民事執行法 第57条（現況調査）

執行官が民事執行法 57 条に基づいて競売不動産を調査し、形状・占有関係・写真などをまとめた書面です。競売の三点セットの一つとして公開されます。

不動産競売物件情報サイト（BIT）で公開され、誰でも無料で閲覧できます。現況調査報告書・評価書・物件明細書の 3 点で構成されます。

競売開始決定後、執行裁判所が執行官に調査を命じた段階で行われます。入札の数か月前が通常で、報告書の日付と現在の状況にはずれが生じます。

法律上の立会義務はありませんが、占有権原を主張したい賃借人は立ち会って契約書や賃料の振込記録を提示する方が有利です。

違法ではありません。占有関係は買受人の判断に不可欠な情報として、民事執行法 57 条の調査結果に基づき記載・公開されます。

あります。無人でも執行官は立ち入って現況を確認し、電気・ガス・水道の使用状況を公益事業者に照会して居住実態を裏取りできます（57 条 5 項）。

競売を申し立てた債権者が予納金として立て替え、最終的には売却代金から手続費用として優先的に回収されます。

売却基準や物件明細書の前提が崩れ、売却不許可や引渡命令の争点になり得ます。入札前に現地確認で裏を取るのが実務上の防御です。

現況調査は民事執行法 57 条 2 項・3 項に基づく執行官の正式な権限で、占有者の同意は要件ではありません。実力で妨害すれば公務執行妨害罪（刑法 95 条）のリスクもあります。業界裏話ヒント：拒否はできませんが、執行官に『何を』見せ『何を話すか』はあなたが選べる。正規の賃貸借契約書を提示して占有権原を報告書に記録させると、後の明渡し交渉で立退料の根拠になる。黙って締め出すより、記録を残す方が得策なことが多い

参考にはなりますが鵜呑みは危険です。報告書は執行官が民事執行法 57 条に基づき調査時点の外形を記録したもので、占有者の妨害や虚偽で実態と食い違うことがあります。業界裏話ヒント：ベテランの競売業者は報告書の『写真の撮影日』と『占有者の陳述日』の食い違いを読む。調査から落札まで数か月あり、その間に占有者が入れ替わることもある。報告書の日付と現地の郵便受け・電気メーターを自分の足で確かめるのが玄人の作法

あり得ます。2004 年の改正で短期賃貸借保護は廃止され、抵当権設定後の賃借人は買受人に対抗できないのが原則です。ただし代金納付から 6 か月の明渡猶予が与えられます（民法 395 条）。業界裏話ヒント：抵当権設定日より前から住んでいる賃借人なら買受人に対抗できる。自分の賃貸借契約日と、登記簿に載っている抵当権設定日を比べるだけで、追い出される側か対抗できる側かが分かる。競売の気配を感じたらまず登記簿謄本を取る