都市計画法 第46条（開発登録簿）

解説

自分が買おうとしている土地が、過去に「宅地にしていいですよ」と許可を受けた土地なのか、その許可にどんな条件が付いていたのか。これを役所の窓口で誰でも閲覧できる帳簿がある。都市計画法46条が知事に作成と保管を義務づけた「開発登録簿」がそれだ。あなたが知るべきなのは、この帳簿が登記簿とは全く別物だという点である。法務局の登記簿には所有者と抵当権しか載らない。だが開発登録簿には、開発許可の年月日、予定建築物の用途、公共施設の配置、そして市街化調整区域なら「建ててよい建物の用途制限」まで記録されている。市街化調整区域の土地を買って、後から「この土地は倉庫しか建てられません」と言われて青ざめる人が毎年出る。その情報は、契約前に無料に近いコストで、誰でも窓口で確認できたのだ。

法的な位置づけ

都市計画法46条は、開発登録簿の調製および保管義務を定める規定であり、都道府県知事（開発許可権限を有する市の長を含む）に対し、開発許可に関する事項を記録した公簿の作成と継続的な保管を義務づける。記載事項および閲覧請求の手続は同法47条が定め、不動産登記簿とは別個の、土地利用規制に関する公示制度として機能する。

こんなときに使う

• 郊外の中古住宅を内見して気に入った。宅建業者の重要事項説明では「開発許可済み」と一行あるだけ。だがその許可に付された予定建築物の用途が「専用住宅」であれば、将来あなたが一階を店舗に改装して喫茶店を開く計画は、用途変更の許可が要る。登録簿を見れば、その一行の中身が全部書いてある
• 親から相続した市街化調整区域の土地。売れると思って不動産屋に持ち込んだら「これは建て替えできませんね」と言われた。本当にそうなのか。登録簿に過去の開発許可と41条の建築制限が記録されているかどうかで、答えは正反対になる。相続登記の前に確認すべきだった
• もし、あなたが買った土地の前面道路が「開発行為で作られた私道」だったとしたら？ 登録簿には公共施設の種類・位置・管理者が記載されている。市町村に移管済みか、それとも開発業者名義のまま放置されているかで、将来の補修費用の負担者が変わる
• 契約手付を打つまであと5日。重要事項説明書に書かれた「開発許可 第○号」の番号だけが頼りだ。都道府県または市の都市計画課の窓口へ行き、その番号で登録簿の写しを請求する。数百円と半日で、数千万円の判断材料が手に入る

取るべき行動

被害を受けた側：1. 重要事項説明書と登記事項証明書から、開発許可番号・地番・許可年月日を拾う2. 都道府県または開発許可権限を持つ市の都市計画課で登録簿の閲覧・写しを請求（47条5項、何人でも請求可）3. 予定建築物の用途、公共施設の管理者、市街化調整区域なら41条の建築制限の有無を確認4. 契約後に想定外の制限が判明した場合は、宅地建物取引業法35条の重要事項説明義務違反として業者責任を検討し、説明時の書面とやり取りを保全する

訴えられた側：1. 売主・宅建業者側であれば、登録簿の写しを重要事項説明の段階で添付し、予定建築物の用途制限を口頭でも説明した記録を残す2. 開発者側であれば、工事完了公告後の登録簿記載事項に誤りがないか確認し、誤記があれば速やかに訂正を申し出る3. 用途変更が問題になっているなら、42条但書の許可申請の余地を行政と協議する。無許可のまま既成事実を積むと是正命令（81条）の対象になる

時効（請求できる期限）：登録簿の閲覧請求自体に期限はなく、保管義務が続く限りいつでも請求できる。ただし説明義務違反を理由とする損害賠償は、知った時から3年（民法724条）、契約不適合責任の通知は知った時から1年（民法566条）という別の時計が動き出す。起算点は「制限を知った日」であり、契約日ではない

学説

通説：開発登録簿は開発許可に関する事項を公示する行政上の公簿であり、不動産登記のような公信力を有するものではない。記載は許可処分の内容を反映する事実上の証明手段にとどまり、登録簿の記載自体が権利変動や建築可能性を創設するわけではないと解されている

改正の年表

1. 1.昭和43年（1968年） 新設：都市計画法（昭和43年法律第100号）の制定により、区域区分と開発許可制度が導入され、その許可内容を公示する仕組みとして開発登録簿の調製・保管義務が設けられた