要点民事執行法 64 条は、不動産競売の売却を裁判所書記官の定める方法で行うと規定する。実務では期間入札が主流で、書記官の処分には執行裁判所へ異議を申し立てられる。
Q · 競売の売却方法や日時って、誰がどうやって決めているの？
裁判官ではなく裁判所書記官が定めます
民事執行法 64 条により、不動産競売の売却は裁判所書記官の定める売却方法で行われます。方法は入札・競り売りのほか最高裁判所規則で定められ、実務では期間入札が主流です。書記官は売却の日時・場所を定めて執行官に実施させ、売却基準価額等を公告します（3 項・5 項）。この書記官の処分に不服があるときは、裁判官の判断への執行抗告ではなく、執行裁判所への「異議」を申し立てるのが正しいルートです（6 項）。誰の何に対する不服かでルートが分かれる点が実務上の分岐点になります。
住宅ローンを滞納すると、最後には自宅が裁判所の競売にかけられる。逆に、その競売で市場より安く不動産を手に入れる人もいる。どちらの側に立つにせよ、売却の手続そのものを組み立てているのが 64 条だ。ポイントは三つ。第一に、売却方法や日時場所を決めるのは裁判官ではなく裁判所書記官である（2004 年改正で権限が移った）。第二に、実務で主流なのは期間入札。ドラマのような競り上げではなく、一定期間内に封をした入札書を出す方式だ。第三に、公告される「売却基準価額」は買える下限ではない。ここから 2 割引いた「買受可能価額」まで下げて入札できる。この一段の仕組みを知っているかどうかで、競売への入り方も、自宅を守る側の反撃の組み立ても変わる。書記官の処分に不服があれば、執行裁判所に異議を申し立てられる（6 項）。
民事執行法 64 条は、不動産競売の売却手続を規律する規定であり、売却方法の決定や日時・場所の指定を裁判所書記官の処分に委ねる。売却方法は入札・競り売りのほか最高裁判所規則で定められ、実務では期間入札が主流である。書記官は売却基準価額等を公告し、その処分に対しては執行裁判所への異議申立てが認められる。
AI 輔助整理，以條文原文為準
裁判所が定める競売不動産の基準となる価額です（民事執行法 60 条）。買える下限ではなく、ここから 2 割引いた買受可能価額から入札できます。5 項で公告されます。
売却基準価額から 2 割を控除した額で、これが入札できる下限額です（民事執行法 60 条 3 項）。基準価額を下限と誤解すると入札戦略を読み違えます。
公告された入札期間内に、入札書と入札保証金を提出する必要があります。締切必着で、保証金の納付を忘れると入札は無効になります。
物件明細書・現況調査報告書・評価書の 3 点で、占有者や賃借権、法定地上権のリスクを読み解く基礎資料です。入札前に精読が必須です。
落札後に占有者が退去しない場合、買受人が申し立てて強制的に明渡しを実現する制度です（民事執行法 83 条）。占有者リスクの対処手段になります。
任意売却は債権者の同意を得て市場で売る方法で、競売より高値になりやすく引越し費用を交渉できることもあります。入札開始前の切替が有利です。
売却方法や日時・場所の指定など書記官の処分には、執行裁判所へ異議を申し立てます（民事執行法 64 条 6 項）。売却許可決定への執行抗告とは別ルートです。
全国の裁判所の競売物件情報を検索できる不動産競売物件情報サイトです。売却基準価額や三点セットを確認でき、入札物件選びの起点になります。
物件次第ですが、一般に市場価格の 6〜7 割程度が落札の目安と言われます。売却基準価額自体が市場価格から減価され、さらにそこから 2 割引いた買受可能価額から入札できます（民事執行法 60 条、64 条）。業界裏話ヒント：安さの正体は、内見不可、契約不適合責任なし、占有者リスクの対価です。プロは三点セットでこのリスクを値引き換算し、逆に一般人が敬遠する『占有者あり』物件を安く取りにいく
最終的には買受人に明け渡す必要があり、退去しなければ引渡命令（民事執行法 83 条）で強制執行されます。ただし入札開始前なら任意売却への切替で有利に動ける余地があります。業界裏話ヒント：任意売却は競売より高く売れることが多く、引越し費用の一部を配分してもらう交渉が実務で通ることがある。競売の完了を待つより、公告後すぐ債権者に打診する方が手元に残る
期間入札では最高価買受申出人が原則買受人になりますが、売却許可決定を経て初めて確定します（民事執行法 69 条）。不許可事由（民事執行法 71 条）があれば覆ることもあります。業界裏話ヒント：暴力団員等は買受け不可で、買受申出時に暴力団員でない旨の陳述義務があり（民事執行法 65 条の 2、68 条の 4）、虚偽陳述には刑事罰もあります。近年厳格化された点で、素性の申告を軽く見ると落札しても許可されない（最新の改正状況をご確認ください）
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規律する場面 | 民執 64 条：売却方法の決定・日時場所の指定・公告 | — |
| 決定・判断の主体 | 裁判所書記官（処分） | — |
| 不服申立てのルート | 執行裁判所への異議（64 条 6 項） | — |
| 当事者にとっての意味 | いつ・どの方式で売られるかが決まる | — |
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