都市計画法 第57条（土地の先買い等）
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- 市街地開発事業に関する都市計画についての第二十条第一項（第二十一条第二項において準用する場合を含む。）の規定による告示又は市街地開発事業若しくは市街化区域若しくは区域区分が定められていない都市計画区域内の都市計画施設に係る第五十五条第四項の規定による公告があつたときは、都道府県知事等（同項の規定により、次項本文の規定による届出の相手方として公告された者があるときは、その者。以下この条において同じ。）は、速やかに、国土交通省令で定める事項を公告するとともに、国土交通省令で定めるところにより、事業予定地内の土地の有償譲渡について、次項から第四項までの規定による制限があることを関係権利者に周知させるため必要な措置を講じなければならない。
- 2.前項の規定による公告の日の翌日から起算して十日を経過した後に事業予定地内の土地を有償で譲り渡そうとする者（土地及びこれに定着する建築物その他の工作物を有償で譲り渡そうとする者を除く。）は、当該土地、その予定対価の額（予定対価が金銭以外のものであるときは、これを時価を基準として金銭に見積つた額。以下この条において同じ。）及び当該土地を譲り渡そうとする相手方その他国土交通省令で定める事項を書面で都道府県知事等に届け出なければならない。ただし、当該土地の全部又は一部が、文化財保護法第四十六条（同法第八十三条において準用する場合を含む。）の規定の適用を受けるものであるとき、又は第六十六条の公告の日の翌日から起算して十日を経過した後における当該公告に係る都市計画事業を施行する土地に含まれるものであるときは、この限りでない。
- 3.前項の規定による届出があつた後三十日以内に都道府県知事等が届出をした者に対し届出に係る土地を買い取るべき旨の通知をしたときは、当該土地について、都道府県知事等と届出をした者との間に届出書に記載された予定対価の額に相当する代金で、売買が成立したものとみなす。
- 4.第二項の届出をした者は、前項の期間（その期間内に都道府県知事等が届出に係る土地を買い取らない旨の通知をしたときは、その時までの期間）内は、当該土地を譲り渡してはならない。
- 5.前条第四項の規定は、第三項の規定により土地を買い取つた者について準用する。
この条文の基本情報
土地の先買い等とは何ですか？
定義土地の先買い等とは、都市計画法第57条に定められた規定で、「市街地開発事業に関する都市計画についての第二十条第一項（第二十一条第二項において準用する場合を含む。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 都市計画法第57条（土地の先買い等）は、日本の都市計画法に含まれる条文です。
- 都市計画法第57条の条文原文は「市街地開発事業に関する都市計画についての第二十条第一項（第二十一条第二項において準用する場合を含む。」で始まります。
- 都市計画法第57条は第二節 都市計画施設等の区域内における建築等の規制に置かれています。
- 都市計画法の公布日は昭和43年6月15日です。
- 都市計画法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 都市計画法第57条の前の条は都市計画法第56条です。
- 都市計画法第57条の次の条は都市計画法第57条の2です。
- 都市計画法第57条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第57条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100 - 本サイト収録
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第57条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/343AC0000000100/57
