民事執行法 第94条（管理人の選任）

不動産を売却せず、その物件が生む家賃などの収益を裁判所選任の管理人が継続的に取り立てて債権者へ配当する執行方法です。民事執行法 43 条・94 条が根拠です。

弁護士などの自然人のほか、信託会社・銀行その他の法人も管理人になれます（民事執行法 94 条 2 項）。債権者でも債務者でもない中立の職務者が選ばれます。

管理人の報酬や管理費用は、原則として管理人が収取した収益の中から優先的に支払われ、その残額が債権者へ配当されます。裁判所が報酬額を定めます。

被担保債権が完済されるか、申立ての取下げ・取消しがあると終了します。固有の存続期間はなく、債務が残る限り毎月の収益が配当に回り続けます。

収益の収取に必要な範囲で不動産の管理・使用・収益を行えますが、権限の範囲は民事執行法 95 条が定めます。処分（売却）権限までは原則含みません。

確定判決などの債務名義、送達証明書、対象不動産の登記事項証明書、収益（賃貸借契約）を示す資料などを執行裁判所に提出します。

所有権は債務者に残るため理論上は売却できますが、管理の負担付きの物件となり、買主も管理人の収取に服します。事実上、売却は難しくなります。

管理人に善管注意義務違反や不当な運営があれば、債務者や利害関係人が執行裁判所に監督権の発動や解任を求めることができます。

対象が賃貸中で安定した家賃が入る物件、かつ担保割れで競売しても配当が回らないなら強制管理が有利、逆に更地や空室物件で早く現金化したいなら競売です（民事執行法43条が両方を不動産執行の方法と定める）。業界裏話ヒント：実は両者は同時併用できます。競売手続で売却まで時間がかかる間、その空白期間の家賃を強制管理で押さえておく二段構えを組める。これを知らない申立債権者は、待っている間の収益をみすみす取り逃がしている

裁判所から給付義務者への通知が届いたら、以後の家賃は指定された管理人の口座へ払います。通知を無視して従来どおり大家に払い続けると、管理人からもう一度請求され二重払いのリスクを負います。業界裏話ヒント：敷金の返還がこじれやすい。管理人が管理する間に退去すると、敷金を大家と管理人のどちらに請求すべきか実務上ややこしくなる。退去時は通知書と賃貸借契約書を保管し、返還請求先を書面で確認しておくと後で揉めない