期限）：本条自体に特定の期間制限はない。関連する期限として、都市計画案の公告縦覧は2週間（都市計画法17条1項）で、この期間内に意見書を提出する必要がある。都市計画決定や建築確認の取消しを求める場合、審査請求は処分を知った日の翌日から3か月（行政不服審査法18条）、取消訴訟は6か月（行政事件訴訟法14条）
学説
通説（計画裁量論）：用途地域の指定・変更は広範な計画裁量に委ねられ、司法審査は裁量権の逸脱・濫用の有無に限られるとするのが通説・判例の立場。したがって住民の実効的な関与手段は、訴訟ではなく公告縦覧段階の意見書提出に前倒しされる
有力説（手続的統制論）：計画裁量の実体審査が困難である以上、縦覧・意見書・都市計画審議会といった手続の履践と理由提示の充実によって統制すべきとする見解。近年の都市計画マスタープランの位置づけ強化はこの方向と整合的
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.大正8年（1919年） 新設：旧都市計画法制定。住居地域・商業地域・工業地域の三種の地域制が導入され、日本の用途地域制度の原型が成立
- 2.昭和43年（1968年） 改正：都市計画法全部改正。市街化区域・市街化調整区域の線引き制度と地域地区制度が再編され、現行9条の定義規定の骨格が置かれた
- 3.平成4年（1992年） 改正：用途地域を8種から12種へ細分化。第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、準住居地域などが整理され、住居系の分類が精緻化
- 4.平成29年（2017年） 新設：田園住居地域を新設（2018年施行）。都市農地を宅地化すべき対象から都市にあるべきものへと位置づけ直し、13番目の用途地域となった
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