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点都市計画法57条は、事業予定地内の土地を有償で譲る者に事前届出を義務づける。届出から30日以内に買取り通知があれば、届出書記載の額で売買成立とみなされる。建物と一体の譲渡は除く。
Q · 市街地開発事業の予定地に入っている土地は、自由に売れないんですか？
事前の届出が必要。役所が買う値段は自分で書いた額です
都市計画法57条により、市街地開発事業等の公告の日の翌日から起算して10日を経過した後に事業予定地内の土地を有償で譲り渡そうとする者は、土地・予定対価の額・譲渡の相手方その他国土交通省令で定める事項を書面で都道府県知事等に届け出なければなりません（2項）。届出から30日以内に買取りの通知があると、届出書に記載した予定対価の額で売買が成立したものとみなされ（3項）、その期間内は譲渡できません（4項）。土地と定着する建築物その他の工作物を一体で譲り渡す者は、届出義務の対象から除かれます。
解説
買主も値段も決まり、あとは契約日を待つだけ。そこへ役所から一通の通知が届き、「その土地、その値段で当方が買い取る」と告げられる。都市計画法57条の先買いである。市街地開発事業の都市計画が告示され、公告の日の翌日から10日を経過した後は、事業予定地内の土地を有償で譲り渡そうとする者は、土地・予定対価の額・譲渡の相手方その他国土交通省令（都市計画法施行規則）で定める事項を書面で都道府県知事等に届け出なければならない。届出から30日以内に買取りの通知が来れば、届出書に書いたその金額で売買が成立したものとみなされる。あなたに拒否権はない。逆に言えば、行政が買うのは「あなたが自分で書いた値段」であり、身内へ安く流すつもりでその安値を書けば、その安値のまま持っていかれる。そして条文には出口が一つ書いてある。土地と、そこに定着する建築物その他の工作物を一緒に譲り渡す者は、この届出義務の対象から外れる。
法的な位置づけ
都市計画法57条は、市街地開発事業等に係る公告後の事業予定地内における土地の有償譲渡について、事前届出義務と行政による先買いを定める規定である。届出後30日以内に都道府県知事等が買取りの通知をしたときは、届出書に記載された予定対価の額で売買が成立したものとみなされ、当該期間内の譲渡は禁止される。土地と定着する建築物等を一体で譲り渡す者は届出義務を負わない。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.都市計画図と公告日を現物で確認する 市町村の都市計画担当課で都市計画図を閲覧し、20条1項の告示、55条4項の公告、57条1項の公告の日付を取得する。公告文の「届出の相手方」欄を必ず現物で確認し、都道府県知事か権限移譲を受けた市の長か、公告された施行予定者かを特定する
- 2.公告日から何日目かを数え、届出義務の有無を判定する 57条1項の公告の日の翌日から起算して10日を経過する前に譲渡を終えられるかを判断する。経過前に譲渡が完了するなら届出義務は発生しない。経過後になるなら、土地と定着する建築物等を一体で譲るか否かを確認し、2項ただし書（文化財保護法46条の適用、66条の公告後の都市計画事業施行地）に当たらないかも点検する
- 3.届出書を作成して都道府県知事等へ提出する 土地、予定対価の額、譲渡の相手方その他国土交通省令（都市計画法施行規則）で定める事項を書面に記載する。予定対価が金銭以外のとき（交換・代物弁済など）は時価を基準に金銭に見積もった額を記載する。ここに書いた金額がそのまま行政の買取価格になるため、親族間の安値売買を予定している場合は提出前に必ず再検討する
- 4.30日の譲渡禁止期間を売買日程に織り込む 届出後30日は譲渡できない（4項）。買い取らない旨の通知が先に来ればその時点で解ける。買主との契約書には、買取り通知が出た場合の解除条項と手付の扱い、決済日の変更条項をあらかじめ入れておく。住宅ローン承認の有効期限、借家の解約通知、引越し日程をこの30日に重ねない
- 5.通知の内容に応じて手続を確定させる 買い取らない旨の通知が来たら、届出内容どおりの相手方・金額で譲渡を実行する。買取りの通知が来た場合は届出書記載の額で売買が成立したものとみなされるため、買主への説明と契約解除・手付返還を速やかに進める。届出内容と実際の契約が食い違うと虚偽の届出の問題になるため、条件変更時は再届出の要否を担当課に照会する
