民事執行法 第64条の2（内覧）

解説

競売物件は中を見ずに買うしかない、そう思い込んでいないか。築年数も内装の状態も分からないまま、写真だけで数千万円の入札を決めるしかない、と。民事執行法64条の2は、その常識をひっくり返す。差押債権者が申し立てれば、執行裁判所は執行官に「内覧」（買受けを希望する者を立ち入らせて見学させること）の実施を命じなければならない。つまり買受けを希望するあなたが、実際に物件の中に入って確かめられる制度だ。ただし落とし穴が二つある。第一に、内覧を申し立てられるのは差押債権者だけで、あなた自身に申立権はない。あなたにできるのは、実施される物件に「参加を申し出る」ことだけ。第二に、占有者が差押えに対抗できる権原を持ち、かつ同意しない場合は内覧は行われない。だから競売物件を見られるかどうかは、あなたが物件情報を開いた瞬間には既に決まっている。BIT（不動産競売物件情報サイト）で内覧の有無を先に確認する、それが第一歩だ。

法的な位置づけ

民事執行法64条の2は、不動産の強制競売における内覧制度を定める規定である。内覧とは、買受けを希望する者を執行官の管理下で当該不動産に立ち入らせて見学させる手続をいい、差押債権者の申立てに基づき執行裁判所が執行官に実施を命じる。対抗力を備えた占有者が同意しない場合には実施されない。

こんなときに使う

• 気になる競売物件を見つけた。だが入札締切まであと10日、内覧の参加申出はいつまでに、どうやってすればいいのか分からない。売却の実施の時までに民事執行規則の方式で申し出ておかないと、内覧当日に立ち入る資格すら得られない。段取りを知っている人だけが中を見て、知らない人は写真だけで札を入れる
• あなたが借りて住んでいるアパートが競売にかけられ、ある日「見知らぬ入札希望者を部屋に入れて見学させる」という通知が届いた。あなたの賃借権が差押えより先で対抗力を備え、あなたが同意しなければ、この内覧は止められる（1項但書）。だが、その権原を証明できる資料が手元にあるかどうかで、生活空間に他人が踏み込むか否かが分かれる
• もし内覧に参加した者が、他の入札希望者を威圧したり、室内を物色して荒らしたりしたら？ 執行官はその場で立入りを制限し、退去させる権限を持つ（6項）。内覧は自由見学ではなく、執行官の管理下にある管理された見学だ

取るべき行動

被害を受けた側：買受けを希望するあなたの立場：1. まずBIT等の競売情報で対象物件に内覧が実施されるか確認、差押債権者が申し立てていなければ内覧はない2. 実施される場合、売却の実施の時までに民事執行規則の方式で内覧参加の申出をする、遅れると当日立ち入れない3. 債務者本人など買受け資格を欠く者は参加できないので自分が該当しないか確認4. 内覧当日は執行官の管理下、指示に従わなければ退去させられる（6項）

訴えられた側：内覧を拒みたい占有者のあなたの立場：1. 通知が来たら、自分の占有権原が差押えや59条1項で消滅する権利に対抗できるか確認（それらより先に対抗要件を備えているか） 2. 対抗できる権原があり同意しなければ内覧は実施されない（1項但書）、賃貸借契約書・賃料記録で権原を証明3. 円滑な実施が困難な事情があれば執行裁判所に上申、命令取消しの余地（4項） 4. 権原がなければ内覧は拒めず、立入りを実力で妨げれば別途の法的責任を負うリスクがある

時効（請求できる期限）：内覧実施の申立ては、売却を実施させる旨の裁判所書記官の処分の時まで（2項）。内覧参加の申出は、売却の実施の時まで（3項）。いずれも暦日ではなく執行手続の進行段階に連動して締め切られる点に注意、手続が進めば申し込めなくなる（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説：内覧制度は、買受希望者の情報不足を補い適正な価格形成と売却の円滑化を図る制度と解される。もっとも占有者の私生活・プライバシーに配慮し、対抗できる占有権原者の同意を要件とすることで、情報開示と居住の平穏との均衡を図る点に制度趣旨があるとされる。

改正の年表

1. 1.平成15年（2003年） 新設：不動産競売における買受希望者の情報不足を解消するため内覧制度を新設。買受希望者が執行官の管理下で物件内部を見学できる仕組みを、占有者の平穏への配慮（対抗できる権原者の同意要件）とともに導入した。
2. 2.平成16年（2004年） 施行：平成16年4月1日施行。以後、担保不動産競売にも188条により準用される形で、内覧制度が競売実務に適用されることとなった。