民事執行法 第73条（超過売却となる場合の措置）
クイックジャンプ
- 数個の不動産を売却した場合において、あるものの買受けの申出の額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがあるときは、執行裁判所は、他の不動産についての売却許可決定を留保しなければならない。
- 2.前項の場合において、その買受けの申出の額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがある不動産が数個あるときは、執行裁判所は、売却の許可をすべき不動産について、あらかじめ、債務者の意見を聴かなければならない。
- 3.第一項の規定により売却許可決定が留保された不動産の最高価買受申出人又は次順位買受申出人は、執行裁判所に対し、買受けの申出を取り消すことができる。
- 4.売却許可決定のあつた不動産について代金が納付されたときは、執行裁判所は、前項の不動産に係る強制競売の手続を取り消さなければならない。
この条文の基本情報
超過売却となる場合の措置とは何ですか？
定義超過売却となる場合の措置とは、民事執行法第73条に定められた規定で、「数個の不動産を売却した場合において、あるものの買受けの申出の額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがあるときは、執行裁判所は、他の不動…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 民事執行法第73条（超過売却となる場合の措置）は、日本の民事執行法に含まれる条文です。
- 民事執行法第73条の条文原文は「数個の不動産を売却した場合において、あるものの買受けの申出の額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがあるときは、執行裁判所は、他の不動…」で始まります。
- 民事執行法第73条は第二目 強制競売に置かれています。
- 民事執行法の公布日は昭和54年3月30日です。
- 民事執行法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年10月9日時点では廃止情報はありません。
- 民事執行法第73条の前の条は民事執行法第72条です。
- 民事執行法第73条の次の条は民事執行法第74条です。
- 民事執行法第73条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
民事執行法（昭和五十四年法律第四号）第73条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/354AC0000000004 - 本サイト収録
民事執行法（昭和五十四年法律第四号）第73条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年10月9日）https://lawplayer.com/jp/article/354AC0000000004/73
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点民事執行法73条は、数個の不動産の競売で一つの売却額により全債権と執行費用を弁済できる見込みがあれば、執行裁判所が他の不動産の売却許可決定を留保しなければならないと定める。
Q · 複数の不動産が競売にかかったら、全部売られてしまうんですか？
全部とは限らず、一つで完済できれば残りの売却は留保される
民事執行法73条により、数個の不動産の競売で、一つの買受申出額だけで各債権者の債権と執行費用の全部を弁済できる見込みがあれば、執行裁判所は他の不動産の売却許可決定を留保しなければなりません。裁量ではなく義務です。完済できる不動産が複数あるときは、どれを売るか裁判所が債務者の意見をあらかじめ聴きます（同2項）。代金が納付されれば残りの競売手続は取り消されます（同4項）。財産は借金の額を超えて奪われません。
解説
住宅ローンや事業融資を焦がして、自宅と貸事務所と田舎の土地、三つの不動産にまとめて差押えが入った。全部が競売で持っていかれる、と多くの人は覚悟する。だが民事執行法73条は、そう簡単に全部を売らせない。もし一つの不動産の買受申出額だけで、すべての債権者への返済と執行費用の全部を賄える見込みがあるなら、執行裁判所は他の不動産の売却許可決定を「留保しなければならない」。裁量ではなく義務だ。さらに、足りる不動産が複数あるなら、どれを売るか、裁判所はあなた（債務者）の意見をあらかじめ聴かなければならない。そして売却された不動産の代金が納付されれば、残りの競売手続は取り消される。あなたの財産は、借金の額を超えて奪われない。この盾の存在を知らないまま、全部諦める人が多い。