よくある質問 AI による整理
Q1都市計画法の先買いとは何ですか？
市街地開発事業等の事業予定地内の土地について、有償譲渡の前に届出をさせ、行政が届出書記載の予定対価の額で優先的に買い取れる制度です。都市計画法57条が根拠で、買取価格は所有者自身が書いた金額になります。
Q2自分の土地が事業予定地かどうかはどこで調べますか？
市町村の都市計画担当課で都市計画図と告示・公告を確認します。20条1項の告示、55条4項の公告、57条1項の公告がいつ出たかを日付単位で控えてください。公告日が10日の起算点になります。
Q3届出はいつから必要になりますか？
57条1項の公告の日の翌日から起算して10日を経過した後の有償譲渡が対象です（2項）。逆に10日を経過する前に譲渡を終えれば届出義務は発生しません。起算点は公告日であり、通知を受け取った日ではありません。
Q4届出をしないで売ったらどうなりますか？
都市計画法には届出義務違反に対する罰則規定が置かれています（最新の改正状況をご確認ください）。さらに届出を欠いた譲渡そのものの私法上の効力については実務上解釈が分かれており、登記と決済が済んでも争点が残り得ます。
Q5土地と建物を一緒に売れば届出は不要ですか？
2項括弧書により、土地及びこれに定着する建築物その他の工作物を有償で譲り渡す者は届出義務の対象外です。ただし事業予定地内の建築は53条の許可制の下にあり、届出回避のために後から建物を建てることは想定されていません。
Q6公有地の拡大の推進に関する法律の届出と何が違いますか？
公拡法4条は都市計画区域内の一定面積以上の土地全般を対象とする並行制度です。都市計画法57条は市街地開発事業等の事業予定地内に限定される代わりに、届出書記載の予定対価の額でのみなし売買という強い効果を持ちます。
Q757条と67条の違いは何ですか？
57条は事業認可前の事業予定地段階で、対象は土地のみです。66条の公告後は67条が適用され、土地建物等が丸ごと先買いの対象になります。2項ただし書により、67条の局面では57条の届出義務は外れます。
Q8買取りの通知が来たら断れますか？
断れません。3項は届出から30日以内に買取りの通知があったとき、届出書に記載された予定対価の額に相当する代金で売買が成立したものとみなすと定めています。拒否権はなく、交渉の余地は届出書の金額を書く段階にあります。
この条文についての質問 AI による整理
Q130日も待てないんですが、短くする方法はありませんか？
短縮の手続は条文にありません。ただし3項の30日は上限で、都道府県知事等が買い取らない旨を通知した時点で4項の譲渡禁止は解けます。実務のポイント：予算の付いていない土地を自治体が買う動機は薄く、担当課に事前相談すると買取意向の有無を早い段階で感触として教えてくれることがある。正式な届出の前に窓口で温度感を確かめる業者と、届出を出してから待つ業者とでは、決済日の読みの精度がまるで違う
Q2予定対価を高めに書いておけば、役所は買わないんじゃないですか？
3項は届出書記載の予定対価の額で売買成立とみなすので、高い金額ほど行政は買いにくくなるのは確かです。ただし届出事項には譲渡の相手方も含まれ（2項）、実際の契約と食い違えば虚偽の届出の問題になります。実務のポイント：本当に効くのは逆方向の注意。親族間の安値売買をそのまま届け出ると、その安値で行政に持っていかれる。身内に安く譲る予定があるなら、価格を決める前に事業予定地かどうかを確認する
Q3相続で名義を移すだけでも届出は要りますか？
2項の対象は有償譲渡なので、相続や単純な贈与は含まれません。ただし共有物分割で代償金を支払う、借入金の代物弁済に充てるなど実質的に対価が動く形は、有償と評価される余地があり個別判断になります。交換も予定対価を時価で金銭に見積もって記載する扱いです。実務のポイント：有償か無償かは登記原因の名称では決まらない。「贈与」と書いてあっても負担付きなら評価が変わるので、名義を動かす前に担当課へ照会しておく
Q4届出先は都道府県知事だけですか。市役所だと聞いたこともあるのですが
