都市計画法 第41条（建築物の建蔽率等の指定）

解説

用途地域が定められていない土地、つまり都市計画の網の目からこぼれた区域で開発許可を受けるとき、都道府県知事はあなたの土地だけに建蔽率・高さ・壁面位置のオーダーメイド制限をかけられる。ここで多くの人が読み違える。用途地域がない＝規制がない、ではない。むしろ逆で、用途地域という既製服がないからこそ、知事が一着ずつ仕立てる。しかもこの制限は開発許可を受けた当事者だけを縛るものではない。第2項が効いて、その土地の区域内では誰が建てようと違反建築になる。つまりあなたが数年後にその土地を買った第三者であっても、制限は土地に付いてくる。登記簿には出てこない。建築確認の段階で初めて「41条の制限があります」と役所から告げられ、設計をやり直す羽目になる。ただし逃げ道もある。第2項ただし書の知事許可だ。環境保全上支障なし、または公益上やむを得ないと認められれば制限を外せる。この扉があることを知っているかどうかで、土地の使い道が変わる。

法的な位置づけ

都市計画法41条は、用途地域が定められていない区域の開発許可に付される建築制限の根拠規定である。都道府県知事は開発区域内の土地について建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置その他敷地・構造・設備の制限を定めることができ、その制限は当該区域内で建築される建築物一般を拘束する。環境保全上支障がない場合又は公益上やむを得ない場合の知事の許可は例外となる。

こんなときに使う

• 市街化調整区域に近い未線引き地域の土地を、相場より安く買った。倉庫を建てるつもりで設計を進めたら、建築確認申請で「この区域は都市計画法41条の建蔽率制限40％指定です」と言われる。前所有者が受けた開発許可に付いた制限が、そのまま土地に残っていた。売買契約の重要事項説明でこれが漏れていたなら、宅建業者の説明義務違反を問える余地がある
• あなたは開発業者側。用途地域のない区域で30区画の宅地分譲の開発許可を申請したら、知事から「建蔽率50％、高さ10メートル、壁面後退1メートル」の制限を付けると通知された。この制限は交渉できるのか。実務上、事前協議の段階で緩和を求める余地はあるが、許可が下りた後に「厳しすぎる」と争うのは極めて難しい。勝負は許可前の協議にある
• もし、41条の制限がかかった土地で、制限に違反する建物を建ててしまったらどうなる？ 建築基準法の建築確認が下りないので着工前に止まるのが通常だが、確認不要な小規模工作物や増築で突破してしまうケースがある。その場合は都市計画法81条の監督処分、つまり是正命令や建築物除却命令の対象になりうる
• 隣地に見上げるような建物が立ち始めた。用途地域がない区域なので高さ制限はないと思っていたが、実は41条で高さ10メートルの指定があった。あなたは近隣住民として、市町村の都市計画担当窓口でその区域の制限内容を確認できる。違反が確認できれば、行政に是正指導を求める申出ができる
• 決済まであと10日。契約した土地に41条の制限があると今日気付いた。計画していた3階建ては高さ制限に引っかかる。手付解除ができる期限が迫っている。重要事項説明書の記載を確認し、記載漏れなら契約解除と手付倍返しの主張が立つ。この10日で判断しないと、使えない土地を買うことになる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 市町村の都市計画担当課で、対象地番に41条の制限指定があるか、内容は何かを書面で確認する。開発登録簿（法47条）は誰でも閲覧可能2. 重要事項説明書に41条制限の記載があるか照合。記載がなければ宅地建物取引業法35条の説明義務違反の可能性3. 契約前なら白紙解除、契約後なら錯誤取消や説明義務違反による損害賠償の検討4. 制限を受け入れつつ建てたいなら、第2項ただし書の知事許可を申請し、環境保全上支障がないことを技術資料で立証する

訴えられた側：1. 開発許可申請中に制限案を提示されたら、その場で受諾せず設計上の支障を数値で示して協議を続ける2. 制限が付された許可処分自体に不服なら、審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内、取消訴訟は6か月以内3. すでに制限違反の建築を指摘された場合、是正命令が出る前に第2項ただし書の許可申請を行い、適法化の道を探る4. 監督処分（法81条）が出た場合、聴聞手続で意見を述べる機会があるので必ず出席する

時効（請求できる期限）：制限が付された開発許可処分に不服がある場合、審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内、取消訴訟は6か月以内（行政不服審査法18条、行政事件訴訟法14条）。処分の日から1年を経過すると原則として争えない。第2項ただし書の許可申請自体に期限はないが、着工後では手遅れになる（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説：41条2項の名宛人は「建築物」であり、制限は開発許可の相手方に対する人的義務ではなく、当該土地の区域に付着する物的制限として理解される。ゆえに承継人や区域内の第三者にも効力が及び、開発登録簿への登録がその公示機能を担う。

改正の年表

1. 1.昭和43年（1968年） 新設：旧都市計画法（大正8年法律第36号）を全面的に改め、市街化区域・市街化調整区域の区分と開発許可制度を創設。その一環として、用途地域の定めのない区域における個別的な建築制限の根拠として本条が設けられた。