要点民事執行法 58 条は、執行裁判所が評価人を選任し不動産の評価を命じることを定める。評価人は近傍相場や収益、原価を勘案しつつ、競売による売却であることを考慮して評価しなければならない。
Q · 競売物件の値段って、誰がどうやって決めているんですか？
裁判所が選ぶ評価人が、競売向けの割引を織り込んで評価します
民事執行法 58 条により、執行裁判所は評価人（多くは不動産鑑定士）を選任し、不動産の評価を命じなければなりません。評価人は近傍同種の取引価格、収益、原価などを適切に勘案しつつ、強制競売の手続で売却するための評価であることを考慮します。この考慮（実務でいう競売市場修正）により、内見できない・契約不適合責任を問えない・占有者が残るといった不利が価格に織り込まれます。評価額は売却基準価額（60 条）の基礎となり、入札の下限である買受可能価額はその 8 割です。
裁判所が運営する「BIT 不動産競売物件情報サイト」に並ぶ家は、なぜ相場より二割三割も安いのか。その値付けの源が民事執行法 58 条だ。裁判所は必ず評価人（多くは不動産鑑定士）を選び、不動産の評価を命じる。評価人は近傍同種の取引価格、想定される収益、原価その他の価格形成事情を勘案して評価額を出すが、ここに決定的な一言が続く。「強制競売の手続において売却を実施するための評価であることを考慮しなければならない」。つまり、内見できない、契約不適合責任がない、前の占有者が残っているかもしれない、こうした競売特有の不利を織り込んだ「競売市場修正」という割引が、あなたの見る価格には最初から埋め込まれている。あなたが競売物件を安く買えるのも、逆にあなたの自宅が競売で予想より低く売られるのも、この評価人の一本の数字から始まっている。
民事執行法 58 条は、不動産の強制競売における評価手続を定める規定であり、執行裁判所による評価人の選任、評価人が近傍同種の取引価格・収益・原価等を適切に勘案して行う評価、および競売手続における売却のための評価であることを考慮すべき義務を規律する。ここで得られた評価額は、売却基準価額（同法 60 条）決定の基礎となる。
AI 輔助整理，以條文原文為準
執行裁判所が民事執行法 58 条 1 項に基づき選任する評価担当者で、実務では不動産鑑定士が選ばれることが多いです。当事者が選ぶのではなく、裁判所が職権で選任します。
裁判所が運営する不動産競売物件情報サイト（BIT）で、物件明細書・現況調査報告書とともに公開され、誰でも無料で閲覧できます。入札前に全文を読むのが基本です。
物件明細書（62 条）、現況調査報告書（57 条）、評価書（58 条）の 3 つの書類の通称です。占有状況・権利関係・価格根拠がそれぞれ書かれており、入札判断の中核資料になります。
原則できません。所有者や占有者の協力が得られないためで、この内見不可という不利も評価人が価格に織り込みます。外観・接道・近隣の確認と三点セットで情報を補うことになります。
できます。58 条 4 項が 57 条 2 項等を準用し、評価人は必要に応じて不動産に立ち入り、関係者に質問し文書の提示を求められます。執行官の援助を求めるには裁判所の許可が必要です（58 条 3 項）。
手続を申し立てた債権者が執行費用として予納するのが実務の流れで、最終的には売却代金から手続費用として優先的に償還されます。金額は物件の規模や種別により異なります。
売却代金が債権額に満たなければ、不足分は債務として残ります。評価額が低いほど配当も少なく残債が多く残るため、債務者にとって評価は他人事ではありません。
つきます。共有物分割などの形式的競売（195 条）にも強制競売の規定が準用されるため、評価人による評価を経て売却基準価額が決まり、その額が共有者の取り分を左右します。
安い理由は「競売市場修正」です。評価人は近傍相場を出したうえで、内見できない・契約不適合責任を問えない・占有者が残るリスクがある、といった不利を割引として価格に織り込みます（58 条 2 項）。業界裏話ヒント：その割引率と理由は評価書に具体的に書かれていて、裁判所の BIT サイトから誰でも無料で読めます。宅建業者の査定並みの情報がタダで手に入るのに、多くの人は数字だけ見て評価書本体を開かない。まず評価書を最後まで読むことが、地雷回避の第一歩です
評価人が出すのが評価額（58 条）、それを土台に裁判所が決めるのが売却基準価額（60 条）です。そして実際に入札できる下限は、売却基準価額の 8 割にあたる買受可能価額。つまり評価額ちょうどで入札するわけではありません。業界裏話ヒント：この 8 割ルールを知らないと入札戦略を組み間違えます。買受可能価額を下限に、過去の同種物件の落札率（売却基準価額の何倍で落ちたか）を BIT の結果情報で調べると、勝てる入札額の相場観がつかめる
言えます。評価方法に重大な誤りがあれば、売却許可決定に対する執行抗告（74 条）で争えます。ただし「相場より安い気がする」という主観的な不服では通らず、算定手法自体の瑕疵が必要です。業界裏話ヒント：実務では、債務者が評価を争って勝つより、競売を取り下げてもらって任意売却に切り替える方が、結果的に高く売れて残債も多く減るケースが多い。抗告で時間を使う前に、債権者との任意売却交渉を並行させるのが現実的です
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 目的 | 58 条：不動産の価格を評価人に算定させる | — |
| 担い手 | 執行裁判所が選任する評価人（多くは不動産鑑定士） | — |
| 成果物 | 評価書（記載事項は民事執行規則 30 条） | — |
| 入札者にとっての読みどころ | 競売市場修正の幅とその理由＝床値と危険度 | — |
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