条文は「都道府県知事等」と定めており、権限移譲を受けた市の長が相手方になる場合があります。さらに55条4項により届出の相手方として公告された者がいるときは、その者が相手です（1項括弧書）。実務のポイント：先買いの相手方が事業の施行予定者とされていることがある。相手を取り違えた届出は、届出をしていないのと同じ扱いになりうるので、公告文の「届出の相手方」欄を必ず現物で確認する
間違えやすい点 AI による整理
- 「いくらで買い取られてしまうのか」という問いの立て方そのものが誤っている。買取価格を決めるのは行政ではなく、あなたが届出書に記載した予定対価の額である（3項）。収用のように第三者が価格を決める制度ではない。問うべきは価格の水準ではなく、その金額をどういう根拠で書くか、である
- 届出が要ることは知っていても、4項の譲渡禁止期間の重さを見落としている人が多い。買い取らない旨の通知が先に来ればその時点で解けるが、来なければ30日まるごと凍結される。決済日、ローン承認の期限、引越し、借家の解約通知、そのすべてがこの30日に押し潰される。知っているかどうかではなく、日程に織り込んでいるかどうかが分かれ目になる
- 土地と建物を一緒に売れば届出が要らないと聞いて、では建物を建ててから売ろうと考える人がいる。だが事業予定地内の建築は53条の許可制の下にあり、そもそも自由には建てられない。さらに都市計画事業の認可等が告示された後は67条が土地建物等を丸ごと先買いの対象にする。2項の括弧書は「すでに建物が建っている土地」のための出口であって、後から作り出せる出口ではない
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 適用される局面 | 都市計画法57条：事業認可前、20条の告示または55条4項の公告後の事業予定地 | 都市計画法67条：66条の公告後、都市計画事業の施行地 公有地の拡大の推進に関する法律4条：都市計画区域内の一定面積以上の土地全般 |
| 先買いの対象 | 土地のみ（土地と定着建築物等を一体で譲る者は対象外） | 土地建物等を丸ごと対象 土地（面積要件あり） |
| 価格の決まり方 | 届出書に記載した予定対価の額でみなし売買が成立（3項） | 買取りの申出と協議による 買取り協議による（協議不成立なら譲渡可） |
| 譲渡できない期間 | 届出後30日以内（買い取らない旨の通知があればその時まで） | 各条の定める手続期間 協議期間中 |
他国ではどう定めているか 6 か国
土地移転時に移転現値を申報させ、主管機関が申報額のまま照價收買できる。所有者の申告価格がそのまま買取価格になる構造は日本の57条3項と極めて近い
土地取引許可区域における許可申請を捕捉点として、公益事業用地等について国・自治体等が先買いできる。捕捉の入口が許可制である点が日本の届出制と異なる
土地は国有または集体所有であり、私有地の売買を前提とする先買い制度そのものが存在しない。公共の必要による徴収と用地供給の枠組みで処理される
市町村は一定区域の売買契約成立後に先買権を行使でき、原則として契約で合意された条件を引き受ける。価格は当事者間の合意額が基礎となる点が日本の予定対価と類似する
譲渡意思表示（déclaration d'intention d'aliéner）で価格を申告させ、自治体が優先購入できる。ただしフランスでは自治体が価格に異議を述べ裁判所の価格決定に進める点が日本と大きく異なる
一般的な事前届出＋先買いの制度はなく、公共用地取得は正当な補償を伴う収用による。価格は鑑定と訴訟で決まり、所有者の申告額に拘束される構造ではない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 決済日まであと12日。買主は住宅ローンの承認を取り、司法書士も押さえた。だが事業予定地の公告を見落としていて、届出をすればそこから30日間は譲渡できない（4項）。ローン承認には有効期限があり、組み直せば金利条件も変わる。見落とした一行の公告が、買主の資金計画ごと吹き飛ばす
