民事執行法 第60条（売却基準価額の決定等）

解説

住宅ローンが払えなくなった家は、最後に競売にかけられる。その競売で「いくらから買えるか」を決めるのが60条だ。執行裁判所は評価人（不動産鑑定士など専門家）の評価をもとに「売却基準価額」を定める。ここが肝心：入札できる下限はこの基準価額そのものではなく、そこから二割引いた「買受可能価額」以上でよい。つまり一般の人でも、相場より安い価格帯から競売不動産を狙える。逆に、あなたの不動産が競売にかけられる側なら、この基準価額が低く決まるほど、売却で消えずに残る借金が増える。しかも基準価額の算定に重大な誤りがあれば、売却不許可を求めて争える（71条）。買う側にとっては入り口、売られる側にとっては防衛線。同じ一条が、立場によって全く違う顔を見せる。

法的な位置づけ

民事執行法60条は不動産競売における売却基準価額を定める規定であり、執行裁判所が評価人の評価に基づいて売却の基準となる価額を決定する。買受けの申出額は、この売却基準価額から十分の二を控除した買受可能価額以上でなければならず、基準価額は執行裁判所が必要に応じて変更することもできる。

こんなときに使う

• 地方の戸建てが競売に出ていて、評価額1,000万円、売却基準価額700万円と公告されている。あなたが入札できる下限は、そこからさらに二割引いた560万円。相場1,000万円の家に560万円から手が届く計算だ。ただし内覧原則不可、契約不適合責任なし、占有者リスクとセットで、その減価分こそが安さの正体である
• あなたの自宅がローン滞納で競売にかけられ、売却基準価額が相場よりかなり低く出た。この価格で落札されれば、売却で消えなかったローンは残債としてあなたに残り続ける。評価の前提（面積・権利関係・相場の取り違え）に重大な誤りがあれば、売却不許可を申し立てて争う余地がある（71条7号）
• もし、入札期間の締め切りまであと三日だとしたら？ 買受可能価額を一円でも下回った入札は、その瞬間に無効。基準価額から二割を控除する計算をひとつ間違えると、準備した資金も熱意も門前払いになる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 競売開始決定の通知が来たら、まず任意売却の可能性を金融機関に打診する。競売より高く売れれば残債を圧縮でき、開札前なら競売取下げに応じてもらえる余地がある2. 評価書・物件明細書・現況調査報告書（三点セット）を閲覧し、売却基準価額の算定根拠を確認3. 面積・権利関係・相場の取り違えなど客観的な誤りがあれば、売却許可決定の前に執行異議、決定後は執行抗告を検討（71条、74条） 4. 動くなら早く。売却が確定すると覆すのは極めて困難になる

訴えられた側：1. 裁判所や不動産競売物件情報サイト（BIT）で三点セットを入手し、評価書で売却基準価額の内訳を読む2. 入札下限は買受可能価額（基準価額の八割）。一円でも下回れば無効なので計算を厳密に3. 内覧原則不可・契約不適合責任なし・占有者リスクを織り込んで入札上限を決める4. 買受けの申出の保証（原則、売却基準価額の二割）を期限内に納付し、落札後の残代金納付期限も厳守する

時効（請求できる期限）：60条の価額決定そのものに特定の時効はない。売却基準価額を争うには、売却許可決定前の執行異議（11条）、売却の許可・不許可の決定に対しては執行抗告を、決定の告知を受けた日から1週間の不変期間内に行う（10条、74条）。入札は裁判所が定める入札期間内に限られ、期間経過後の入札は無効

学説

通説：売却基準価額は評価人の評価に基づき客観的に定まる基準額であり、これに二割の緩衝帯（買受可能価額）を設けることで、適正価格の確保と売却の実現という相反する要請の均衡を図るものと理解されている。算定に客観的で重大な誤りがある場合に限り、売却不許可・執行抗告により是正される。

改正の年表

1. 1.昭和54年（1979年） 新設：民事執行法制定。それまで民事訴訟法・競売法に分散していた強制執行・担保執行の規律を統合し、不動産競売の価額決定手続を整備した
2. 2.平成16年（2004年） 改正：担保・執行法制の改正により、硬直的で売却不成立を招いていた従来の『最低売却価額』を『売却基準価額』へ改め、基準価額から二割を控除した『買受可能価額』以上での入札を認める仕組みを導入（平成17年施行）