要点民事執行法 60 条は、執行裁判所が評価人の評価に基づき不動産競売の売却基準価額を定めると規定する。入札の下限は基準価額から二割を引いた買受可能価額以上である。
Q · 競売物件って、裁判所が決めた売却基準価額を払えば買えるの？
いいえ、下限は基準価額の二割引き（買受可能価額）です
民事執行法 60 条により、執行裁判所は評価人の評価に基づいて「売却基準価額」を定めます。ただし入札できる下限は基準価額そのものではなく、そこから二割を控除した「買受可能価額」以上です（60 条 3 項）。例えば評価額 1,000 万円・基準価額 700 万円なら、下限は 560 万円から。逆に売られる側は、基準価額が低く決まるほど売却後に残る借金が増えます。基準価額の算定に重大な誤りがあれば、売却不許可を求めて争う余地があります（71 条）。
住宅ローンが払えなくなった家は、最後に競売にかけられる。その競売で「いくらから買えるか」を決めるのが 60 条だ。執行裁判所は評価人（不動産鑑定士など専門家）の評価をもとに「売却基準価額」を定める。ここが肝心：入札できる下限はこの基準価額そのものではなく、そこから二割引いた「買受可能価額」以上でよい。つまり一般の人でも、相場より安い価格帯から競売不動産を狙える。逆に、あなたの不動産が競売にかけられる側なら、この基準価額が低く決まるほど、売却で消えずに残る借金が増える。しかも基準価額の算定に重大な誤りがあれば、売却不許可を求めて争える（71 条）。買う側にとっては入り口、売られる側にとっては防衛線。同じ一条が、立場によって全く違う顔を見せる。
民事執行法 60 条は不動産競売における売却基準価額を定める規定であり、執行裁判所が評価人の評価に基づいて売却の基準となる価額を決定する。買受けの申出額は、この売却基準価額から十分の二を控除した買受可能価額以上でなければならず、基準価額は執行裁判所が必要に応じて変更することもできる。
AI 輔助整理，以條文原文為準
執行裁判所が評価人の評価に基づいて定める、不動産競売の売却の基準となる価額です（民執 60 条 1 項）。この価額から二割を引いた買受可能価額が入札の下限になります。
売却基準価額から十分の二（二割）を控除した額です（民執 60 条 3 項）。基準価額 700 万円なら買受可能価額は 560 万円で、入札はこの額以上でなければ無効です。
原則として売却基準価額の十分の二（二割）です（民事執行規則 39 条）。基準価額 700 万円なら 140 万円を期限内に納付する必要があります。
物件明細書・現況調査報告書・評価書の三つを指します。売却基準価額の算定根拠や占有状況、権利関係を確認できる、入札前の必読資料です。
原則としてできません。内部を確認できない前提で価格が減価されており、その分が売却基準価額に反映されています。三点セットの写真や現況調査報告書で判断します。
引渡命令（民執 83 条）で明渡しを求められる場合があります。ただし対抗力ある賃借人など退去させられない占有もあり、現況調査報告書での事前確認が重要です。
買受可能価額が手続費用と優先債権に満たない状態です（民執 63 条）。差押債権者が買受けを申し出るなどしなければ競売手続が取り消されます。
不動産競売物件情報サイト BIT や各地方裁判所で三点セットを閲覧できます。売却基準価額や買受可能価額も公告で確認できます。
多くの場合は安く買えます。売却基準価額は評価人が通常の市場価格に競売特有の減価（内覧不可・引渡しの手間など）を織り込んで算定し、入札下限はさらにその二割引きの買受可能価額です（60 条 3 項）。ただし人気物件は入札が競合して相場近くまで上がることもあります。業界裏話ヒント：安さの裏には占有者の立ち退き問題があり、引渡命令（83 条）で対処できるかを事前に見極められる人だけが本当に得をします。三点セットの現況調査報告書で占有状況を読むのが分かれ目です
争える余地はあります。売却基準価額の算定に重大な誤りがあれば売却不許可事由になり（71 条 7 号）、売却許可決定に対して執行抗告できます（74 条）。ただし『安すぎる』という主観では足りず、面積・権利関係・評価手法の客観的な誤りが必要です。業界裏話ヒント：競売より任意売却の方が高く売れるのが通常で、金融機関も残債回収の観点から任意売却に応じることが多い。競売開始後でも、開札前なら取下げてもらえる可能性が残っています
変わることがあります。執行裁判所は必要があると認めれば売却基準価額を変更できます（60 条 2 項）。一度目の入札で買受人が現れなければ、価額を下げて再度売却に付すのが一般的です。業界裏話ヒント：だから狙っている競売物件が一度不成立になっても諦めない方がいい。回を重ねるごとに基準価額が下がり、買受可能価額の下限も切り下がります。ただし何度も売れ残る物件は、占有や権利関係に難があるサインでもあります
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 条文の役割 | 民執 60 条：売却基準価額と買受可能価額の決定 | — |
| 誰が何を決めるか | 執行裁判所が基準価額を定め、二割引きの下限を設定 | — |
| 争う手段 | 算定の重大な誤りは 71 条 7 号・74 条で執行抗告 | — |
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