- 親から相続した畑を、相場より安い身内価格で従兄弟に譲るつもりだったとしたら？ 届出書に書いた予定対価の額は、そのまま行政の買取価格になる（3項）。身内価格で書けば、身内価格のまま役所が買っていく。安く譲りたいという善意が、まったく別の相手への安売りに化ける
- 買主の側にいるあなたへ。手付を打ち、内装業者まで手配した段階で売主に買取り通知が届けば、その取引は消える。あなたの逸失利益を都道府県知事等が補償する仕組みは、この条文のどこにも書かれていない
- 届出をせずに売ってしまった側に立ってみる。都市計画法には届出義務違反に対する罰則規定が置かれている（最新の改正状況をご確認ください）。さらに厄介なのは、届出を欠いた譲渡そのものの私法上の効力について、実務上、解釈が分かれている点だ。登記が通ったから終わり、とは言い切れない
- 土地を売るのではなく、隣地所有者と等価交換する。金銭が動かないのだから届出は不要だと思いたくなるが、予定対価が金銭以外のときは時価を基準に金銭に見積もった額を書けと2項がわざわざ指示している。交換も有償譲渡である
取るべき行動
被害を受けた側：1. 市町村の都市計画担当課で都市計画図と告示・公告の日付を取得する。公告日は起算点なので日付単位で控える2. 公告の翌日から10日を経過しているなら、土地、予定対価の額、譲渡の相手方その他省令事項を書面で都道府県知事等（55条4項で相手方が公告されていればその者）へ届け出る3. 届出後30日は譲渡禁止。買い取らない旨の通知が来ればその時点で解ける4. 買主との契約書に、買取り通知が出た場合の解除条項と手付の扱いをあらかじめ入れておく
訴えられた側：1. 届出をせずに譲渡したことに気付いたら、指摘を待たず担当課へ自ら申し出る。罰則規定があり（最新の改正状況をご確認ください）、事後の自主申告と発覚後の対応では扱いが違う2. 届出を欠いた譲渡の私法上の効力は実務上、解釈が分かれているため、登記と決済が済んでいても安心せず、弁護士または司法書士に事実関係と時系列を整理してもらう3. 買主側なら、売主に届出の有無を確認した記録を残す。重要事項説明書の記載も後日の証拠になる
時効（請求できる期限）：届出義務は1項の公告の日の翌日から起算して10日を経過した後の有償譲渡について発生（2項）。届出後30日以内に買取りの通知があれば届出書記載の予定対価の額で売買成立とみなされ（3項）、その期間内は譲渡できない（4項）。本条自体に消滅時効の規定はなく、届出義務違反に係る罰則の公訴時効は刑事訴訟法の一般原則による
学説
実務上の通説的理解：57条の先買いは、事業用地の先行確保と地価高騰の抑制を目的とする行政上の制度であり、価格決定権を所有者に残す点で土地収用と構造を異にする。制約されるのは相手方選択の自由と譲渡時期の自由に限られると整理される。
届出違反の効力をめぐる対立：届出を欠いた譲渡の私法上の効力については、取締規定違反にとどまるとする見解と、先買い制度の実効性から効力を問題視する見解が分かれており、実務上は登記完了後も争点が残り得るものとして扱われている。
改正沿革 AI による整理
- 平成13年（2001年）中央省庁再編 本条が委任する省令の呼称が「建設省令」から「国土交通省令」へ移行した。委任先の実体が都市計画法施行規則である点は変わらない
- 地方分権改革に伴う権限移譲（施行年次は人的検証が必要） 届出の相手方が「都道府県知事」から「都道府県知事等」へ改められ、権限移譲を受けた市の長も主体となった。改正年次と改正法の特定は未検証のため total_revisions は -1としている
改正の年表
- 1.昭和43年（1968年） 新設：都市計画法（昭和43年法律第100号）の制定に伴い、事業予定地内の土地の有償譲渡に係る届出義務と先買いの仕組みが置かれた
- 2.平成13年（2001年） 改正：中央省庁再編により、本条が委任する省令の呼称が建設省令から国土交通省令へ移行した。委任先の実体が都市計画法施行規則である点は変わらない
- 3.地方分権改革に伴う権限移譲（施行年次は人的検証が必要） 改正：届出の相手方が都道府県知事から都道府県知事等へ改められ、権限移譲を受けた市の長も主体となった。改正年次と改正法の特定は未検証
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