民事執行法 第61条（一括売却）

執行裁判所が相互の利用上相当と認めるとき、複数の不動産をまとめて同一の買受人に売却する制度です。民事執行法 61 条が根拠で、バラ売りより高値がつく場合に用いられます。

借金より多くの財産を換価してはならないという原則です。61 条但書は、一物件で全債権が弁済できるなら超過分の一括売却に債務者の同意を要求し、過剰執行を防ぎます。

売却基準価額から 2 割を引いた、競売で買い受けられる最低ラインの金額です（民事執行法 60 条）。この額で全債権を弁済できるかが但書発動の判定基準になります。

一物件の買受可能価額だけで全債権者の債権と執行費用を弁済できる見込みがある場合、超過部分を一括で売るときに必要です。それ以外は原則同意なしで一括できます。

執行裁判所が売却実施前に判断します。相互の利用上一括した方が相当かを審査し、必要なら物件明細書で一括の範囲を公示します（民事執行法 62 条）。

あります。民事執行法 188 条により 61 条が準用され、抵当権実行としての担保不動産競売にも一括売却のルールが及びます。

超過部分は競売の対象から外れる可能性があり、必要な範囲の不動産だけが売却されます。残したい物件を守る交渉材料にもなります。

物件明細書（民事執行法 62 条）で一括売却の範囲が公示されます。買受希望者は入札前にこの明細書で対象物件の組み合わせを確認します。

できません。分譲マンションの専有部分と敷地利用権は区分所有法 22 条で分離処分が禁じられ、民事執行法 61 条の一括売却の対象として必ず一体で売られます。部屋と土地の権利はセットでしか落札できません。業界裏話ヒント：区分所有建物の競売では、敷地権が登記上どう設定されているかで一括の範囲が変わることがある。物件明細書の『敷地利用権』欄を最初に確認すると、何が付いてくるかが一目で分かる

止められる可能性があります。一個の申立てで複数の不動産が競売にかけられ、そのうち一つの買受可能価額で全債権と執行費用が弁済できる見込みなら、民事執行法 61 条但書により、残りの一括売却には債務者であるあなたの同意が必要です。同意しなければ超過部分は売れません。関連する 73 条は超過売却となる場合の措置も定めています。業界裏話ヒント：この但書を知らずに『同意書』へ署名してしまう債務者は多い。書記官は制度説明はするが、断れば財産が残るとまでは踏み込まないことが多い。同意を求められたら、まず一物件で返済可能かを計算してから返事をする