都市計画法 第47条

解説

土地を買う前、その土地に「どんな条件つきの開発許可が下りていたか」を、あなたは役所の窓口で誰でも見られる。都市計画法47条が作った開発登録簿という帳簿は、都道府県知事が開発許可を出すたびに、許可年月日、予定建築物の用途、公共施設の種類と位置、そして41条1項による建蔽率・高さ・壁面位置の制限まで書き込むことを義務づけている。しかもこの登録簿は「常に公衆の閲覧に供するよう保管」され、請求すれば写しを交付しなければならない。つまり、売主も仲介業者も教えてくれなかった制限が、この一冊に残っている。造成工事が完了検査に合格したかどうかも2項で附記される。逆に言えば、附記がない土地は検査を通っていない可能性がある。数千万円を払う前に、写し交付請求一枚で確認できる情報を、多くの買主は見ないまま契約している。

法的な位置づけ

都市計画法47条は開発登録簿の制度を定める規定であり、都道府県知事に対し、開発許可の年月日、予定建築物等の用途、公共施設の種類・位置・区域、第41条第1項の制限内容等を登録する義務を課す。完了検査の適合認定等は附記され、登録簿は常時公衆の閲覧に供され、請求により写しが交付される。

こんなときに使う

• 郊外の分譲地を検討中。仲介業者は「用途地域は第一種低層住居専用地域なので二階建てまで大丈夫」と言う。だが開発登録簿を見ると、41条1項で建築物の高さが8メートル以下、壁面位置は道路境界から1.5メートル後退と定められていた。用途地域の規制とは別枠で、この土地だけに掛かっている縛りである
• 親から相続した造成地に家を建てようとしたら、建築確認が下りない。調べると、開発許可は出ていたが完了検査の附記（2項）がなかった。工事が許可内容どおりに終わっていない土地を、何十年も知らずに持っていたことになる
• もし隣地の空き地で突然造成工事が始まったら、あなたはその計画の中身をどこで確認する？ 開発登録簿には公共施設の種類・位置・区域（1項3号）が登録されている。予定されている道路や調整池が自宅のどちら側に来るのか、着工前に把握できる
• 決済まであと10日。売主から「公共施設の管理は市に引き継がれる予定」と説明を受けたが書面がない。42条1項ただし書の許可や42条2項の協議成立は3項で登録簿に附記される。附記がなければ、その説明はまだ法的裏付けを持っていない
• あなたが開発事業者側で、許可を受けた土地の一部を転売した。買主から「登録簿の内容と現況が違う」と指摘される。81条1項の監督処分で内容に変動が生じたときは知事が修正を加える（4項）が、修正前の写しを信じた買主との紛争はあなたが背負う

取るべき行動

被害を受けた側：1. 購入予定地または紛争地を管轄する都道府県（指定都市等では市）の開発審査担当課で、開発登録簿の閲覧と写し交付を請求する。手数料は数百円程度、利害関係の証明は不要2. 確認すべきは許可年月日、予定建築物等の用途、公共施設の位置と区域、41条1項の制限内容、そして2項の完了検査附記の有無3. 現況と登録内容が食い違う場合は、写しを添えて担当課に照会し、回答を書面で残す4. 説明されなかった制限で損害が出たなら、仲介業者への説明義務違反の追及を検討する

訴えられた側：1. 開発事業者・売主側であれば、登録簿の記載内容と現況、および買主への説明内容の三者が一致しているかを先に自己点検する2. 41条1項の制限は許可を受けた土地に承継されるため、転売時の説明資料に登録簿の写しを添付して交付記録を残す3. 完了検査の附記がまだであれば、36条の完了検査申請の進捗を確認し、未了であることを買主に明示する4. 81条1項の監督処分を受けた場合、4項による登録簿修正の内容を自ら確認し、既存の買主への通知を検討する

時効（請求できる期限）：登録簿の閲覧・写し交付請求に特定の期限はない。ただし知事の交付拒否や不作為を争う場合、審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は処分を知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条）。売買に伴う契約不適合責任の通知は、買主が不適合を知った時から1年以内（民法566条、最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説的理解：41条1項による建蔽率・高さ・壁面位置の制限は許可を受けた土地そのものに付着し、後の取得者も拘束されると解されている。47条の登録・閲覧制度は、この制限を第三者が自力で確認できるようにする公示装置として位置づけられる

改正の年表

1. 1.昭和43年（1968年） 新設：都市計画法（昭和43年法律第100号）の制定により、開発許可制度とあわせて開発登録簿制度が創設された