借地借家法 第14条（第三者の建物買取請求権）

借地上の建物を取得した第三者が、地主の承諾を得られないとき、地主に建物を時価で買い取らせることができる権利です。借地借家法 14 条が根拠です。

民法 612 条が賃借権の譲渡・転貸に賃貸人の承諾を要求するためです。承諾なき譲渡は地主に対抗できず、解除事由にもなり得ます。

相続は『譲渡』に当たらず、そもそも地主の承諾は不要というのが実務の扱いです。14 条は売買・贈与・競売など譲渡型の取得が対象です。

13 条は借地権の存続期間満了で更新されない場面、14 条は第三者が借地上建物を取得し地主が譲渡を承諾しない場面です。請求の相手はどちらも地主です。

権利自体は形成権で行使期間の明文はありませんが、行使後に生じる代金債権は民法 166 条の消滅時効（権利行使可能時から原則 5 年）に服します。

原則は建物単体の価値で、借地権が付かない状態での評価です。更地価格や借地権価格とは別物で、争いになりやすい点です。

土地を使う根拠である借地権は、地主の承諾がなければ取得者は地主に対抗できません。この袋小路を打開するのが 14 条の買取請求です。

使えます。中古の借地権付き戸建てを買った個人など、譲渡型で借地上建物を取得し承諾を拒まれた者は誰でも行使できます。

なりません。14 条の買取請求権は形成権で、あなたが請求の意思表示をした時点で、地主の意思に関係なく建物の売買契約が時価で成立します。地主に拒否権はなく、残る争いは代金額だけです。業界裏話ヒント：地主側の弁護士は、まず『買取請求の要件を満たしていない（譲渡に当たらない、承諾を求めていない等）』という入口論で争ってきます。だから請求する側は、譲渡承諾を書面で求めて拒否された経緯を必ず証拠化しておく。この一手の有無で勝負が入口で決まる

当事者の合意がなければ、最終的には裁判所が不動産鑑定士の評価などをもとに認定します。基本は建物単体の価値ですが、借地権が付かない状態での評価になり、更地価格や借地権価格とは別物です。業界裏話ヒント：実務では地主側が『借地権なしの建物だけだから安い』と主張し、取得者側は『現に使える建物だ』と高く主張して大きく開く。鑑定を双方が別々に取ると評価額が倍近く違うこともある。早期に信頼できる鑑定士を押さえた側が交渉を主導する

目的が逆です。14 条は『建物を地主に買い取らせて手を引く』ための権利、20 条は『裁判所の許可で借地権を維持し建物を使い続ける』ための制度です。建物を使いたいなら 20 条、地主と関わらず現金化したいなら 14 条。業界裏話ヒント：実務では 20 条の許可申立てをしつつ、交渉の場で 14 条の買取をちらつかせる二段構えが定石。地主は『許可が出れば承諾料も取れず借地人が居座る』と『建物を買わされる』の板挟みになり、任意の承諾に応じやすくなる