都市計画法 第45条

解説

開発許可には、実は「引っ越し」ができる。土地を買った瞬間に許可までついてくるわけではないが、都道府県知事の承認さえ取れば、前の許可権者が持っていた地位、つまり許可の中身そのものを丸ごと引き継げる。都市計画法45条が定めているのはそれだ。ここであなたが握っておくべき事実は二つ。第一に、承認がなければ地位は移らない。土地の所有権移転登記が済んでいても、あなたはその開発行為を適法に施行する権原を持たない状態になりうる。第二に、承認が下りれば、前任者が許可を得るために積み上げた協議結果、設計内容、公共施設の帰属の取り決めまで一式があなたのものになる。裏を返せば、前任者が負っていた義務も一緒についてくる。造成中の土地を安く買えたと喜んでいるとき、あなたが本当に買っているのは土地ではなく、承認を通せば動き出す許可という資産と、その裏にある工事完了までの責任である。

法的な位置づけ

都市計画法45条は開発許可に基づく地位の特定承継を定める規定であり、開発許可を受けた者から開発区域内の土地の所有権その他開発行為に関する工事を施行する権原を取得した者が、都道府県知事の承認を受けることを条件として、当該許可に基づく地位を承継できる旨を規定する。一般承継を対象とする同法44条の届出制と対をなす。

こんなときに使う

• 造成途中の分譲予定地を、資金繰りに詰まった開発業者から買い取ることになった。所有権移転登記は司法書士が済ませてくれた。だが45条の承認申請を出していなければ、あなたは開発行為を続けられない。工事再開の予定日まであと3週間、承認の審査期間を逆算できていないと現場が止まる
• もし、開発許可を持つ会社そのものを株式譲渡で買収したら、45条の承認は要るのか？ 法人格が同一のまま株主が変わるだけなら、許可権者は変わっていない。一方、事業だけを事業譲渡で移すなら45条の承認が要る。同じ「会社を買う」でもスキームで結論が逆になる
• あなたが売る側に立ったとき。開発許可を持ったまま土地を手放すと、承認が下りるまでは許可上の義務があなたに残る。買主が承認申請を怠れば、工事の違法状態について知事の監督処分（同法81条）が向かう先はあなたかもしれない。売買契約書に承認取得の期限と協力義務を入れる理由がここにある
• 相続で、亡くなった父が開発許可を持っていた土地が転がり込んできた。相続は一般承継なので44条の届出で足りる。45条の承認ではない。この二条を取り違えると、必要のない承認申請で数週間を空費する

取るべき行動

被害を受けた側：買主側として動く場合。1. 売買交渉の初期に開発許可の許可番号、許可条件、工事の進捗、公共施設の帰属協議の状況を売主から書面で取得2. 所管の都道府県または市の開発審査窓口に事前相談し、承認の見込みと必要書類を確認3. 売買契約に承認取得を停止条件として明記、承認不許可時の手付返還条項も入れる4. 所有権移転後、速やかに45条の承認申請。承認前に工事を進めないこと

訴えられた側：売主側または承認が下りずに工事が止まっている側の場合。1. 承認が得られない理由を書面で確認、資力要件なのか書類不備なのかを切り分ける2. 資力要件が原因なら、金融機関の融資証明や親会社保証で補強して再申請3. 承認拒否が処分にあたる場合、行政不服審査法に基づく審査請求または行政事件訴訟法による取消訴訟を検討4. 工事を止めたまま放置すると監督処分（同法81条）のリスクがあるため、進行中の工事の安全措置は並行して実施

時効（請求できる期限）：45条の承認申請自体に法定の期限はないが、承認を受けるまでは承継者は開発行為を施行する地位を有しない。承認拒否などの処分に不服がある場合は、処分を知った日の翌日から3か月以内に審査請求（行政不服審査法18条）、または6か月以内に取消訴訟（行政事件訴訟法14条）。開発許可に付された工事完了期限がある場合はその期限が実質的な時間圧となる（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説（行政法・都市計画法制）：開発許可は申請者の資力・信用・技術能力を前提とする対人的処分であり、その地位は当然には移転しない。45条の承認は、承継予定者についても許可の前提となった審査の実質を確認するための効力要件と解されている

改正の年表

1. 1.昭和43年（1968年） 新設：都市計画法の全部改正（新都市計画法）により開発許可制度が創設され、その一環として開発許可に基づく地位の特定承継に関する承認規定が置かれた