要点民事執行法 73 条は、数個の不動産の競売で一つの売却額により全債権と執行費用を弁済できる見込みがあれば、執行裁判所が他の不動産の売却許可決定を留保しなければならないと定める。
Q · 複数の不動産が競売にかかったら、全部売られてしまうんですか？
全部とは限らず、一つで完済できれば残りの売却は留保される
民事執行法 73 条により、数個の不動産の競売で、一つの買受申出額だけで各債権者の債権と執行費用の全部を弁済できる見込みがあれば、執行裁判所は他の不動産の売却許可決定を留保しなければなりません。裁量ではなく義務です。完済できる不動産が複数あるときは、どれを売るか裁判所が債務者の意見をあらかじめ聴きます（同 2 項）。代金が納付されれば残りの競売手続は取り消されます（同 4 項）。財産は借金の額を超えて奪われません。
住宅ローンや事業融資を焦がして、自宅と貸事務所と田舎の土地、三つの不動産にまとめて差押えが入った。全部が競売で持っていかれる、と多くの人は覚悟する。だが民事執行法 73 条は、そう簡単に全部を売らせない。もし一つの不動産の買受申出額だけで、すべての債権者への返済と執行費用の全部を賄える見込みがあるなら、執行裁判所は他の不動産の売却許可決定を「留保しなければならない」。裁量ではなく義務だ。さらに、足りる不動産が複数あるなら、どれを売るか、裁判所はあなた（債務者）の意見をあらかじめ聴かなければならない。そして売却された不動産の代金が納付されれば、残りの競売手続は取り消される。あなたの財産は、借金の額を超えて奪われない。この盾の存在を知らないまま、全部諦める人が多い。
民事執行法 73 条は超過売却の禁止を定める規定であり、数個の不動産の競売において、一つの買受申出額で各債権者の債権と執行費用の全部を弁済できる見込みがある場合に、執行裁判所へ他の不動産の売却許可決定の留保を義務づける。過剰執行を抑制し、必要額を超えた換価を防ぐ手続規範として機能する。
AI 輔助整理，以條文原文為準
一つの不動産の落札額で全債権と執行費用を完済できる見込みがあれば、残りの不動産の売却許可を裁判所が留保する仕組みです。民事執行法 73 条 1 項が根拠で、裁量ではなく義務です。
完済できる不動産が複数あるとき、どれを売るかは裁判所が債務者の意見を聴いて決めます（民執 73 条 2 項）。希望を伝えれば残す物件を動かせる余地があります。
取り消せます。留保された不動産の最高価買受申出人・次順位買受申出人は、執行裁判所に買受けの申出の取消しを申し立てられます（民執 73 条 3 項）。
売却の許可・不許可の決定に対する執行抗告は、裁判の告知から 1 週間です（民執 10 条、74 条）。この期間を過ぎると決定が確定します。
使えます。抵当権実行など担保不動産競売にも民執 188 条により 73 条が準用され、超過売却の禁止が適用されます。
売却許可決定が出る前の意見聴取の機会です（民執 73 条 2 項）。決定後では遅く、順番は裁判所が決めてしまいます。書面で理由を添えると効果的です。
売却許可決定のあった不動産の代金が納付されると、留保されていた他の不動産の強制競売手続は取り消されます（民執 73 条 4 項）。
滞納処分は別制度ですが、国税徴収法 48 条に超過差押えの禁止という同趣旨の規定があります。必要額を超えて奪わない思想は共通です。
全部とは限りません。1 個の不動産の買受申出額だけで、全債権者への返済と執行費用の全部を賄える見込みがあれば、執行裁判所は他の不動産の売却許可決定を留保しなければなりません（民事執行法 73 条 1 項）。これは裁量ではなく義務です。業界裏話ヒント：留保はあくまで『見込み』の判断なので、どの物件がいくらで売れそうかの資料を債務者側から出すと、裁判所が留保を判断しやすくなる。黙っていると根こそぎ売られる余地が残ります
完済できる不動産が複数あるとき、裁判所はどの物件の売却を許可するか、あらかじめ債務者の意見を聴かなければなりません（民事執行法 73 条 2 項）。つまり希望を言う権利があります。業界裏話ヒント：この意見聴取は義務ですが、債務者が具体的な希望を出さなければ結局は裁判所の判断で決まる。生活に必要な物件や自宅を残したいなら、理由を添えて明確に主張するかどうかで結果が変わります
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 保護の局面 | 民執 73 条：一つで完済できるなら他の不動産の売却許可を留保 | — |
| 裁判所の性質 | 留保は義務（しなければならない） | — |
| 債務者の関与 | 残す物件が複数なら意見聴取が義務（2 項） | — |
| 効果 | 代金納付で留保物件の競売手続を取消し（4 項） | — |
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