法的な位置づけ
民事執行法73条は超過売却の禁止を定める規定であり、数個の不動産の競売において、一つの買受申出額で各債権者の債権と執行費用の全部を弁済できる見込みがある場合に、執行裁判所へ他の不動産の売却許可決定の留保を義務づける。過剰執行を抑制し、必要額を超えた換価を防ぐ手続規範として機能する。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.差押え対象の不動産を全部リスト化し完済可否を突き合わせる 差押えを受けた不動産をすべて一覧化し、それぞれの想定売却価額と、債権総額＋執行費用の合計を突き合わせる。一部の物件だけで完済できるかを客観的に確認する
- 2.超過売却にあたる旨を執行裁判所へ書面で主張する 一部の不動産だけで完済できる見込みがあるなら、超過売却にあたる旨を執行裁判所へ書面で主張する。想定価額の資料を添えると留保の判断が動きやすい（民執73条1項）
- 3.残したい不動産を意見聴取の機会に明確に伝える 完済できる候補が複数あるなら、意見聴取（民執73条2項）の機会に『どれを残したいか』と理由を書面で明確に伝える。売却許可決定が出る前が勝負
- 4.決定に不服なら執行抗告を検討する 売却の許可・不許可の決定に不服がある場合、裁判の告知から1週間以内に執行抗告を申し立てる（民執10条、74条）。期限を過ぎると決定が確定する
よくある質問 AI による整理
Q1超過売却の禁止とは何ですか？
一つの不動産の落札額で全債権と執行費用を完済できる見込みがあれば、残りの不動産の売却許可を裁判所が留保する仕組みです。民事執行法73条1項が根拠で、裁量ではなく義務です。
Q2競売で複数の不動産があるとき、どれから売られますか？
完済できる不動産が複数あるとき、どれを売るかは裁判所が債務者の意見を聴いて決めます（民執73条2項）。希望を伝えれば残す物件を動かせる余地があります。
Q3留保された不動産の買受人は申出を取り消せますか？
取り消せます。留保された不動産の最高価買受申出人・次順位買受申出人は、執行裁判所に買受けの申出の取消しを申し立てられます（民執73条3項）。
Q4売却許可決定への不服申立ての期限はいつまでですか？
売却の許可・不許可の決定に対する執行抗告は、裁判の告知から1週間です（民執10条、74条）。この期間を過ぎると決定が確定します。
Q5担保不動産競売でも超過売却の禁止は使えますか？
使えます。抵当権実行など担保不動産競売にも民執188条により73条が準用され、超過売却の禁止が適用されます。
Q6残したい不動産の希望はいつ伝えればいいですか？
売却許可決定が出る前の意見聴取の機会です（民執73条2項）。決定後では遅く、順番は裁判所が決めてしまいます。書面で理由を添えると効果的です。
Q7代金が納付されたら残りの競売はどうなりますか？
売却許可決定のあった不動産の代金が納付されると、留保されていた他の不動産の強制競売手続は取り消されます（民執73条4項）。
Q8税金の滞納で差し押さえられた場合も同じですか？
滞納処分は別制度ですが、国税徴収法48条に超過差押えの禁止という同趣旨の規定があります。必要額を超えて奪わない思想は共通です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1複数の家が競売にかけられてるんですけど、全部売られちゃうんですか？
全部とは限りません。1個の不動産の買受申出額だけで、全債権者への返済と執行費用の全部を賄える見込みがあれば、執行裁判所は他の不動産の売却許可決定を留保しなければなりません（民事執行法73条1項）。これは裁量ではなく義務です。実務のポイント：留保はあくまで『見込み』の判断なので、どの物件がいくらで売れそうかの資料を債務者側から出すと、裁判所が留保を判断しやすくなる。黙っていると根こそぎ売られる余地が残ります
Q2残す不動産は自分で選べるんですか？それとも裁判所が勝手に決めるんですか？
完済できる不動産が複数あるとき、裁判所はどの物件の売却を許可するか、あらかじめ債務者の意見を聴かなければなりません（民事執行法73条2項）。つまり希望を言う権利があります。実務のポイント：この意見聴取は義務ですが、債務者が具体的な希望を出さなければ結局は裁判所の判断で決まる。生活に必要な物件や自宅を残したいなら、理由を添えて明確に主張するかどうかで結果が変わります
間違えやすい点 AI による整理
- 「差押えされたら、対象の不動産は全部売られる」と思い込んでいる。だが73条は、1個で完済できるなら残りの売却許可を留保することを裁判所に義務づけている。全部売られるのが原則ではない
