消費税法 第35条の2（居住用賃貸建物を課税賃貸用に供した場合等の仕入れに係る消費税額の調整）

解説

賃貸用マンションを一棟建てた、あるいは買った。建物代金に乗っていた消費税を仕入税額控除で取り戻せると踏んでいたのに、令和2年10月以降は第30条第10項が居住用賃貸建物への控除を丸ごと封じている。ここで多くの人が「あの数百万円の消費税はもう戻らない」と肩を落とす。だが本条を知る者は違う動きをする。取得から3年目の課税期間の末日までに、その建物の一部でも店舗や事務所として貸せば（課税賃貸用）、あるいは調整期間中に売却すれば、封じられた仕入税額の一部が課税賃貸割合・課税譲渡等割合に応じて仕入税額に加算され、戻ってくる。3年間の調整期間という時限つきの救済窓口が、法律の中に静かに開いている。この窓口の存在を知っているかどうかで、消費税が部分的に戻るか、そのまま消えるかが分かれる。

法的な位置づけ

消費税法第35条の2は、居住用賃貸建物に係る仕入税額控除の事後調整を定める規定である。第30条第10項により控除が制限された課税仕入れ等の税額について、調整期間内に当該建物を住宅の貸付け以外の用途に供した場合又は他の者に譲渡した場合に、課税賃貸割合又は課税譲渡等割合を乗じた金額を当該課税期間の仕入れに係る消費税額に加算する仕組みを規律する。

こんなときに使う

• 取得から3年目の課税期間の末日まであと数か月。あなたの賃貸マンションはずっと住宅として貸したまま。今から1室でも事務所用に切り替えれば課税賃貸割合が動き、封じられた消費税の一部が末日時点の保有を条件に戻る。この末日を1日でも過ぎたら、加算調整の権利そのものが消える
• もし、取得から2年目に建物を売却したらどうなる？ 第2項が動く。仕入れ日から譲渡日までの貸付対価と譲渡対価から課税譲渡等割合を計算し、その分の消費税が売却した課税期間の仕入税額に加算される。売るタイミングを課税期間単位で設計できるかどうかで、戻る金額が変わる
• 親が建てた賃貸マンションを相続で引き継いだ。前の代で第30条第10項により控除が封じられていても、調整の義務と権利はあなたに承継される。相続人・合併法人・分割承継法人はこの条文の当事者だと本文に明記されている
• 1階をコンビニに貸した。それだけで住宅以外の貸付け、つまり課税賃貸用になる。控除復活の扉が開く
• 顧問先の賃貸物件を見ている税理士のあなた。まず確認すべきは、その事業者が免税に転落していないか。第9条第1項本文で納税義務が免除される事業者は、この救済の対象から明文で除外されている。課税事業者を維持しているかどうかが分岐点になる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 取得した居住用賃貸建物ごとに「仕入れ等の日」と「第三年度の課税期間の末日」を確定し、調整期間を管理台帳化する2. 復活を狙うなら、末日までに一部でも住宅以外（店舗・事務所・倉庫）の貸付け実績を作る、または調整期間内の売却を設計する3. 課税賃貸割合・課税譲渡等割合の計算根拠となる貸付対価・譲渡対価の内訳を証憑で固める4. 第9条の免税事業者に転落していないか毎期確認する。免税になると救済対象から外れる

訴えられた側：1. 課税賃貸割合・課税譲渡等割合の計算が政令（施行令）と基本通達に沿っているか再点検する。末日直前の形式的な転用は否認リスクが高い2. 課税用への転用実態を賃貸借契約と使用実態の客観証拠で示せるよう準備する3. 自己建設高額特定資産に該当する場合は、建設等が完了した日の認定という争点を意識する4. 更正処分に不服なら再調査の請求または審査請求（国税通則法）へ、期限管理を最優先にする

時効（請求できる期限）：加算調整の判定は、居住用賃貸建物の仕入れ等の日の属する課税期間の開始の日から3年を経過する日の属する課税期間の末日が基準（第3項）。第2項の売却型は調整期間内の譲渡が要件。なお税務署の更正・決定は原則として法定申告期限から5年、偽りその他不正がある場合は7年（国税通則法70条。最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説（消費税実務の一般的理解）：第30条第10項による控除制限は非課税売上に対応する仕入税額を排除する課税中立性の要請に基づく原則であり、第35条の2はその原則を維持しつつ、事業実態が課税取引に振れた部分に限って控除を事後的に回復させる例外的救済と位置づけられる。割合計算という技術により、全額か零かの二者択一を避けた設計と解される。

実務上の留意説：調整期間の末日直前に形式的に一部を課税賃貸用へ切り替える手法は、課税賃貸割合が調整期間全体の対価比率で算定されるため効果が限定的であるうえ、実態を欠く場合には否認リスクを伴うとされる。早期から課税用の実績を積むか、譲渡時期を課税期間単位で設計する方が合理的と説かれる。

改正の年表

1. 1.令和2年（2020年） 新設：令和2年度税制改正により、居住用賃貸建物への仕入税額控除を制限する第30条第10項の新設に合わせて本条を新設。金地金の売買等により課税売上割合を操作して建物の消費税還付を受ける手法を封じる一方、3年の調整期間内に課税賃貸用へ供し又は譲渡した場合の控除回復を規定した。令和2年10月1日以後に取得する居住用賃貸建物に適用。