- 超過売却が禁止されること自体は知っていても、その『順番』を自分で動かせることを知らない人が多い。売る候補が複数あるとき、債務者の意見聴取は義務だ（73条2項）。愛着ある自宅を残し、収益物件を先に売る、という希望を通す入口がここにある。深刻なのは、この意見権を行使しなければ結局は裁判所任せになる点だ
- あなたから見れば「落札した不動産は必ず自分のものになる」。だが法律から見れば、他の不動産で完済見込みが立った瞬間、あなたの落札は留保される対象になりうる。買受人であっても、その落差を知らずに資金を固めると、計画が狂う
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 保護の局面 | 民執73条：一つで完済できるなら他の不動産の売却許可を留保 | 民執63条：無剰余（剰余なき執行を防ぐ） 民執61条：数個の不動産の一括売却 |
| 裁判所の性質 | 留保は義務（しなければならない） | 手続の続行・停止の判断 一括売却相当のときに実施 |
| 債務者の関与 | 残す物件が複数なら意見聴取が義務（2項） | 手続への意見・買受けの申出等 各不動産の関連性を前提に判断 |
| 効果 | 代金納付で留保物件の競売手続を取消し（4項） | 剰余が見込めなければ手続取消し 一括で高価売却を図る |
他国ではどう定めているか 3 か国
供拍賣の数宗の不動産のうち一部の賣得価金で債権額と費用を清償できるときは、他の部分の拍賣を停止する。日本73条と同趣旨
여러 개의 부동산 매각에서 일부의 매각대금으로 충분한 경우 초과매각을 규제。日本73条と対応する構造
差押えは債権と費用の弁済に必要な限度を超えてはならない（Überpfändungsverbot）。過剰執行禁止の一般原理として不動産換価にも及ぶ
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 自宅、貸事務所、相続で受け継いだ田舎の土地、三つに差押え。競売が進むうち、貸事務所ひとつに予想外の高値が付いた。その額で借金も執行費用も完済できる見込みなら、自宅と土地の売却許可は留保される。あなたが住む家が、そのまま守られる可能性が出てくる
- もし、あなたが競売で残りの不動産を落札した最高価買受申出人だったら、どうなる？ 別の不動産で完済見込みが立ち、あなたが落札した物件の許可が『留保』されたら、あなたは買受けの申出を取り消せる（73条3項）。代金を用意したまま塩漬けにされることはない
- 意見を述べられるのは、裁判所が売却許可を出す前だけ。どの不動産を残したいか希望があるなら、その一瞬を逃すな。黙っていれば、順番は裁判所が決める
取るべき行動
被害を受けた側：1. 差押えの対象不動産をすべてリスト化し、それぞれの想定売却価額と、債権総額＋執行費用を突き合わせる2. 一部の不動産だけで完済できる見込みがあるなら、超過売却にあたる旨を執行裁判所へ書面で主張する（73条1項）。想定価額の資料を添えると留保判断が動きやすい3. 残せる候補が複数あるなら、意見聴取（同2項）の機会に『どれを残したいか』と理由を明確に伝える。売却許可決定の前が勝負4. 決定に不服なら執行抗告（74条）を検討する
訴えられた側：1. 競売で複数物件を狙う場合、他の物件で完済見込みが立つと自分の落札が留保されうることを織り込む2. 留保されたら、買受けの申出を取り消せる（73条3項）。資金の塩漬けを避けたいなら早めに取消しを検討3. 売却許可が出た物件の代金が納付されれば、留保物件の競売手続は取り消され、あなたの資金は拘束されない（同4項） 4. 資金計画は最初から『留保リスク』を前提に組む
時効（請求できる期限）：特定の消滅時効はない。ただし手続上の時機が決定的：債務者が意見を述べる機会は売却許可決定の前まで、買受申出人の取消しは売却許可が留保されている間に限られる。売却の許可・不許可の決定に対する執行抗告は、裁判の告知から1週間（民事執行法10条、74条）
学説
通説：民執73条の留保は執行裁判所の義務であり、過剰執行の禁止という強制執行の基本原理を手続化したものと解される。留保の判断は『完済の見込み』という蓋然性判断であり、想定売却価額の資料が判断を左右する。
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和54年（1979年） 新設：民事執行法の制定により、旧競売法・旧民事訴訟法下の強制執行規定を統合。超過売却の禁止を明文の留保義務として定めた
ログインすると、この条文にメモを残して他の利用者と共有できます。
ログインして共同ノートを始める